Häg-Ehrsberg

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite im ländlichen Schwarzwald

Häg-Ehrsberg liegt im Angenbachtal, einem Seitental der Wiese im Naturpark Südschwarzwald, auf 540 bis 1192 Meter Höhe. Die Gemeinde, die 1975 aus den beiden Orten Häg und Ehrsberg entstand, umfasst 22 Dörfer, Zinken und Einzelhöfe auf 2.503 Hektar. Mit 807 Einwohnern (2024) und 32 Einwohnern je Quadratkilometer ist sie eine der kleinsten und dünnst besiedelten Gemeinden im Landkreis Lörrach. Seit dem Niedergang der lokalen Textilindustrie im 20. Jahrhundert sind die meisten Erwerbstätigen Auspendler – ein Strukturmerkmal, das sich in der sehr niedrigen Arbeitslosenquote von 1,94 % (2023) und der Bevölkerungsentwicklung widerspiegelt.

Der Immobilienmarkt ist durch deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 8,29 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.918 Euro je Quadratmeter. Die Miete liegt rund 30 % unter dem Kreisdurchschnitt (11,81 €/m²) und etwa 25 % unter dem Landesdurchschnitt (11,08 €/m²). Der Kaufpreis liegt noch deutlicher darunter: 39 % unter dem Kreiswert (3.150 €/m²) und 39 % unter dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²). Der niedrige Kaufpreisfaktor von 19,28 – unter dem Kreiswert von 22,18 – bestätigt diese Einordnung: Der Markt ist preislich im unteren Segment angesiedelt. Die Bruttomietrendite von 5,19 % liegt damit über allen Vergleichswerten – sie ist das Ergebnis niedriger Kaufpreise bei moderaten Mieten, nicht hoher Mietniveaus.

Preisentwicklung: Volatile Miete, stabiler Kaufpreis

Die Mietentwicklung zeigt eine ungewöhnliche Volatilität. Zwischen 2018 (7,76 €/m²) und 2023 fiel die Angebotsmiete auf 4,83 €/m² – ein Rückgang von über 37 %. Seitdem erholte sie sich stark und erreichte 2026 mit 9,44 €/m² einen neuen Höchstwert der Reihe. Der langfristige CAGR von 2,48 % über die gesamte Reihe maskiert diese starken Schwankungen. Die hohen jährlichen Ausschläge sind typisch für kleine Märkte mit wenigen Inseraten, wo einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung anders. Von 2.233,80 €/m² (2018) fiel er 2020 auf 1.590 €/m², erholte sich dann bis 2021 auf 1.800 €/m² und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 1.928 und 2.083 €/m² ein. Der CAGR von -0,87 % zeigt, dass der Kaufpreis über den gesamten Zeitraum leicht rückläufig war, auch wenn die letzten verfügbaren Daten eine leichte Erholung andeuten. Im Vergleich zur Miete ist die Kaufpreisentwicklung deutlich stabiler und weniger volatil.

Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Gemeinde, niedrige Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Häg-Ehrsberg ist seit 2015 kontinuierlich gesunken – von 864 auf 807 Einwohner, ein Rückgang von 6,6 %. Die Entwicklung verlief dabei fast linear, mit einem kurzen Zwischenhoch 2021 (841 Einwohner), das sich nicht hielt. Die Bevölkerungsdichte von 32 Einwohnern je Quadratkilometer ist sehr niedrig und entspricht der Struktur einer ländlichen Berggemeinde.

Die Arbeitslosenquote von 1,94 % (2023, zehn Arbeitslose) liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und ist ein Indikator für die Auspendlerstruktur der Gemeinde. Die wenigen Erwerbslosen stehen einer großen Zahl von Einwohnern gegenüber, die außerhalb der Gemeinde arbeiten. Dieser Strukturwandel – weg von der lokalen Landwirtschaft und Textilindustrie hin zur Pendlergemeinde – ist typisch für viele Gemeinden im oberen Wiesental und erklärt sowohl den Bevölkerungsrückgang als auch die niedrige Arbeitslosigkeit gleichzeitig.

Regionale Einordnung: Renditestark, aber demografisch unter Druck

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 Kilometern liegt Häg-Ehrsberg preislich im unteren bis mittleren Segment. Der Kaufpreis von 1.918 €/m² ist höher als der von Utzenfeld (1.706 €/m²) und niedriger als der von Aitern (2.140 €/m²), Schönenberg (3.602 €/m²) oder Schönau im Schwarzwald (2.791 €/m²). Die Angebotsmiete von 8,29 €/m² liegt über Tunau (7,80 €/m²), aber unter allen anderen Nachbarorten.

Die Bruttomietrendite von 5,19 % ist im regionalen Vergleich mittelmäßig. Höhere Renditen weisen Utzenfeld (7,36 %) und Fröhnd (5,04 %) auf, niedrigere Schönenberg (3,57 %) und Tunau (3,98 %). Der Perzentilrang von 89,5 % im Bundesland bedeutet, dass nur etwa 10 % der Orte in Baden-Württemberg eine höhere Mietrendite aufweisen – Häg-Ehrsberg gehört also zu den renditestärksten Orten im Land, was primär an den niedrigen Kaufpreisen liegt.

Der Kreis Lörrach insgesamt rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 182 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist er im Wettbewerb und Innovation (Platz 103), während die Demografie mit Platz 294 zu den schwächsten Indizes gehört. Dieser demografische Druck spiegelt sich auch in Häg-Ehrsbergs Bevölkerungsentwicklung wider.