Elstra / Halštrow, Stadt

Marktüberblick

Elstra liegt im Landkreis Bautzen in der sächsischen Oberlausitz, rund 50 km nordöstlich von Dresden. Die Stadt umfasst 32,63 km² und hat etwa 2.700 Einwohner. Der Immobilienmarkt bewegt sich auf einem für ostdeutsche Verhältnisse typischen Niveau: Die Angebotsmiete liegt bei 6,58 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.358 Euro je Quadratmeter. Beides liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²).

Die Bruttomietrendite beträgt 5,82 Prozent und übertrifft damit den Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Landesvergleich mit Sachsen liegt Elstra jedoch mit 5,82 % unter dem sächsischen Mittel von 7,18 %. Der Kaufpreisfaktor von 17,19 liegt über dem sächsischen Durchschnitt von 15,47, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in vielen anderen Teilen Sachsens. Dies korrespondiert mit dem niedrigeren Perzentilrang von 29,2 % für die Rendite im Bundesland – Elstra liegt damit im unteren Drittel aller sächsischen Orte bei der Mietrendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg in den Jahren 2023 bis 2025: Von 5,37 €/m² im Jahr 2022 stieg die Angebotsmiete auf 6,95 €/m² im Jahr 2025, bevor sie 2026 wieder auf 5,51 €/m² sank. Die aktuellen Angebotswerte von 6,58 €/m² liegen zwischen dem Zeitreihenwert von 2025 und 2026, was auf unterschiedliche Stichtage oder Berechnungsmethoden hindeuten kann.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler. Von 757,58 €/m² im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2023 auf 1.374,60 €/m² – ein Anstieg von rund 81 %. Im Jahr 2024 brach der Preis auf 900 €/m² ein, bevor er 2025 wieder auf 1.032,53 €/m² und 2026 auf 1.294,93 €/m² stieg. Der langfristige CAGR von 6,93 % für Kaufpreise übertrifft den Miet-CAGR von 3,15 % deutlich, was die steigende Belastung für Käufer im Verhältnis zur Mieteinnahme zeigt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Bautzen liegt Elstra bei der Angebotsmiete mit 6,58 €/m² knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 6,77 €/m². Beim Kaufpreis mit 1.358 €/m² liegt Elstra leicht über dem Kreiswert von 1.310 €/m². Die Bruttomietrendite von 5,82 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 6,79 %. Diese Kombination – leicht höhere Kaufpreise bei leicht niedrigeren Mieten als im Kreis – führt zu einer geringeren Rendite im regionalen Vergleich.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete von 6,58 €/m² liegt im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden (Spannweite: 6,32 bis 7,29 €/m²). Der Kaufpreis von 1.358 €/m² liegt im oberen Drittel der Nachbarn (Spannweite: 1.086 bis 1.442 €/m²). Besonders Kamenz mit 1.442 €/m² Kaufpreis und 7,11 €/m² Miete zeigt, dass auch in der Region Unterschiede bestehen. Die Rendite von 5,82 % liegt damit im unteren Bereich der Nachbarn und entspricht dem Muster eines Marktes, in dem die Kaufpreise relativ zur Miete höher sind als in der Umgebung.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Elstras ist seit 2015 um rund 5 % von 2.840 auf 2.697 Einwohner gesunken. Dieser Rückgang ist typisch für viele ländliche Gemeinden in Ostdeutschland, die mit Abwanderung und alternder Bevölkerung kämpfen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 83 Einwohnern je Quadratkilometer, was eine geringe Siedlungsdichte widerspiegelt.

Gleichzeitig ist die Arbeitslosenquote von 6,4 % im Jahr 2015 auf 4,6 % im Jahr 2023 gesunken. Dieser positive Trend steht im Kontrast zum Bevölkerungsrückgang und deutet auf eine Verbesserung der lokalen Arbeitsmarktlage hin. Die Stadt verfügt über eine Grund- und eine Oberschule, eine Städtepartnerschaft mit der tschechischen Stadt Rtyně v Podkrkonoší und ein Gewerbegebiet im Ortsteil Rauschwitz nahe der A4-Anschlussstelle Burkau. Der Automobilzulieferer Linde + Wiemann unterhält hier einen Standort.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Bautzen auf Platz 333 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders schlecht ist der Dynamik-Index mit Platz 385, während der Wohlstand-Index mit Platz 182 relativ besser abschneidet. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht nur für Elstra. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Attraktivität für junge, hochqualifizierte Zuzügler einschränkt.