Niederau
Niederau (PLZ 01689) liegt im Kreis Meißen in Sachsen. Der Ort zählt 4.119 Einwohner auf 35,3 km², das entspricht 117 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,50 € pro m², der Kaufpreis bei 1.493 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,02 % und ein Kaufpreisfaktor von 16,6 — rechnerisch sind das 17 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Niederau über dem Renditeniveau von 33 % der Orte in Sachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,12 € auf 8,33 € pro m², im Mittel 3,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,4 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,6 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Meißen Rang 283 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 376, Stärkerang 231). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Weinböhla, Meißen und Coswig an.
Immobilienpreise in Niederau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Sachsen.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Niederau, Landkreis Meißen
Die Gemeinde Niederau im Landkreis Meißen bietet mit einer Angebotsmiete von 7,50 €/m² und einem Kaufpreis von 1.493 €/m² über dem sächsischen Durchschnitt, aber deutlich unter dem Bundesniveau. Die Bruttomietrendite von 6,02 % liegt im unteren Drittel Sachsens. Der Markt zeigt hohe Volatilität bei Kaufpreisen und Mieten. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 7,6 % gesunken, die Arbeitslosigkeit jedoch deutlich zurückgegangen.
Marktüberblick
Niederau ist eine Gemeinde im Landkreis Meißen mit 4.119 Einwohnern auf 35,27 km². Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.493 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,50 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem sächsischen Durchschnitt (Kaufpreis 1.226 €/m², Miete 6,50 €/m²), aber deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (2.409 €/m² bzw. 8,92 €/m²).
Die Bruttomietrendite beträgt 6,02 Prozent. Damit liegt Niederau unter dem sächsischen Durchschnitt von 7,18 Prozent und befindet sich im unteren Drittel der sächsischen Orte (Perzentilrang 33,3). Der Kaufpreisfaktor von 16,6 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (16,1) und dem Landesdurchschnitt (15,5). Das bedeutet: Die Preise sind im Verhältnis zu den Mieten höher als in vielen anderen Orten Sachsens, was die niedrigere Rendite erklärt.
Preisentwicklung und Volatilität
Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität auf beiden Seiten des Marktes. Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.066 €/m² (2019) und 1.930 €/m² (2022) – eine Spanne von über 80 Prozent. Auch die Miete entwickelte sich nicht linear: Von 6,12 €/m² (2018) stieg sie auf 8,46 €/m² (2024), fiel dann auf 7,62 €/m² (2025) und liegt 2026 wieder bei 8,33 €/m².
Diese starken Schwankungen deuten auf einen dünn liquiden Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte deutlich beeinflussen können. Die CAGR der Miete liegt bei 3,93 Prozent pro Jahr, die des Kaufpreises bei 2,38 Prozent – beide Werte sind positiv, aber die jährlichen Ausschläge sind beträchtlich. Die aktuellen Werte (7,50 €/m² Miete, 1.493 €/m² Kaufpreis) liegen jeweils in der Mitte des historischen Spektrums.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Die Einwohnerzahl der Gemeinde ist von 4.460 (2015) auf 4.119 (2024) gesunken, ein Rückgang von 7,6 Prozent. Der stärkste Einzelrückgang erfolgte zwischen 2015 und 2016, als die Bevölkerung von 4.460 auf 3.947 fiel – ein Verlust von mehr als 500 Einwohnern in einem Jahr. Seit 2016 stabilisiert sich die Bevölkerung bei rund 3.950 bis 4.130 Einwohnern. In den letzten drei Jahren liegt sie bei 4.119, also nahezu unverändert.
Parallel dazu ist die Arbeitslosenquote von 106 (2015) auf 60 (2023) gesunken – ein Rückgang von fast 44 Prozent. Dieser Trend korrespondiert mit dem Prognos-Rang des Landkreises Meißen im Arbeitsmarkt-Index (Rang 230 von rund 400 Kreisen), der im oberen Mittelfeld liegt.
Regionale Einordnung
Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern zeigt sich ein deutliches Gefälle. Weinböhla (2,5 km Entfernung) weist mit 9,35 €/m² eine deutlich höhere Miete und mit 2.133 €/m² einen höheren Kaufpreis aus als Niederau. Meißen (5,6 km) liegt mit 7,66 €/m² Miete und 1.764 €/m² Kaufpreis knapp über Niederau. Coswig (6,2 km) erreicht mit 9,02 €/m² Miete und 2.328 €/m² Kaufpreis die höchsten Werte im unmittelbaren Umfeld.
