Heidenau, Stadt
Heidenau (PLZ 01809) liegt im Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge in Sachsen. Der Ort zählt 16.667 Einwohner auf 11,1 km², das entspricht 1.506 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,09 € pro m², der Kaufpreis bei 2.391 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,06 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,6 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heidenau über dem Renditeniveau von 6 % der Orte in Sachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,16 € auf 8,50 € pro m², im Mittel 4,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 7,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,4 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 6,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge Rang 358 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 357, Stärkerang 348). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Dohna, Müglitztal und Pirna an.
Immobilienpreise in Heidenau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Sachsen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Heidenau, Stadt
Immobilienmarktbericht für Heidenau, Stadt (Sachsen): Angebotskaufpreis 2.391 €/m², Angebotsmiete 8,09 €/m². Heidenau liegt deutlich über den Kreis- und Landesdurchschnitten, nahe am Bundesdurchschnitt. Kaufpreise stark gestiegen mit Korrekturphase 2024/2025. Bevölkerung leicht rückläufig (-2,45 % seit 2015), Arbeitslosigkeit deutlich gesunken. Gute Verkehrsanbindung an Dresden, aber schlechter Prognos-Rang des Landkreises.
Marktüberblick
Heidenau ist eine Stadt im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge mit rund 16.700 Einwohnern auf einer Fläche von 11,07 km². Sie liegt im Oberen Elbtal an der Mündung der Müglitz in die Elbe und grenzt im Südosten direkt an die Landeshauptstadt Dresden. Mit etwa 1.500 Einwohnern je Quadratkilometer weist Heidenau die drittgrößte Bevölkerungsdichte aller sächsischen Gemeinden auf.
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.391 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,09 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,06 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,64. Beide Werte – Miet- und Kaufpreise – sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Heidenau sind seit 2018 deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,16 Euro je Quadratmeter, beträgt sie 2026 prognostiziert 8,50 Euro. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den Zeitraum liegt bei rund 4,1 Prozent. Der Anstieg verlief nicht linear: Nach einem leuellen Rückgang 2023 auf 7,07 Euro folgte 2024 ein deutlicher Sprung auf 7,93 Euro.
Die Kaufpreise zeigen eine noch stärkere Dynamik. Von 1.356 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise bis 2021 auf 2.590 Euro – ein Anstieg von über 90 Prozent in drei Jahren. Anschließend folgte eine Korrekturphase: 2024 sank der Preis auf 2.078 Euro, 2025 auf 1.954 Euro. Für 2026 wird ein Anstieg auf 2.452 Euro prognostiziert. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 7,7 Prozent.
Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Heidenau deutlich über den Durchschnittswerten des Landkreises Sächsische Schweiz-Osterzgebirge und des Freistaats Sachsen.
Der Kreisdurchschnitt für Angebotsmieten beträgt 7,07 Euro je Quadratmeter, für Kaufpreise 1.572 Euro. Heidenau übertrifft diese Werte um rund 14 Prozent bei der Miete und um 52 Prozent beim Kaufpreis. Im Landesvergleich Sachsen liegt der Durchschnitt bei 6,50 Euro Miete und 1.226 Euro Kaufpreis – Heidenau liegt damit um 25 Prozent bzw. 95 Prozent darüber.
Auf Bundesebene liegt Heidenau mit 8,09 Euro Miete knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Beim Kaufpreis von 2.391 Euro liegt die Stadt nahezu auf dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.
Die Bruttomietrendite von 4,06 Prozent liegt im unteren Bereich: Im Landesvergleich befindet sich Heidenau im 6. Perzentil (von 100), was bedeutet, dass nur etwa 6 Prozent der sächsischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Kreisdurchschnitt liegt bei 5,85 Prozent.
Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 11 Kilometer Entfernung liegt Heidenau bei den Kaufpreisen (2.391 Euro) auf einem der höheren Niveaus. Bannewitz (10 km) liegt mit 2.401 Euro leicht darüber, Pirna (5,7 km) mit 2.216 Euro knapp darunter. Bei den Mieten liegt Heidenau mit 8,09 Euro im Mittelfeld der Nachbargemeinden.
Standortfaktoren
Heidenau profitiert von seiner Lage im Ballungsraum Dresden. Die Stadt liegt an der Elbtalbahn und der Müglitztalbahn, verfügt über einen direkten Anschluss an die Autobahn A17 (Anschlussstelle Heidenau) und ist über die B 172 mit Dresden und Pirna verbunden. Diese gute Verkehrsanbindung macht Heidenau als Wohnstandort für Pendler in die Landeshauptstadt attraktiv.
