Bischofswerda, Stadt

Marktüberblick

Bischofswerda ist eine Große Kreisstadt im Landkreis Bautzen in Sachsen mit etwa 10.650 Einwohnern auf einer Fläche von 46,21 km². Die Stadt liegt etwa 30 km östlich von Dresden am westlichen Rand der sächsischen Oberlausitz und wird als "Tor zur Oberlausitz" bezeichnet. Der Immobilienmarkt weist mit einer Angebotsmiete von 6,76 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.337 Euro je Quadratmeter Werte auf, die deutlich unter dem deutschen Durchschnitt liegen, aber leicht über dem Landesdurchschnitt Sachsens.

Die Bruttomietrendite liegt bei 6,07 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 16,49. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete lag 2018 bei 6,03 Euro je Quadratmeter und entwickelte sich bis 2026 auf 6,72 Euro. Der CAGR für Mieten beträgt 1,36 Prozent über den betrachteten Zeitraum. Die Mieten zeigten dabei keine gleichmäßige Entwicklung: Nach einem Tief von 5,62 Euro im Jahr 2019 stiegen sie bis 2022 auf 6,48 Euro, fielen 2023 leicht auf 6,24 Euro und bewegten sich 2025 mit 6,02 Euro wieder auf dem niedrigeren Niveau, bevor sie 2026 wieder auf 6,72 Euro anstiegen.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich deutlich dynamischer. Von 765,56 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg er 2019 auf 1.085,95 Euro, fiel 2020 leicht auf 982,91 Euro und erreichte 2021 mit 1.260,74 Euro einen ersten Höhepunkt. 2022 folgte mit 1.364,61 Euro der nächste Anstieg. Im Jahr 2024 ist ein Wert von 292,89 Euro je Quadratmeter ausgewiesen, der als deutlicher Ausreißer im Zeitverlauf zu werten ist und die Datenreihe stört. Abgesehen von diesem Ausreißer stieg der Kaufpreis 2025 auf 1.573,31 Euro und 2026 auf 1.677,91 Euro. Der CAGR für Kaufpreise beträgt 10,31 Prozent, wobei dieser Wert durch den Ausreißer 2024 verzerrt sein kann.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Bischofswerda auf dem Niveau des Landkreises Bautzen. Die Angebotsmiete von 6,76 Euro je Quadratmeter entspricht nahezu dem Kreisdurchschnitt von 6,77 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.337 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 1.310 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 16,49 liegt knapp über dem Kreiswert von 16,03.

Im Landesvergleich Sachsen liegt Bischofswerda bei der Angebotsmiete (6,76 Euro) über dem Landesdurchschnitt (6,50 Euro), beim Angebotskaufpreis (1.337 Euro) ebenfalls leicht darüber (1.226 Euro). Die Bruttomietrendite von 6,07 Prozent liegt unter dem sächsischen Durchschnitt von 7,18 Prozent. Der Perzentilrang der Stadt im Bundesland beträgt 34,21, was bedeutet, dass etwa ein Drittel der sächsischen Orte eine niedrigere Mietrendite aufweist.

Im deutschlandweiten Vergleich liegen die Werte von Bischofswerda deutlich unter dem deutschen Durchschnitt bei Miete (8,92 Euro), Kaufpreis (2.409 Euro) und Kaufpreisfaktor (15,47). Bischofswerda liegt mit 16,49 über dem deutschen Durchschnitt, was auf die niedrigeren Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hindeutet.

In der näheren Umgebung zeigen sich große Unterschiede: Schmölln-Putzkau (3,9 km) weist mit 726 Euro je Quadratmeter deutlich niedrigere Kaufpreise und eine hohe Rendite von 10,14 Prozent auf. Großharthau (5,5 km) hat mit 2.746 Euro je Quadratmeter den höchsten Kaufpreis der Nachbargemeinden, verbunden mit einer niedrigen Rendite von 3,19 Prozent. Neukirch/Lausitz (8,9 km) weist mit 716 Euro je Quadratmeter und 11,6 Prozent Rendite die höchste Bruttomietrendite auf.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Bischofswerda ist seit 2015 kontinuierlich gesunken. Von 11.573 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Bevölkerung auf 10.648 Einwohner im Jahr 2024, was einem Rückgang von knapp 8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 230 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Zahl der Arbeitslosen ging von 641 im Jahr 2015 auf 373 im Jahr 2023 zurück, bevor sie 2023 wieder leicht anstieg. Bezogen auf die Einwohnerzahl entspricht dies einer Arbeitslosenquote von etwa 3,5 Prozent im Jahr 2023. Der Rückgang der Arbeitslosenzahl um mehr als die Hälfte zwischen 2015 und 2023 ist ein deutlicher positiver Trend, der sich auf die lokale Wirtschaftslage ausgewirkt haben könnte.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen anhaltenden Trend, der die Nachfrage nach Wohnraum beeinflussen kann.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bautzen, zu dem Bischofswerda gehört, mit einem Gesamtrang von 333 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Stadt selbst wird dabei nicht separat bewertet, da die Ränge auf Kreisebene ermittelt werden.

Im Detail erreicht der Landkreis Bautzen im Index "Stärke" den Rang 288, im Index "Arbeitsmarkt" den Rang 276, im Index "Demografie" den Rang 371, im Index "Wettbewerb und Innovation" den Rang 359, im Index "Dynamik" den Rang 385 und im Index "Wohlstand und soziale Lage" den Rang 182. Die Platzierung im Index "Wohlstand und soziale Lage" ist dabei die beste der Teilindizes, während die Dynamik mit Rang 385 am schwächsten abschneidet.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen ausgewiesen. Die Stadt liegt verkehrsgünstig etwa 30 km östlich von Dresden und ist Teil der Westlausitz.