Spreetal / Sprjewiny Doł

Marktüberblick

Die Gemeinde Spreetal / Sprjewiny Doł im Landkreis Bautzen gehört zu den ländlichen Gemeinden der Oberlausitz mit einer Fläche von 108,8 km² und einer Bevölkerungsdichte von nur 16 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.179 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,91 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 7,03 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 14,22.

Im regionalen Vergleich schneidet Spreetal unterschiedlich ab: Der Kaufpreis liegt mit 1.179 Euro je Quadratmeter unter dem Kreis-Durchschnitt von 1.310 Euro. Die Miete von 6,91 Euro liegt knapp über dem Kreiswert von 6,77 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 14,22 ist sowohl unter dem Kreis-Durchschnitt (16,03) als auch unter dem sächsischen Mittel (15,47). Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Landkreis Bautzen überdurchschnittlich hoch sind – ein Hinweis auf einen eher mietstarken als kaufpreisgetriebenen Markt.

Preisentwicklung

Die Kaufpreisentwicklung in Spreetal zeigt extreme Schwankungen. Während der Preis 2018 noch bei 944 Euro je Quadratmeter lag, fiel er 2020 auf 533 Euro – ein Rückgang von fast 44 Prozent innerhalb von zwei Jahren. Ab 2020 setzte dann ein steiler Anstieg ein: 2023 lag der Preis bei 1.168 Euro, 2024 bei 1.569 Euro.

Allerdings liegt der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.179 Euro deutlich unter dem Zeitreihenwert von 2024 (1.569 Euro). Dies deutet darauf hin, dass sich der Markt seit dem Höchststand 2024 wieder abgekühlt hat – ein Muster, das auch im gesamten deutschen Immobilienmarkt zu beobachten ist.

Die Miete entwickelte sich deutlich ruhiger. Sie bewegte sich zwischen 4,76 Euro (2021) und 7,10 Euro (2024), mit einem jährlichen Wachstum von 0,93 Prozent. Der aktuelle Wert von 6,91 Euro liegt damit nahe am Mehrjahresschnitt.

Die Kombination aus stark schwankenden Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten führt zu einer volatil erscheinenden Rendite. Die aktuelle Bruttomietrendite von 7,03 Prozent liegt im oberen Drittel der Nachbarorte. Trebendorf (11,01 %) und Lohsa (9,31 %) weisen deutlich höhere Renditen auf, was dort auf deutlich niedrigere Kaufpreise (608 bzw. 869 Euro je Quadratmeter) zurückzuführen ist. Wittichenau liegt mit 5,67 Prozent am unteren Ende – hier sind die Kaufpreise mit 1.393 Euro je Quadratmeter am höchsten.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung der Gemeinde ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 1.931 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.752 im Jahr 2024. Das entspricht einem Rückgang von 9,3 Prozent. Besonders deutlich war der Rückgang in den Jahren 2015 bis 2023, wobei sich die Abnahme 2023/2024 mit jeweils 1.752 Einwohnern stabilisiert hat.

Gleichzeitig ist die Arbeitslosenquote im Landkreis Bautzen von 5,67 Prozent (2015) auf 3,86 Prozent (2023) gefallen. Im Jahr 2023 waren 41 Personen arbeitslos gemeldet. Dieser Rückgang der Arbeitslosigkeit steht im Gegensatz zum Bevölkerungsrückgang und deutet auf eine Alterung der Bevölkerung oder auf Abwanderung erwerbsfähiger Personen hin.

Die niedrige Bevölkerungsdichte von 16 Einwohnern pro Quadratkilometer und der anhaltende Bevölkerungsrückgang sind typisch für ländliche Räume in der Oberlausitz. Sie begrenzen die Nachfrage nach Wohnraum und tragen dazu bei, dass die Mieten relativ stabil bleiben, während die Kaufpreise stärker schwanken.

Standortfaktoren

Der Landkreis Bautzen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 333 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Bereiche Demografie (Rang 371) und Dynamik (Rang 385). Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 276 im Mittelfeld, während Wohlstand und soziale Lage mit Rang 182 im oberen Drittel abschneiden. Wettbewerb und Innovation liegen mit Rang 359 wieder im unteren Bereich.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Gemeinde liegt im sorbischen Siedlungsgebiet der Oberlausitz und trägt den obersorbischen Namen Sprjewiny Doł.

Die Siedlung Spreetal wurde 1915–1918 als Arbeitersiedlung für den Braunkohletagebau Hoffnung III gegründet. Von 1990 bis 1999 verlief die sächsisch-brandenburgische Landesgrenze direkt durch die Siedlung, auch durch einige Wohngebäude. Nach einer Bürgerbefragung erfolgte 1999 ein Gebietstausch zwischen beiden Ländern. Diese Geschichte als Bergbausiedlung und die Lage im Strukturwandelraum Lausitz prägen die wirtschaftliche Struktur der Gemeinde bis heute.