Keila

Marktüberblick

Keila ist eine der kleinsten Gemeinden Thüringens mit 72 Einwohnern auf 4,16 km². Der lokale Immobilienmarkt weist ein auffälliges Muster auf: Die Angebotsmiete von 6,80 Euro pro Quadratmeter liegt nahezu auf dem Niveau des thüringischen Landesdurchschnitts (6,88 Euro/m²), während der Angebotskaufpreis mit 1.100 Euro/m² deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Das Zusammenspiel von verhältnismäßig hoher Miete und niedrigem Kaufpreis resultiert in einer Bruttomietrendite von 7,42 Prozent – deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 6,38 Prozent und im oberen Quartil der Thüringer Werte (Perzentilrang 74,4).

Der Kaufpreisfaktor von 13,48 liegt unter dem Kreiswert von 17,14 und dem Landeswert von 17,88. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist er jedoch nicht der niedrigste: Grobengereuth (3,7 km) weist mit rund 8,4 einen noch niedrigeren Faktor auf, Gertewitz (5,1 km) liegt bei etwa 10,5. Keila positioniert sich damit im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisentwicklung sind als geschätzt gekennzeichnet. Von 2021 bis 2025 stieg die Angebotsmiete von 5,60 auf 6,80 Euro/m² – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 4,6 Prozent. Der Kaufpreis kletterte im gleichen Zeitraum von 900 auf 1.100 Euro/m², was einem jährlichen Anstieg von 5,1 Prozent entspricht.

Beide Werte entwickeln sich also deutlich dynamischer als der langfristige Durchschnitt deutscher Immobilienmärkte. Der Kaufpreis steigt prozentual schneller als die Miete, was den Kaufpreisfaktor leicht nach oben treibt und die Rendite unter Druck setzt. Die Rendite von 7,42 Prozent bezieht sich auf die aktuellen Werte von 2025.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil: Nach einem Tief von 66 Einwohnern im Jahr 2018 liegt Keila seit 2021 bei 72 bis 74 Einwohnern. Seit Beginn der verfügbaren Zeitreihe (2015) ist die Bevölkerung um 4,3 Prozent gewachsen – ein positives Signal für eine Gemeinde dieser Größe. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,88 Prozent, was zwei Arbeitslosen entspricht.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit dem Saale-Orla-Kreis zeigt Keila ein klares Profil: Die Miete liegt mit 6,80 Euro/m² über dem Kreisdurchschnitt von 6,37 Euro/m², während der Kaufpreis mit 1.100 Euro/m² unter dem Kreiswert von 1.297 Euro/m² liegt. Diese Kombination ist im Kreis ungewöhnlich und erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Im Vergleich zu Thüringen insgesamt liegt Keila bei der Miete leicht unter dem Landesdurchschnitt (6,80 vs. 6,88 Euro/m²), bei den Kaufpreisen jedoch deutlich darunter (1.100 vs. 1.459 Euro/m²). Die Rendite von 7,42 Prozent liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 5,3 km zeigt sich ein breites Spektrum: Die höchsten Renditen finden sich in Grobengereuth (11,88 %, bei nur 703 Euro/m² Kaufpreis) und Gertewitz (9,49 %, bei 860 Euro/m²). Die niedrigsten Renditen weisen Ziegenrück (4,79 %) und Peuschen (4,41 %) auf – beide mit Kaufpreisen von über 1.700 Euro/m², die etwa anderthalbmal so hoch sind wie in Keila. Paska (2,9 km) liegt mit 7,45 Prozent Rendite fast auf demselben Niveau wie Keila, hat aber mit 5,90 Euro/m² eine deutlich niedrigere Miete.

Keila positioniert sich damit mittig bei der Miete, aber im unteren Drittel bei den Kaufpreisen – ein Mix, der für Investoren mit Renditefokus attraktiv sein kann.

Standortfaktoren

Der Saale-Orla-Kreis, dem Keila angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 durchweg im unteren Bereich ab. Von rund 400 deutschen Kreisen rangiert er auf Platz 377 im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein ähnliches Bild: Demografie (Platz 396), Dynamik (392), Wettbewerb und Innovation (370), Arbeitsmarkt (364) und Stärke (356) liegen allesamt im unteren Drittel. Der einzige relativ bessere Wert ist der Index für Wohlstand und soziale Lage mit Platz 272.

Diese Strukturdaten des Kreises bilden den Rahmen für Keila. Als Gemeinde ohne eigene Hochschule und mit nur 72 Einwohnern ist der Ort auf die nähere Umgebung angewiesen. Die Verwaltungsgemeinschaft Ranis-Ziegenrück hat ihren Sitz in Ranis. Der Ort liegt auf 475 m ü. NN südöstlich der Orlasenke und ist über Straßen mit Peuschen, Grobengereuth und Ziegenrück verbunden.

Die politische Struktur ist geprägt von den Freien Wählern Keila, die alle sechs Gemeinderatsmandate stellen. Bürgermeister ist Lutz Mordt, der 2022 mit 98,1 Prozent der Stimmen wiedergewählt wurde. Die Kirche St. Johannis, eine spätmittelalterliche Chorturmkirche aus dem 17. Jahrhundert, wurde 2021 nach einem 25-jährigen Sanierungsmarathon restauriert – ein Indikator für die Bedeutung des lokalen Kulturerbes.