Massen-Niederlausitz

Marktüberblick

Massen-Niederlausitz liegt im südbrandenburgischen Landkreis Elbe-Elster, etwa einen Kilometer östlich der Stadt Finsterwalde. Die Gemeinde umfasst 76 Quadratkilometer und hat 1.876 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 25 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Der Ort ist Verwaltungssitz des Amtes Kleine Elster (Niederlausitz) und verfügt über einen bedeutenden Gewerbe- und Industriepark an der Bundesstraße 96, in dem unter anderem der Autozulieferer INTIER (Magna-Konzern) und die Würth-Gruppe ansässig sind.

Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Gefälle zu den übergeordneten Vergleichsräumen: Die Angebotsmiete von 6,73 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 6,24 Euro, aber deutlich unter dem Brandenburg-Durchschnitt von 8,44 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.461 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 1.297 Euro, liegt aber weit unter dem Landesdurchschnitt von 2.086 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 18,1 liegt über dem Kreiswert von 17,53, aber unter dem Landesdurchschnitt von 20,28. Die Bruttomietrendite von 5,53 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 6,76 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,58 Prozent, aber über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Die Mieten liegen im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Kreisvergleich moderat, was zu einer unterdurchschnittlichen Rendite führt. Im Landes- und Bundesvergleich ist die Rendite jedoch solider, weil die Kaufpreise hier noch stärker vom Mittel abweichen als die Mieten.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Massen-Niederlausitz weisen eine außergewöhnlich hohe Volatilität auf. Von 2019 bis 2026 schwankte die Angebotsmiete zwischen 4,45 Euro je Quadratmeter (2019) und 7,38 Euro (2026). Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) beträgt 7,49 Prozent. Der Verlauf ist jedoch nicht linear: Nach einem Anstieg auf 5,99 Euro im Jahr 2020 folgte ein Rückgang auf 5,50 Euro (2021), ein erneuter Anstieg auf 6,86 Euro (2022), ein deutlicher Rücksetzer auf 4,95 Euro (2023) und schließlich ein Anstieg auf 7,38 Euro (2026). Diese starken Schwankungen deuten auf einen kleinen, dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die Kaufpreise sind in den verfügbaren Daten nur für zwei Jahre dokumentiert: 990 Euro je Quadratmeter (2021) und 1.697 Euro (2023). Das entspricht einem CAGR von 30,92 Prozent über diesen Zeitraum. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.461 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Wert von 2023, was auf eine gewisse Beruhigung des Marktes hindeuten könnte. Die Datenlücke zwischen 2021 und 2023 sowie der Rückgang von 2023 auf den aktuellen Wert machen eine eindeutige Trendaussage jedoch schwierig.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Massen-Niederlausitz ist seit 2015 um 4,38 Prozent von 1.962 auf 1.876 zurückgegangen. Der stärkste Rückgang erfolgte zwischen 2015 und 2020, als die Bevölkerung von 1.962 auf 1.838 sank. Seit 2022 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 1.876 Einwohnern (2022 bis 2024 unverändert).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,66 Prozent, was 52 arbeitslosen Personen entspricht. Der Wert schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 4,09 Prozent (2016) und 5,02 Prozent (2022). Die aktuelle Quote liegt damit im unteren bis mittleren Bereich der vergangenen Jahre. Die niedrige Arbeitslosigkeit entspricht der gewerblichen Struktur des Ortes mit dem Autozulieferer INTIER und der Würth-Gruppe.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von 6,73 Euro je Quadratmeter über den Werten von Heideland (6,14 Euro, 6,1 km entfernt) und Sonnewalde (6,07 Euro, 8,4 km entfernt), aber unter denen von Finsterwalde (6,91 Euro, 2,2 km) und Lichterfeld-Schacksdorf (6,89 Euro, 3,6 km). Der Kaufpreis von 1.461 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über den Werten von Sonnewalde (696 Euro) und Crinitz (695 Euro), aber unter denen von Doberlug-Kirchhain (1.703 Euro) und Bronkow (1.641 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,53 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Sie ist höher als die von Finsterwalde (5,40 Prozent), Heideland (5,46 Prozent) und Doberlug-Kirchhain (4,51 Prozent), aber niedriger als die von Lichterfeld-Schacksdorf (6,36 Prozent), Sallgast (6,48 Prozent), Sonnewalde (10,47 Prozent) und Crinitz (11,57 Prozent). Die extrem hohen Renditen in Sonnewalde und Crinitz resultieren aus den sehr niedrigen Kaufpreisen von rund 700 Euro je Quadratmeter bei vergleichsweise moderaten Mieten.

Im Landesvergleich liegt Massen-Niederlausitz mit einer Bruttomietrendite von 5,53 Prozent auf dem 61. Perzentil von 413 untersuchten Orten in Brandenburg. Das bedeutet, dass 61 Prozent der brandenburgischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Ort befindet sich damit im unteren bis mittleren Preissegment des Landes.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Elbe-Elster, zu dem Massen-Niederlausitz gehört, auf Rang 368 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Dieser Wert gilt für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde. Die Teilindizes zeigen: Rang 331 im Arbeitsmarkt, Rang 213 im Wohlstand und sozialen Lage, Rang 365 in der Demografie, Rang 381 in der Dynamik und Rang 394 im Wettbewerb und Innovation. Die sehr niedrigen Ränge in Dynamik, Wettbewerb und Innovation deuten auf strukturelle Schwächen hin, die über die lokale Wirtschaftskraft hinausgehen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grund- und eine Oberschule. Die Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz erfolgt über die B 96 zwischen Finsterwalde und Senftenberg. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Finsterwalde an der elektrifizierten Bahnstrecke Halle–Cottbus. Die Anschlussstellen der A 13 (Berlin–Dresden) liegen in Bronkow (17 km) und Großräschen (18 km).