Historisch war Heidenau bis zum späten 19. Jahrhundert ein Bauerndorf. Mit dem Bahnbau 1848 entwickelte sich die Stadt zu einem Industriestandort mit Zellulose- und Papierfabriken, Maschinenbau, Elektromotorenwerken und chemischer Industrie. Nach dem Niedergang der Industrie in den 1990er-Jahren entstanden im Ort zunehmend Kleingewerbe und Handbetrieb.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge auf Rang 358 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders schlecht schneidet der Kreis in der Demografie (Rang 397) ab. Besser positioniert ist er in den Bereichen Wohlstand und Soziale Lage (Rang 241) und Arbeitsmarkt (Rang 332). Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Heidenau. Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Einwohnerzahl Heidenau ist seit 2015 rückläufig. Lag sie 2015 noch bei 17.085, betrug sie 2024 16.667 – ein Rückgang von 2,45 Prozent. Besonders deutlich war der Rückgang zwischen 2015 und 2016, als die Bevölkerung von 17.085 auf 16.399 sank. In den Folgejahren stabilisierte sich die Entwicklung, mit einem leichten Anstieg 2022 auf 16.884, bevor sie wieder auf 16.667 sank.
Die Arbeitslosigkeit ist in Heidenau deutlich gesunken. Lag die Zahl der Arbeitslosen 2015 noch bei 948, betrug sie 2023 noch 630 – ein Rückgang von rund 33 Prozent. Dieser Trend spiegelt die allgemeine wirtschaftliche Erholung der Region wider, auch wenn die absolute Zahl weiterhin über dem sächsischen Durchschnitt liegen dürfte.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heidenau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heidenau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,16 €/m² |
| 2019 | 6,45 €/m² |
| 2020 | 6,63 €/m² |
| 2021 | 6,74 €/m² |
| 2022 | 7,15 €/m² |
| 2023 | 7,07 €/m² |
| 2024 | 7,93 €/m² |
| 2025 | 7,43 €/m² |
| 2026 | 8,50 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heidenau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.356 €/m² |
| 2019 | 1.818 €/m² |
| 2020 | 2.221 €/m² |
| 2021 | 2.590 €/m² |
| 2022 | 2.448 €/m² |
| 2023 | 2.434 €/m² |
| 2024 | 2.078 €/m² |
| 2025 | 1.954 €/m² |
| 2026 | 2.452 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heidenau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 5,45 % |
| 2019 | 4,26 % |
| 2020 | 3,58 % |
| 2021 | 3,12 % |
| 2022 | 3,50 % |
| 2023 | 3,49 % |
| 2024 | 4,58 % |
| 2025 | 4,56 % |
| 2026 | 4,16 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heidenau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 17.085 Einwohner |
| 2016 | 16.399 Einwohner |
| 2017 | 16.598 Einwohner |
| 2018 | 16.649 Einwohner |
| 2019 | 16.540 Einwohner |
| 2020 | 16.641 Einwohner |
| 2021 | 16.540 Einwohner |
| 2022 | 16.884 Einwohner |
| 2023 | 16.667 Einwohner |
| 2024 | 16.667 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heidenau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 5,91 % |
| 2016 | 4,94 % |
| 2017 | 4,06 % |
| 2018 | 7,13 % |
| 2019 | 6,17 % |
| 2020 | 6,42 % |
| 2021 | 6,42 % |
| 2022 | 6,38 % |
| 2023 | 6,63 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 358 Rang |
| Dynamik | 357 Rang |
| Stärke | 348 Rang |
| Demografie | 397 Rang |
| Arbeitsmarkt | 332 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 348 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 241 Rang |
Renditeverteilung in Sachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Heidenau liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Sachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 2,00 Orte |
| 3–4 | 20,00 Orte |
| 4–5 | 52,00 Orte |
| 5–6 | 63,00 Orte |
| 6–7 | 75,00 Orte |
| 7–8 | 69,00 Orte |
| 8–9 | 61,00 Orte |
| 9–10 | 23,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 15,00 Orte |
| 12+ | 16,00 Orte |
Wie schneidet Heidenau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heidenau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heidenau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heidenau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bannewitz | 9,39 €/m² |
| Dohna | 8,81 €/m² |
| Kreischa | 8,70 €/m² |
| Pirna | 8,30 €/m² |
| Heidenau | 8,09 €/m² |
| Müglitztal | 7,66 €/m² |
| Dohma | 7,55 €/m² |
| Struppen | 7,53 €/m² |
| Lohmen | 7,13 €/m² |
| Dürrröhrsdorf-Dittersbach | 6,88 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heidenau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heidenau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Müglitztal | 11,54 % |
| Dürrröhrsdorf-Dittersbach | 7,41 % |
| Kreischa | 5,78 % |
| Lohmen | 5,63 % |
| Dohna | 5,20 % |
| Bannewitz | 4,70 % |
| Pirna | 4,50 % |
| Dohma | 4,41 % |
| Heidenau | 4,06 % |
| Struppen | 3,59 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Dohna, Stadt | 3,0 km | 01809 | 8,81 € | 2.031 € | 5,20 % |
| Müglitztal | 5,2 km | 01809 | 7,66 € | 796 € | 11,54 % |
| Pirna, Stadt | 5,7 km | 01796 | 8,30 € | 2.216 € | 4,50 % |
| Dohma | 7,9 km | 01796 | 7,55 € | 2.054 € | 4,41 % |
| Kreischa | 8,3 km | 01731 | 8,70 € | 1.806 € | 5,78 % |
| Lohmen | 9,5 km | 01847 | 7,13 € | 1.520 € | 5,63 % |
| Bannewitz | 10,0 km | 01728 | 9,39 € | 2.401 € | 4,70 % |
| Dürrröhrsdorf-Dittersbach | 11,0 km | 01833 | 6,88 € | 1.114 € | 7,41 % |
| Struppen | 11,4 km | 01796 | 7,53 € | 2.515 € | 3,59 % |
Wo liegt Heidenau?
