Nebelschütz / Njebjelčicy

Standort und Gemeindestruktur

Nebelschütz / Njebjelčicy ist eine Gemeinde im Zentrum des ostsächsischen Landkreises Bautzen in der Oberlausitz. Mit rund 1.200 Einwohnern auf einer Fläche von 22,93 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 52 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde gehört zum sorbischen Kernsiedlungsgebiet, wo nach Angaben der Gemeinde zwei Drittel der Bevölkerung Sorbisch als Muttersprache sprechen. Sie ist Mitglied im Verwaltungsverband Am Klosterwasser und besteht aus fünf Ortsteilen: Dürrwicknitz, Miltitz, Nebelschütz, Piskowitz und Wendischbaselitz. Die Gemeinde liegt rund drei Kilometer östlich der Stadt Kamenz und etwa 20 Kilometer nordwestlich von Bautzen. Die Autobahn A 4 ist über die Staatsstraße S 94 und den Anschluss Burkau in etwa 15 Kilometern erreichbar.

Aktueller Immobilienmarkt

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 6,76 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.240 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,55 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 15,28. Die Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Vergleichsmietwertniveau dar.

Im bundesweiten Vergleich liegt die Angebotsmiete mit 6,76 Euro deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 1.240 Euro liegt bei knapp der Hälfte des Bundesdurchschnitts von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite von 6,55 Prozent übertrifft den Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent um mehr als 1,4 Prozentpunkte. Der Kaufpreisfaktor von 15,28 liegt leicht unter dem sächsischen Durchschnitt von 15,47 und deutlich unter dem deutschen Niveau von rund 27.

Die niedrigen Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu einer überdurchschnittlichen Rendite. Das Kaufpreisniveau liegt strukturell unter dem westdeutschen Durchschnitt, während die Mieten weniger stark abweichen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Nebelschütz zeigt starke Schwankungen über die letzten Jahre. Von 6,67 Euro im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2020 auf 6,93 Euro, fiel dann 2021 und 2022 auf 6,00 Euro, um 2023 und 2024 wieder auf rund 7,65 Euro anzusteigen. 2025 liegt der Wert bei 7,35 Euro, 2026 bei 5,20 Euro. Der CAGR-Wert von -3,06 Prozent über den gesamten Zeitraum spiegelt diesen nicht-linearen Verlauf wider.

Ein einzelner Kaufpreiswert von 1.240 Euro pro Quadratmeter liegt für das Jahr 2021 vor. Eine längerfristige Kaufpreisentwicklung kann aus den vorliegenden Daten nicht abgeleitet werden.

Der starke Rückgang der Miete auf 5,20 Euro im Jahr 2026 ist ein deutlicher Ausreißer gegenüber den Vorjahreswerten von 7,35 und 7,65 Euro. Ohne weitere Kontextdaten lässt sich nicht bestimmen, ob dies auf eine Marktberuhigung, eine Veränderung des Angebotsmix oder eine methodische Anpassung zurückzuführen ist.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Bautzen liegt die Angebotsmiete von Nebelschütz mit 6,76 Euro nahezu auf dem Kreisdurchschnitt von 6,77 Euro. Der Kaufpreis von 1.240 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 1.310 Euro. Die Bruttomietrendite von 6,55 Prozent liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 6,79 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 15,28 liegt unter dem Kreiswert von 16,03.

Im Landesvergleich Sachsen liegt die Miete von 6,76 Euro über dem Landesdurchschnitt von 6,50 Euro. Der Kaufpreis von 1.240 Euro liegt knapp über dem Landesdurchschnitt von 1.226 Euro. Die Rendite von 6,55 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 7,18 Prozent. Der Perzentilrang von 42,34 Prozent im Bundesland bedeutet, dass rund 42 Prozent der verglichenen Orte in Sachsen niedrigere Werte aufweisen.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,4 Kilometern liegt die Miete von Nebelschütz im Mittelfeld. Höhere Mieten weisen Crostwitz (7,70 Euro), Haselbachtal (7,29 Euro), Kamenz (7,11 Euro) und Panschwitz-Kuckau (7,06 Euro) auf. Niedrigere Mieten finden sich bei Räckelwitz (6,73 Euro), Elstra (6,58 Euro), Ralbitz-Rosenthal (6,01 Euro) und Puschwitz (5,36 Euro). Der Kaufpreis von 1.240 Euro liegt unter dem aller Nachbarorte außer Puschwitz (558 Euro).

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Nebelschütz ist seit 2015 relativ stabil entwickelt. Von 1.157 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2019 auf 1.226, fiel dann bis 2021 auf 1.187 und stabilisierte sich 2023 und 2024 bei 1.200 Einwohnern. Insgesamt ergibt sich seit Serienbeginn ein Wachstum von 3,7 Prozent.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,77 Prozent und entspricht damit einem Niveau von 12 arbeitslosen Personen. Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 1,31 Prozent (2017) und 2,68 Prozent (2020). Das niedrige Niveau steht im Kontrast zum Prognos-Zukunftsatlas 2025, der den Landkreis Bautzen auf Platz 333 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex einordnet. Besonders schlecht schneidet der Landkreis im Dynamik-Index mit Rang 385 ab. Im Wohlstands-Index liegt er mit Rang 182 deutlich besser, im Arbeitsmarkt-Index mit Rang 276 im oberen Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Die niedrige Arbeitslosenquote und die stabile Bevölkerungsentwicklung stehen im Zusammenhang mit der ländlichen Struktur der Gemeinde. Der schlechte Prognos-Rang im Dynamikbereich könnte strukturelle Herausforderungen widerspiegeln, die in der aktuellen Arbeitsmarktlage noch nicht vollständig durchschlagen.