Ziltendorf

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Ziltendorf ist eine Gemeinde im äußersten Südosten Brandenburgs im Landkreis Oder-Spree. Auf 28,77 km² leben nach den Lagefaktor-Daten 1.477 Menschen (nach der amtlichen Fortschreibung des Statistischen Amts Brandenburg lag die Einwohnerzahl zum 31. Dezember 2025 bei 1.413). Das entspricht einer Bevölkerungsdichte von 51 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Gemeinde gliedert sich in die Ortsteile Ziltendorf, Aurith und die Ernst-Thälmann-Siedlung und liegt in der Ziltendorfer Niederung, einem Teil der Oderaue. Sie gehört zum Amt Brieskow-Finkenheerd.

Der Immobilienmarkt in Ziltendorf gehört zu den günstigsten im Bundesland. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.110 Euro je Quadratmeter und damit weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 2.583 Euro. Auch der Brandenburg-Durchschnitt von 2.086 Euro wird deutlich unterschritten. Die Angebotsmiete von 7,59 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 9,66 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,44 Euro.

Die Kombination aus niedrigen Preisen und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 8,21 Prozent. Dieser Wert liegt im 89. Perzentil aller 413 untersuchten Orte in Brandenburg – Ziltendorf gehört damit zu den Orten mit den höchsten angebotenen Renditen im Land. Der Kaufpreisfaktor von 12,18 ist weniger als die Hälfte des Kreiswerts von 21,96 und deutet darauf hin, dass sich die Investitionen hier über einen langen Zeitraum amortisieren würden, wenn die aktuellen Mietniveaus haltbar sind.

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg nach 2022er-Tief

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine starke Volatilität. Der Angebotskaufpreis lag 2018 bei 949 Euro je Quadratmeter, fiel bis 2022 auf ein Tief von 400 Euro und erholte sich bis 2024 auf 952 Euro. Der Wert für 2026 liegt bei 1.387 Euro, was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 4,86 Prozent entspricht.

Die Miete entwickelte sich weniger dynamisch. Sie lag 2019 bei 6,23 Euro, fiel 2022 auf 5,50 Euro, stieg 2024 auf 7,95 Euro und lag 2025 mit 6,70 Euro wieder niedriger.

Die aktuellen Marktdaten (Miete 7,59 Euro, Kaufpreis 1.110 Euro) liegen zwischen den Zeitreihenwerten: Die Miete von 7,59 Euro liegt zwischen dem 2024er-Wert von 7,95 Euro und dem 2025er-Wert von 6,70 Euro. Der Kaufpreis von 1.110 Euro liegt zwischen dem 2024er-Wert von 952 Euro und dem 2026er-Wert von 1.387 Euro. Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung ist auffällig: Während der Kaufpreis seit dem 2022er-Tief mehr als verdreifacht ist, schwankt die Miete nur zwischen 5,50 und 7,95 Euro. Die aktuellen Kaufpreise sind damit nicht vollständig durch die Mieten gedeckt.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreisdurchschnitt

Im regionalen Vergleich liegt Ziltendorf bei allen Immobilienkennzahlen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Kaufpreis von 1.110 Euro je Quadratmeter ist 57 Prozent unter dem Kreiswert, die Miete von 7,59 Euro liegt 21 Prozent darunter.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Wiesenau (3,5 km entfernt) verlangt mit 1.576 Euro deutlich mehr, während Vogelsang (3,8 km) mit 764 Euro noch günstiger ist. Brieskow-Finkenheerd (6 km) liegt mit 1.752 Euro weit über dem Ziltendorfer Niveau. Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft zwischen 3,63 Prozent (Lawitz) und 9,47 Prozent (Vogelsang). Ziltendorf liegt mit 8,21 Prozent im oberen Drittel der Nachbarn.

Der Landkreis Oder-Spree hat insgesamt einen Durchschnittskaufpreis von 2.583 Euro und eine Durchschnittsmiete von 9,66 Euro. Ziltendorf ist damit einer der günstigeren Orte im Kreis, folgt aber nicht dem allgemeinen Muster – es gibt im Kreis sowohl deutlich günstigere als auch deutlich teurere Orte.

Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende, aber stabile Gemeinde

Die Bevölkerung Ziltendorfs ist seit 2015 um 5,9 Prozent von 1.570 auf 1.477 Einwohner gesunken. Der Rückgang ist kontinuierlich: Von 2015 bis 2019 ging die Zahl von 1.570 auf 1.478 zurück, seither pendelt sie um die 1.480-Marke. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,41 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau. Im Jahr 2017 lag sie bei 2,79 Prozent, 2022 kurzzeitig bei 2,87 Prozent, 2023 bei 2,41 Prozent. 21 Personen waren arbeitslos gemeldet.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine schrumpfende, aber beschäftigungsstarke Gemeinde hin. Die 21 arbeitslosen Personen stehen einer erwerbsfähigen Bevölkerung gegenüber, die durch die nahe gelegene Industriestruktur geprägt ist.

Standortfaktoren: Landwirtschaft, Gewerbe und Verkehr

Ziltendorf ist durch die landwirtschaftliche Nutzung der Ziltendorfer Niederung geprägt. Die Gemeinde verfügt über ein erschlossenes Gewerbegebiet. Ansässige Unternehmen sind die FeroTherm Thermolux GmbH und die SET up Computersysteme GmbH.

Die Verkehrsanbindung ist durch die Bundesstraße 112 zwischen Frankfurt (Oder) und Eisenhüttenstadt gegeben. Der Bahnhof Ziltendorf liegt an der Strecke Frankfurt (Oder)–Guben–Cottbus und wird vom RE 10 und der RB 43 im Zweistundentakt bedient. Am Ortsrand befindet sich ein Werkbahnhof der ArcelorMittal Eisenhüttenstadt mit 16 Gleisen.

Die Lage in der Oderaue hat historische Bedeutung: Beim Oderhochwasser 1997 wurden weite Teile der Gemeinde überflutet. Die Gemeinde bewahrt die Erinnerung an das Ereignis in einer Ausstellung im Bürgerhaus auf.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die nächste Bildungseinrichtung höherer Ordnung befindet sich in den umliegenden Städten Frankfurt (Oder) oder Cottbus.

Der Landkreis Oder-Spree erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 156 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist der Dynamikrang 6 – der Kreis gehört damit zu den dynamischsten in Deutschland. Der Stärkerang liegt mit 247 deutlich niedriger, was auf strukturelle Schwächen bei Wohlstand und Wettbewerb hinweist. Der Demografierang 315 spiegelt den Bevölkerungsrückgang wider.