Niederau liegt damit in der unteren bis mittleren Preisklasse seiner Nachbarschaft. Priestewitz (8,9 km) bildet mit 6,19 €/m² Miete und 856 €/m² Kaufpreis das preisliche Gegenteil – mit einer entsprechend hohen Rendite von 8,68 Prozent. Niederau liegt mit 6,02 Prozent Rendite dazwischen, aber näher an den teureren Orten als an den günstigeren.
Der Kreis Meißen als Ganzes weist einen durchschnittlichen Kaufpreis von 1.446 €/m² und eine Miete von 7,18 €/m² auf. Niederau liegt damit leicht über dem Kreisdurchschnitt bei beiden Kennzahlen.
Standortfaktoren
Der Landkreis Meißen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 283 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Arbeitsmarkt-Rang (230) und der Wohlstands-Index (170) gehören zum besseren Drittel, während der Demografie-Index (387) und der Dynamik-Index (376) im unteren Bereich liegen. Der Wettbewerb- und Innovationsindex (302) liegt ebenfalls im unteren Mittelfeld.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde umfasst sieben Ortsteile (Gohlis, Gröbern, Großdobritz, Jessen, Niederau, Oberau, Ockrilla) und liegt verkehrsgünstig in der Nähe der sächsischen Residenzstadt Meißen (5,6 km) sowie des Elbtalgrabens. Die Lage im Umland einer Mittelstadt mit historischem Charme und touristischer Bedeutung könnte als Standortvorteil wirken.
Für diesen Ort liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Niederau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Niederau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,12 €/m² |
| 2019 | 6,57 €/m² |
| 2020 | 6,55 €/m² |
| 2021 | 6,65 €/m² |
| 2022 | 7,07 €/m² |
| 2023 | 6,75 €/m² |
| 2024 | 8,46 €/m² |
| 2025 | 7,62 €/m² |
| 2026 | 8,33 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Niederau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.275 €/m² |
| 2019 | 1.066 €/m² |
| 2020 | 1.793 €/m² |
| 2021 | 1.771 €/m² |
| 2022 | 1.930 €/m² |
| 2023 | 1.586 €/m² |
| 2024 | 1.678 €/m² |
| 2025 | 1.909 €/m² |
| 2026 | 1.538 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Niederau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 5,76 % |
| 2019 | 7,39 % |
| 2020 | 4,38 % |
| 2021 | 4,51 % |
| 2022 | 4,40 % |
| 2023 | 5,11 % |
| 2024 | 6,05 % |
| 2025 | 4,79 % |
| 2026 | 6,50 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Niederau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.460 Einwohner |
| 2016 | 3.947 Einwohner |
| 2017 | 3.953 Einwohner |
| 2018 | 4.007 Einwohner |
| 2019 | 4.044 Einwohner |
| 2020 | 4.050 Einwohner |
| 2021 | 4.132 Einwohner |
| 2022 | 4.124 Einwohner |
| 2023 | 4.119 Einwohner |
| 2024 | 4.119 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Niederau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,43 % |
| 2016 | 3,83 % |
| 2017 | 3,27 % |
| 2018 | 2,82 % |
| 2019 | 2,49 % |
| 2020 | 2,92 % |
| 2021 | 2,74 % |
| 2022 | 2,18 % |
| 2023 | 2,52 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 283 Rang |
| Dynamik | 376 Rang |
| Stärke | 231 Rang |
| Demografie | 387 Rang |
| Arbeitsmarkt | 230 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 302 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 170 Rang |
Renditeverteilung in Sachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Niederau liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Sachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 2,00 Orte |
| 3–4 | 20,00 Orte |
| 4–5 | 52,00 Orte |
| 5–6 | 63,00 Orte |
| 6–7 | 75,00 Orte |
| 7–8 | 69,00 Orte |
| 8–9 | 61,00 Orte |
| 9–10 | 23,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 15,00 Orte |
| 12+ | 16,00 Orte |
Wie schneidet Niederau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Niederau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Niederau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Niederau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Moritzburg | 10,57 €/m² |
| Weinböhla | 9,35 €/m² |
| Coswig | 9,02 €/m² |
| Klipphausen | 7,79 €/m² |
| Meißen | 7,66 €/m² |
| Niederau | 7,50 €/m² |
| Ebersbach | 7,43 €/m² |
| Diera-Zehren | 7,06 €/m² |
| Käbschütztal | 6,69 €/m² |
