Grunow-Dammendorf

Der Ort

Grunow-Dammendorf ist eine Gemeinde im Landkreis Oder-Spree in Brandenburg mit rund 500 Einwohnern auf 45,13 km² Fläche. Die Bevölkerungsdichte beträgt 11 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort liegt im Naturpark Schlaubetal und hat eine lange forstwirtschaftliche Tradition – der Ortsteil Dammendorf wurde erstmals 1486 urkundlich erwähnt. Über den Bahnhof Grunow ist die Gemeinde an die RB36 nach Königs Wusterhausen und Frankfurt (Oder) angebunden, der Ort liegt an der B 246.

Immobilienmarkt und Preise

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 691 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,97 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,65, die Bruttomietrendite 10,36 %. Zum Vergleich: Im Landkreis Oder-Spree beträgt der Angebotskaufpreis durchschnittlich 2.583 Euro/m², die Angebotsmiete 9,66 Euro/m², der Kaufpreisfaktor 21,96 und die Bruttomietrendite 5,00 %. In Brandenburg liegen die Werte bei 2.086 Euro/m² Kaufpreis, 8,44 Euro/m² Miete, 20,28 Kaufpreisfaktor und 5,58 % Mietrendite.

Grunow-Dammendorf liegt mit 691 Euro/m² Kaufpreis deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 5,97 Euro/m² liegt ebenfalls unter den Vergleichswerten, aber weniger stark als der Kaufpreis: Der Kaufpreis beträgt nur 27 % des Kreiswerts, die Miete 62 %. Daraus ergibt sich eine überdurchschnittlich hohe Bruttomietrendite von 10,36 %. Der Ort liegt im 95. Perzentil der Mietrenditen in Brandenburg – nur 5 % der 413 verglichenen Orte im Land weisen eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 9,65 ist weniger als die Hälfte des Landes- und Kreisdurchschnitts von rund 20–22.

Zum Vergleich mit den Nachbargemeinden: Mixdorf (4,3 km entfernt) hat einen Kaufpreis von 3.510 Euro/m² und eine Rendite von nur 3,25 %. Ragow-Merz (7,6 km) liegt bei 2.461 Euro/m² und 4,76 % Rendite. Groß Lindow (12,7 km) hat mit 1.587 Euro/m² und 6,2 % Rendite die nächsthöhere Rendite im Vergleich, aber immer noch deutlich unter den 10,36 % von Grunow-Dammendorf. Die Nachbargemeinden liegen alle im typischen Bereich für Brandenburg mit Renditen zwischen 3 und 6 %. Grunow-Dammendorf ist hier ein deutlicher Ausreißer nach oben.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Kaufpreis von 691 Euro/m² und dem Zeitreihenwert von 1.500 Euro/m² für 2024. Dieser Unterschied von mehr als 50 % deutet auf eine hohe Volatilität im kleinen lokalen Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Preis- und Marktentwicklung

Die Mietpreise zeigen einen unruhigen Verlauf: 2018 lagen sie bei 4,91 Euro/m², 2021 stiegen sie auf 7,86 Euro/m² – ein Anstieg von über 60 % in drei Jahren. 2024 sind sie wieder auf 4,94 Euro/m² gefallen, also fast auf das Niveau von 2018. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 0,1 %. Diese Volatilität entspricht dem Muster eines dünnen Marktes, in dem einzelne Inserate große Schwankungen verursachen können.

Der Kaufpreismarkt zeigt einen noch stärkeren Rückgang: 2024 lag der Angebotskaufpreis bei 1.500 Euro/m², 2025 bei 1.101 Euro/m². Das entspricht einem Rückgang von rund 27 % in einem Jahr. Der CAGR für den Kaufpreis liegt bei -26,6 %. Dieser starke Rückgang ist auf den kleinen Markt zurückzuführen: In einer Gemeinde mit 500 Einwohnern und 45 km² Fläche gibt nur sehr wenige Transaktionen, und die Angebotspreise können daher stark schwanken.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil: 2015 lebten 501 Menschen im Ort, 2024 sind es 500. Der Höchststand lag 2020 bei 527 Einwohnern. Die Bevölkerung ist damit nahezu konstant geblieben, mit einer leichten Abnahme von 0,2 % über den Zeitraum. Die Arbeitslosenquote sank von 8,93 % (2015) auf 5,33 % (2023), was unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine relativ stabile lokale Wirtschaft hindeutet.

Standortfaktoren

Der Landkreis Oder-Spree erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 156 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schneidet der Kreis im Index Dynamik mit Rang 6 von 400 ab – das ist ein sehr starker Wert. Im Index Stärke liegt der Kreis mit Rang 247 deutlich schwächer, ebenso in den Teilindizes Demografie (Rang 315) und Arbeitsmarkt (Rang 361). Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 18 sehr hoch. Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 180 im Mittelfeld.

Diese Mischung aus starker Dynamik und Wettbewerb, aber schwacher Demografie und Arbeitsmarkt, entspricht einem Muster für ländliche Räume in Ostdeutschland: Der Raum verliert strukturell an Bedeutung (Demografie-Rang 315), weist aber gleichzeitig positive wirtschaftliche Impulse auf (Wettbewerb-Rang 18, Dynamik-Rang 6). Die hohe Dynamik liegt möglicherweise im Zusammenhang mit der Lage im Naturpark Schlaubetal und der Anbindung an den Verkehrsverbund Berlin-Brandenburg.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Abwesenheit von Bildungseinrichtungen bedeutet, dass der Ort keine studentische Nachfrage nach Miet- oder Kaufimmobilien generiert.