Herbsleben

Marktüberblick

Herbsleben liegt im nordwestlichen Thüringer Becken und gehört zum Unstrut-Hainich-Kreis. Die Gemeinde mit 2.897 Einwohnern auf 25,07 km² hat einen aktuellen Angebotskaufpreis von 1.496 Euro je Quadratmeter und eine Angebotsmiete von 6,87 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,51 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 18,15.

Der Markt zeigt ein charakteristisches Spannungsfeld: Die Kaufpreise sind im Zeitverlauf deutlich gestiegen, während die Mieten schwanken und im aktuellen Wert leicht unter dem Niveau von 2018 liegen. Diese Entwicklung führt zu einer Rendite, die über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent liegt, aber unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von 6,71 bzw. 6,32 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 18,15 liegt knapp über dem Kreiswert von 17,33 und dem Landeswert von 17,88, was die Preisentwicklung der letzten Jahre widerspiegelt.

Preisentwicklung

Die Kaufpreise in Herbsleben haben sich seit 2018 mehr als verdoppelt: Von 891 Euro je Quadratmeter stiegen sie bis 2026 auf 1.765 Euro je Quadratmeter. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 8,92 Prozent. Diese Dynamik ist deutlich stärker als die Mietentwicklung, die im selben Zeitraum einen negativen CAGR von -1,26 Prozent aufweist.

Die Mieten zeigen dabei keine klare Trendrichtung, sondern starke Schwankungen: 2018 lag der Wert bei 8,00 Euro je Quadratmeter, fiel 2019 auf 5,22 Euro, stieg 2020 wieder auf 7,81 Euro und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 5,54 und 7,86 Euro ein. Der aktuelle Angebotsmietenwert von 6,87 Euro liegt unter dem Niveau von 2018.

Zwischen den historischen Jahreswerten der Zeitreihe und dem aktuellen Angebotspreis besteht ein Unterschied: Die Zeitreihe zeigt für 2026 einen Kaufpreis von 1.765 Euro und eine Miete von 7,23 Euro, während der aktuelle Angebotskaufpreis bei 1.496 Euro und die Angebotsmiete bei 6,87 Euro liegt. Dieser Unterschied zeigt, dass der aktuelle Markt etwas unter dem Jahresdurchschnittswert von 2026 liegt.

Die wachsende Schere zwischen Kaufpreis und Miete führt dazu, dass die Rendite für Vermieter im Verhältnis zu früheren Jahren gesunken ist. Ein Investor, der 2018 noch zu 891 Euro pro Quadratmeter gekauft hat, erzielt heute eine deutlich höhere Rendite als jemand, der zum aktuellen Preis von 1.496 Euro einsteigt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Unstrut-Hainich-Kreis liegt Herbsleben bei der Angebotsmiete mit 6,87 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 6,53 Euro. Beim Kaufpreis mit 1.496 Euro je Quadratmeter liegt der Ort ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt von 1.335 Euro. Die Bruttomietrendite von 5,51 Prozent liegt jedoch unter dem Kreiswert von 6,71 Prozent, was sich direkt aus dem höheren Kaufpreis bei moderater Miete ergibt.

Im Landesvergleich bewegt sich Herbsleben nahe am Thüringer Durchschnitt: Die Miete liegt mit 6,87 Euro fast exakt auf dem Landeswert von 6,88 Euro, der Kaufpreis von 1.496 Euro liegt leicht über dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro. Die Rendite von 5,51 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent. Im Perzentilrang der Thüringer Orte belegt Herbsleben mit 41,76 Prozent einen mittleren Platz bei der Rendite.

Im deutschlandweiten Vergleich liegen die Herbslebener Werte deutlich unter dem Bundesdurchschnitt: Die Miete von 6,87 Euro liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 1.496 Euro sogar unter dem Bundeswert von 2.409 Euro. Die Rendite von 5,51 Prozent liegt leicht über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Die Nachbarorte zeigen ein sehr heterogenes Bild: Bad Tennstedt weist mit 9,15 Prozent die höchste Rendite auf, Döllstädt mit 4,26 Prozent die niedrigste. Herbsleben liegt mit 5,51 Prozent im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Herbsleben ist seit 2015 nahezu stabil: Von 2.904 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.897 im Jahr 2024 entspricht dies einem Rückgang von nur 0,24 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 116 Einwohner je Quadratkilometer. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Unstrut-Hainich-Kreis, auf den sich die Ränge beziehen, im Gesamtrang 391 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders ungünstig sind die Werte bei der Demografie (Rang 400) und der Dynamik (Rang 399). Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 335 etwas besser, die soziale Lage mit Rang 320 im oberen Drittel.

Wirtschaftlich ist Herbsleben durch traditionelle Landwirtschaft geprägt, insbesondere als Spargelzentrum Thüringens. Seit den 1990er Jahren hat sich die Gemeinde auf erneuerbare Energien ausgerichtet; 2013 wurde die Energiegenossenschaft Herbsleben e.G. gegründet, und das Gewerbegebiet ist vollständig ausgelastet. Die Gemeinde unterhält eine Staatliche Thüringer Gemeinschaftsschule in kommunaler Trägerschaft, was in Thüringen für eine dörfliche Kommune einzigartig ist. Seit 2022 besteht Glasfaseranschluss.

Die geografische Lage im Regenschatten von Thüringer Wald und Harz führt zu einer niedrigen Niederschlagsmenge von etwa 480 mm pro Jahr und einer Jahresdurchschnittstemperatur von 8,7 Grad Celsius. Die Entfernung zur Landeshauptstadt Erfurt beträgt etwa 25 Kilometer, die Anbindung an die Bundesautobahn A72 erfolgt überwiegend über Individualverkehr. Eine direkte Bahnanbindung besteht nicht mehr; der Personenverkehr auf der Strecke Ballstädt–Straußfurt wurde 1997 eingestellt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.