Ziegenrück, Stadt

Marktüberblick: Hohe Preise in einer der kleinsten Städte Deutschlands

Ziegenrück ist eine der kleinsten Städte Deutschlands: Auf nur 8,25 km² leben rund 615 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 75 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Stadt liegt im tief eingeschnittenen Saaletal zwischen Bleilochtalsperre und Hohenwarte-Stausee im thüringischen Vogtland und blickt auf eine über 700-jährige Stadtgeschichte zurück (erstmals 1258 urkundlich erwähnt, Stadtrecht seit 1328). Die beengte geografische Lage – die Altstadt erstreckt sich im Tal des Drebabachs, umgeben von steilen, bewaldeten Hängen – verhinderte eine weitere städtebauliche Entwicklung, wie die Wikipedia-Beschreibung des Ortes festhält. Das begrenzte Stadtgebiet lässt kaum Flächen für neue Bauten zu, während die historische Substanz aus Fachwerk und älteren Bauten dominiert.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.745 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,96 Euro je Quadratmeter. Beide Werte sind deutlich höher als der Kreis- und Landesdurchschnitt, aber unter dem Bundesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,89 – das bedeutet, dass die jährliche Bruttomiete etwa 20,9 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,79 %.

Preis- und Mietentwicklung: Steigende Mieten, fallende Kaufpreise

Die Mietentwicklung zeigt einen starken Anstieg: Von 5,20 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 6,40 Euro im Jahr 2025. Diese Entwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet und muss mit Vorsicht interpretiert werden. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 5,3 %. Der aktuelle Angebotsmietwert von 6,96 Euro/m² liegt jedoch deutlich über dem letzten Wert der Zeitreihe (6,40 Euro/m² in 2025). Dieser Unterschied zeigt, dass die geschätzte Zeitreihe die tatsächliche Entwicklung möglicherweise unterschätzt hat.

Im Gegensatz dazu ist der Angebotskaufpreis zwischen 2023 (1.748 Euro/m²) und 2024 (1.713 Euro/m²) um etwa 2,0 % gesunken. Diese Entwicklung ist nicht geschätzt. Der aktuelle Wert von 1.745 Euro/m² liegt wieder leicht darüber, was auf eine gewisse Stabilisierung hindeutet.

Die Kombination aus steigenden Mietangeboten und fallenden Kaufpreisen in den Vorjahren entspricht einem Muster, bei dem Kaufpreise nachgeben, während Mieten steigen. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 20,89 ist deutlich höher als der des Saale-Orla-Kreises (17,14) und Thüringens (17,88). Ein hoher Kaufpreisfaktor signalisiert, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete hoch ist – aus Sicht von Mietinvestoren ist die Rendite damit gedrückt.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Preise bei unterdurchschnittlicher Rendite

Im Vergleich zum Saale-Orla-Kreis liegt Ziegenrück bei der Angebotsmiete mit 6,96 Euro/m² über dem Kreisdurchschnitt von 6,37 Euro/m². Beim Kaufpreis mit 1.745 Euro/m² übertrifft Ziegenrück den Kreiswert von 1.297 Euro/m² um rund 35 %. Die Bruttomietrendite liegt mit 4,79 % unter dem Kreisdurchschnitt von 6,38 %. Der Kaufpreisfaktor von 20,89 liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 17,14.

Im Landesvergleich zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete liegt leicht über dem Thüringer Durchschnitt (6,88 Euro/m²), der Kaufpreis deutlich (1.745 vs. 1.459 Euro/m²). Die Rendite liegt mit 4,79 % unter dem Landesdurchschnitt von 6,32 %. Im Bundesvergleich liegt Ziegenrück bei der Miete (6,96 vs. 8,92 Euro/m²) und beim Kaufpreis (1.745 vs. 2.409 Euro/m²) jeweils unter dem deutschen Durchschnitt.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland beträgt 26,1 – das bedeutet, dass Ziegenrück von allen 605 erfassten Orten in Thüringen zu den unteren 26 % bei der Rendite gehört. Eine niedrige Rendite in einem ansonsten ländlich geprägten Raum wie dem Saale-Orla-Kreis (Durchschnittsrendite 6,38 %) ist auffällig.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5 Kilometern fällt auf, dass Ziegenrück bei der Miete mit 6,96 Euro/m² im oberen Drittel liegt – nur Peuschen (6,96 Euro/m²) und Schöndorf (6,97 Euro/m²) liegen ähnlich oder leicht darüber. Beim Kaufpreis mit 1.745 Euro/m² liegt Ziegenrück jedoch deutlich über allen Nachbarorten: Paska (950 Euro/m²), Keila (1.100 Euro/m²), Schöndorf (1.159 Euro/m²), Moxa (1.150 Euro/m²), Eßbach (1.150 Euro/m²), Altenbeuthen (1.183 Euro/m²), Gössitz (1.200 Euro/m²). Nur Peuschen liegt mit 1.892 Euro/m² darüber. Die Folge ist, dass die Bruttomietrendite in Ziegenrück mit 4,79 % fast allen Nachbarorten unterliegt – nur Peuschen hat mit 4,41 % eine noch geringere Rendite, alle anderen liegen zwischen 5,55 % und 7,45 %.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und strukturelle Schwäche

Die Bevölkerung Ziegenrücks ist von 667 Einwohnern im Jahr 2015 auf 615 im Jahr 2024 gesunken, ein Rückgang von 7,8 %. Seit 2023 stagniert die Einwohnerzahl bei 615. Die Bevölkerungsdichte beträgt 75 Einwohner je Quadratkilometer – sehr niedrig für deutsche Verhältnisse.

Die Arbeitslosenquote ist im beobachteten Zeitraum rückläufig: Von 5,85 % im Jahr 2016 auf 4,03 % im Jahr 2023. Mit 15 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering. Diese Entwicklung steht im Gegensatz zum Bevölkerungsrückgang und deutet auf eine strukturelle Anpassung des lokalen Arbeitsmarktes hin.

Der Saale-Orla-Kreis, dem Ziegenrück angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 377 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht sind die Teilindizes Demografie (Rang 396) und Dynamik (Rang 392). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 272 etwas besser. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber einen Hinweis auf die strukturelle Lage der Region.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor.