Döllstädt

Marktüberblick

Döllstädt liegt im thüringischen Landkreis Gotha und gehört der Verwaltungsgemeinschaft Fahner Höhe an. Der Ort mit rund 1.070 Einwohnern auf 13,34 km² zeigt einen Immobilienmarkt, der sich durch eine überdurchschnittlich hohe Angebotsmiete bei gleichzeitig hohem Kaufpreis auszeichnet. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,07 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.272 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,26 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,47.

Der Kaufpreisfaktor von 23,47 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 23,5-fachen der jährlichen Bruttomieteinkünfte entspricht. Die Kombination aus hoher Miete und hohem Kaufpreis drückt die Rendite auf ein Niveau, das unter allen verfügbaren Vergleichsebenen liegt – dem Kreisdurchschnitt, dem Landesdurchschnitt und dem Bundesdurchschnitt.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Döllstädt weist eine deutliche Volatilität auf. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,04 Euro je Quadratmeter, fiel sie bis 2022 auf 6,08 Euro – ein Rückgang von rund 14 Prozent. Im Anschluss folgte ein starker Anstieg: 2023 betrug die Miete bereits 8,50 Euro, 2024 erreichte sie 8,99 Euro. Der Anstieg von 2022 auf 2024 entspricht einer Steigerung von knapp 48 Prozent.

Für den Kaufpreis liegen keine historischen Zeitreihen vor. Der aktuelle Wert von 2.272 Euro je Quadratmeter (Stand 2026) liegt deutlich über dem Vorjahresniveau der Miete, was den hohen Kaufpreisfaktor erklärt. Die starke Mietdynamik der letzten zwei Jahre steht im Kontrast zum leichten Bevölkerungsrückgang des Ortes.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Döllstädt deutlich ab. Die Angebotsmiete von 8,07 Euro liegt über dem Kreisdurchschnitt von 7,29 Euro und über dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,88 Euro. Nur der Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro liegt noch darüber.

Beim Kaufpreis liegt Döllstädt mit 2.272 Euro ebenfalls über dem Kreis- (1.776 Euro) und Landesdurchschnitt (1.459 Euro), bleibt aber knapp unter dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,26 Prozent liegt unter allen drei Vergleichsebenen: Kreis (5,38 Prozent), Thüringen (6,32 Prozent) und Deutschland (5,10 Prozent). Im Bundesland belegt Döllstädt damit das untere Sechzehntel (Perzentilrang 16,1).

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 7,4 Kilometern weist Döllstädt die zweithöchste Miete auf. Nur Gierstädt (9,23 Euro) und Dachwig (8,86 Euro) liegen darüber. Der Kaufpreis liegt im Mittelfeld – deutlich unter Großfahner (2.995 Euro), aber über Herbsleben (1.496 Euro) und Gierstädt (1.336 Euro). Die niedrige Rendite in Döllstädt resultiert daraus, dass der Kaufpreis stärker über dem regionalen Mittel liegt als die Miete.

Großfahner zeigt das umgekehrte Muster: Der höchste Kaufpreis im Umland (2.995 Euro) bei einer Miete von 7,49 Euro führt zu einer Rendite von nur 3 Prozent – noch unter dem Niveau Döllstädts.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Döllstädts ist seit 2015 um 4,47 Prozent von 1.118 auf 1.068 Einwohner gesunken. Der Rückgang verlief dabei nicht linear: Nach einem leichten Anstieg 2019 auf 1.103 Einwohner folgte ein kontinuierlicher Rückgang bis 2023, wo die Zahl bei 1.068 stagnierte.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 3,8 Prozent und hat sich damit von 5,0 Prozent im Jahr 2015 deutlich verbessert.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Gotha auf Platz 344 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Dynamik-Index mit Rang 386, während der Wohlstands-Index mit Rang 230 am besten abschneidet. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis Gotha, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das ehemalige Kammergut, das nach der Auflösung des Zisterzienserinnenklosters 1524 entstand und nach 1945 aufgeteilt wurde, war lange Zeit Hauptarbeitgeber des Dorfes. Heute dominieren Obstplantagen und Spargelanbau die landwirtschaftliche Struktur. Nach 1990 wurde das Wohnungsbaugebiet Im Teich mit 82 neuen Wohneinheiten geschaffen.