Lage
Heidenau auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heidenau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,09 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.391 € |
| Bruttomietrendite | 4,06 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,6 |
| Einwohner | 16.667 |
| Einwohner je km² | 1.506 |
| Fläche (km²) | 11,1 |
| Arbeitslosenquote | 6,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #358 |
| Prognos Dynamikrang | #357 |
| Prognos Stärkerang | #348 |
| Koordinaten | 50,9809, 13,8635 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heidenau
Was kostet eine Wohnung in Heidenau?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 8,09 Euro pro Quadratmeter und die Angebotskaufpreise bei 2.391 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Kreisdurchschnitt der Sächsischen Schweiz-Osterzgebirge (7,07 Euro/m² bzw. 1.572 Euro/m²) und auch über dem sächsischen Landesdurchschnitt (6,50 Euro/m² bzw. 1.226 Euro/m²). Im bundesweiten Vergleich liegt die Angebotsmiete knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro/m², der Kaufpreis liegt nahe am deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro/m². Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heidenau entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 6,16 Euro/m² im Jahr 2018 auf 8,50 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen (jährliche Wachstumsrate 4,11 %). Die Kaufpreise sind sogar noch stärker gestiegen, von 1.356 Euro/m² im Jahr 2018 auf 2.452 Euro/m² im Jahr 2026 (jährliche Wachstumsrate 7,68 %). Der Kaufpreisanstieg übertrifft damit den Mietanstieg deutlich, was sich auch in der niedrigen Bruttomietrendite von 4,06 % widerspiegelt. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie ist die Bruttomietrendite in Heidenau im Vergleich zu Sachsen?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,06 %, was deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,85 % und dem sächsischen Durchschnitt von 7,18 % liegt. Der Perzentilrang von 6,46 im Bundesland bedeutet, dass nur etwa 6 % der Orte in Sachsen eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,64 und liegt damit deutlich über dem Kreiswert von 18,52 und dem Landeswert von 15,47. Ein hoher Kaufpreisfaktor und eine niedrige Rendite gehören zusammen und deuten auf ein teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hin.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heidenau?
Die Einwohnerzahl ist von 17.085 im Jahr 2015 auf 16.667 im Jahr 2024 leicht rückläufig (-2,45 %). Heidenau hat mit rund 1.506 Einwohnern pro Quadratkilometer eine sehr hohe Bevölkerungsdichte und liegt damit nach Angaben der Stadt auf dem dritten Platz aller sächsischen Gemeinden. Die Stadt erstreckt sich auf einer Fläche von 11,07 Quadratkilometern.
Wie liegen die Immobilienpreise in Heidenau im Vergleich zu Nachbarorten?
Heidenau liegt mit 8,09 Euro/m² Miete und 2.391 Euro/m² Kaufpreis deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 7,07 Euro/m² bzw. 1.572 Euro/m². Im direkten Umland variieren die Werte stark: Während Müglitztal mit 7,66 Euro/m² Miete und nur 796 Euro/m² Kaufpreis deutlich günstiger ist, liegen Bannewitz (9,39 Euro/m² Miete, 2.401 Euro/m² Kaufpreis) und Pirna (8,30 Euro/m² Miete, 2.216 Euro/m² Kaufpreis) in ähnlichen oder höheren Preislagen.
Woher stammen die Daten zu Heidenau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heidenau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heidenau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Müglitztal | 01809 | 7,66 € | 796 € | 11,54 % |
| Dorfhain | 01738 | 6,61 € | 700 € | 11,33 % |
| Reinhardtsdorf-Schöna | 01814 | 6,11 € | 860 € | 8,52 % |
| Rosenthal-Bielatal | 01824 | 6,22 € | 919 € | 8,12 % |
| Rathmannsdorf | 01814 | 6,60 € | 987 € | 8,03 % |
| Dürrröhrsdorf-Dittersbach | 01833 | 6,88 € | 1.114 € | 7,41 % |
| Hohnstein, Stadt | 01848 | 6,28 € | 1.020 € | 7,39 % |
| Altenberg, Stadt | 01773 | 6,70 € | 1.227 € | 6,56 % |