| Priestewitz | 6,19 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Niederau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Niederau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Priestewitz | 8,68 % |
| Käbschütztal | 6,39 % |
| Niederau | 6,02 % |
| Weinböhla | 5,26 % |
| Meißen | 5,21 % |
| Moritzburg | 4,69 % |
| Coswig | 4,65 % |
| Diera-Zehren | 4,61 % |
| Ebersbach | 4,55 % |
| Klipphausen | 4,06 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Weinböhla | 2,5 km | 01689 | 9,35 € | 2.133 € | 5,26 % |
| Meißen, Stadt | 5,6 km | 01662 | 7,66 € | 1.764 € | 5,21 % |
| Coswig, Stadt | 6,2 km | 01640 | 9,02 € | 2.328 € | 4,65 % |
| Priestewitz | 8,9 km | 01561 | 6,19 € | 856 € | 8,68 % |
| Moritzburg | 9,7 km | 01468 | 10,57 € | 2.705 € | 4,69 % |
| Käbschütztal | 10,0 km | 01665 | 6,69 € | 1.258 € | 6,39 % |
| Diera-Zehren | 10,1 km | 01665 | 7,06 € | 1.837 € | 4,61 % |
| Ebersbach | 10,1 km | 01561 | 7,43 € | 1.961 € | 4,55 % |
| Klipphausen | 11,4 km | 01665 | 7,79 € | 2.303 € | 4,06 % |
Wo liegt Niederau?
Lage
Niederau auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Niederau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,50 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.493 € |
| Bruttomietrendite | 6,02 % |
| Kaufpreisfaktor | 16,6 |
| Einwohner | 4.119 |
| Einwohner je km² | 117 |
| Fläche (km²) | 35,3 |
| Arbeitslosenquote | 2,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #283 |
| Prognos Dynamikrang | #376 |
| Prognos Stärkerang | #231 |
| Koordinaten | 51,1774, 13,5437 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Niederau
Was kostet eine Wohnung in Niederau?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Niederau liegt bei 7,50 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 1.493 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen leicht über dem Durchschnitt des Landkreises Meißen (7,18 Euro bzw. 1.446 Euro), aber deutlich über dem sächsischen Durchschnitt (6,50 Euro bzw. 1.226 Euro). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Niederau entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 6,12 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,50 Euro im aktuellen Jahr gestiegen. Der Angebotskaufpreis zeigte stärkere Schwankungen: Er lag 2018 bei 1.275 Euro, stieg 2020 auf 1.793 Euro, fiel 2023 auf 1.586 Euro und liegt aktuell bei 1.493 Euro. Die vorliegenden Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Niederau?
Die Bruttomietrendite in Niederau beträgt 6,02 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 16,6. Damit liegt die Rendite unter dem Durchschnitt des Landkreises Meißen (7,02 %) und unter dem sächsischen Durchschnitt (7,18 %). Im Perzentilrang von rund 33 liegt Niederau im unteren Drittel der sächsischen Orte bei der Bruttomietrendite. Der Kaufpreisfaktor liegt leicht über dem Kreis- und Landesdurchschnitt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Niederau?
Die Einwohnerzahl lag 2024 bei 4.119 und ist seit 2015 (4.460) um rund 7,6 Prozent gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 117 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,0 Prozent und war damit deutlich niedriger als 2015 mit 10,6 Prozent.
Wie schneidet Niederau im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Umkreis gibt es deutliche Preisunterschiede: Weinböhla (2,5 km) hat mit 9,35 Euro pro Quadratmeter eine deutlich höhere Angebotsmiete, Priestewitz (8,9 km) liegt mit 6,19 Euro darunter. Beim Kaufpreis liegt Niederau mit 1.493 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarorte. Moritzburg (9,7 km) ist mit 2.705 Euro der teuerste Nachbarort.
Woher stammen die Daten zu Niederau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Niederau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Niederau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Meißen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Zeithain | 01619 | 6,22 € | 535 € | 13,95 % |
| Glaubitz | 01612 | 6,29 € | 657 € | 11,49 % |
| Wülknitz | 01609 | 6,49 € | 681 € | 11,44 % |
| Stauchitz | 01594 | 6,35 € | 711 € | 10,72 % |
| Nünchritz | 01612 | 5,79 € | 679 € | 10,23 % |
| Gröditz, Stadt | 01609 | 5,95 € | 710 € | 10,06 % |
| Hirschstein | 01594 | 5,33 € | 736 € | 8,69 % |
| Priestewitz | 01561 | 6,19 € | 856 € | 8,68 % |