Ölbronn-Dürrn

Marktüberblick

Ölbronn-Dürrn liegt mit einer Angebotsmiete von 10,08 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Enzkreis-Durchschnitt von 11,11 Euro und dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Im bundesweiten Vergleich liegt der Ort jedoch mit über 9 Euro deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.294 Euro pro Quadratmeter übertrifft sowohl den Kreisdurchschnitt (3.152 Euro) als auch den Landesdurchschnitt (3.140 Euro) und liegt deutlich über dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,67 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten: Sie ist niedriger als im Enzkreis (4,28 Prozent), in Baden-Württemberg (4,36 Prozent) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 13,1 im Bundesland gehört Ölbronn-Dürrn zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen. Der Kaufpreisfaktor von 27,22 bestätigt dieses Bild: Er liegt über dem Kreiswert (23,7) und dem Landeswert (23,5) und zeigt, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind.

Diese Kombination aus überdurchschnittlichen Kaufpreisen bei gleichzeitig unterdurchschnittlichen Mieten und Renditen ist charakteristisch für attraktive Wohnstandorte in Baden-Württemberg, wo die Nachfrage nach Eigentum die Mieten nicht proportional mit ansteigen lässt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die bei einer Gemeinde mit rund 3.500 Einwohnern auf kleine Datenmengen zurückzuführen ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,25 Euro (2021) und 13,33 Euro (2022), der Kaufpreis zwischen 2.454 Euro (2021) und 4.785 Euro (2025). Der Wert von 2026 für den Kaufpreis (1.690 Euro) ist ein extremer Ausreißer und deutet auf eine sehr geringe Anzahl von Inseraten in diesem Jahr hin.

Trotz der Volatilität lässt sich ein langfristiger Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen ablesen: Von 2.530 Euro (2018) auf 4.785 Euro (2025) entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von knapp 5 Prozent. Die Mieten zeigen keinen klaren Trend, sondern bewegen sich in einem breiten Korridor.

Die extreme Streuung der Werte macht eine verlässliche Trendaussage schwierig. Bei so wenigen Transaktionen pro Jahr in einer kleinen Gemeinde können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren. Der CAGR-Wert von -4,91 Prozent für die Kaufpreise ist statistisch kaum aussagekräftig, da er vom extremen 2026-Ausreißer (1.690 Euro) getrieben wird. Der CAGR von 7,19 Prozent für die Miete ist ebenfalls von wenigen Ausreißern in den letzten Jahren geprägt.

Regionale Einordnung

Im direkten Umland zeigt Ölbronn-Dürrn ein gemischtes Bild. Der Nachbarort Kieselbronn (2,5 Kilometer entfernt) weist mit 3.769 Euro pro Quadratmeter einen deutlich höheren Kaufpreis auf, während Neulingen (ebenfalls 2,5 Kilometer) mit 2.914 Euro unter dem Ölbronner Niveau liegt. Ötisheim (3,6 Kilometer) liegt mit 3.214 Euro knapp unter Ölbronn-Dürrn.

Bei den Mieten liegt Ölbronn-Dürrn mit 10,08 Euro mit Abstand am niedrigsten aller 8 Nachbarorte. Mühlacker (6,4 Kilometer) erreicht 11,68 Euro, Maulbronn 11,96 Euro. Die niedrigeren Ölbronner Mieten bei gleichzeitig hohen Kaufpreisen führen zu der niedrigen Rendite von 3,67 Prozent, während Nachbarn wie Eisingen (4,54 Prozent) oder Mühlacker (5,02 Prozent) deutlich attraktivere Renditen bieten.

Im Enzkreis als Ganzem liegt Ölbronn-Dürrn mit seinem Kaufpreis leicht über dem Durchschnitt, aber mit der Miete darunter. Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete ist der Hauptgrund für die unterdurchschnittliche Rendite im regionalen Vergleich.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Ölbronn-Dürrn ist mit 3.498 Einwohnern (2024) auf 15,64 Quadratkilometern stabil und wächst leicht: Von 3.395 Einwohnern (2015) auf 3.498 (2024) entspricht einem Wachstum von 3,03 Prozent. Die Bevölkerungsdichte von 224 Einwohnern pro Quadratkilometer ist moderat.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,6 Prozent und ist damit leicht gestiegen gegenüber 3,7 Prozent im Jahr 2019. Dennoch bleibt sie im unteren bis mittleren Bereich und deutet auf einen stabilen lokalen Arbeitsmarkt hin.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Enzkreis (die Bezugsgröße für Ölbronn-Dürrn) mit dem Gesamt-Rang 65 von rund 400 deutschen Kreisen, was einem guten Platz entspricht. Besonders hervorstechend ist der Rang 22 im Index Wohlstand und Soziale Lage sowie Rang 54 im Index Wettbewerb und Innovation. Schwächer positioniert ist der Kreis mit Rang 328 im Index Dynamik, was auf geringere Wachstumsmomente hindeutet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht. Ölbronn-Dürrn entwickelt sich damit eher als Wohngemeinde mit stabilen, aber nicht dynamischen Standortfaktoren.