Ragow-Merz

Marktüberblick: Hohe Preise bei kleiner Gemeinde

Ragow-Merz ist eine Gemeinde im Landkreis Oder-Spree in Brandenburg mit knapp 500 Einwohnern auf 43,75 km². Die Gemeinde besteht aus den beiden Ortsteilen Ragow und Merz, die 2002 zusammengeschlossen wurden, und gehört zum Amt Schlaubetal mit Sitz in Müllrose. Sie liegt an der Bundesstraße 87 zwischen Beeskow und Frankfurt (Oder). Der nächste Bahnhof befindet sich in Beeskow an der Regionalbahnlinie 36.

Der lokale Immobilienmarkt weist im Vergleich zum Umland und zum Landesdurchschnitt ungewöhnlich hohe Angebotswerte auf. Die Angebotsmiete liegt bei 9,76 € je m² und damit rund 16 % über dem brandenburgischen Durchschnitt von 8,44 €/m² sowie 9 % über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Im Kreis Oder-Spree liegt Ragow-Merz mit diesem Wert knapp über dem Kreisdurchschnitt von 9,66 €/m².

Der Angebotskaufpreis beträgt 2.461 €/m² und liegt damit 18 % über dem brandenburgischen Durchschnitt von 2.086 €/m² sowie leicht über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 21,02 liegt über dem Landesdurchschnitt von 20,28 und unter dem Kreisdurchschnitt von 21,96. Die Bruttomietrendite von 4,76 % liegt unter dem Landesdurchschnitt von 5,58 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %.

Die Kombination aus hohen Miet- und Kaufpreisen bei gleichzeitig niedriger Rendite kennzeichnet einen Markt, in dem die Preise die Mieten überproportional übertreffen. Im regionalen Vergleich zeigt sich ein heterogenes Bild: Während Nachbargemeinden wie Tauche (Miete 10,63 €/m², Kaufpreis 1.576 €/m²) oder Rietz-Neuendorf (Miete 8,78 €/m², Kaufpreis 1.797 €/m²) deutlich niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten aufweisen, liegen Orte wie Mixdorf (Kaufpreis 3.510 €/m²) oder Beeskow (Kaufpreis 2.680 €/m²) in einer ähnlichen Preisklasse wie Ragow-Merz.

Preisentwicklung: Starker Anstieg mit jüngster Korrektur

Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Aufwärtsentwicklung bei Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete stieg von 4,76 €/m² im Jahr 2018 auf 13,32 €/m² im Jahr 2024, bevor sie 2026 wieder auf 10 €/m² sank. Der Angebotskaufpreis legte von 2.167 €/m² (2022) auf 3.092 €/m² (2025) zu und fiel 2026 auf 2.300 €/m².

Die Miete ist in sechs Jahren auf das 2,8-Fache gestiegen, während der Kaufpreis moderater anstieg. Der durchschnittliche jährliche Anstieg über die gesamte Mietreihe beträgt 9,7 %, über die Kaufpreisreihe 1,5 %. Dieser Unterschied zeigt, dass der Mietmarkt in Ragow-Merz besonders dynamisch reagiert – möglicherweise aufgrund eines sehr kleinen Angebots, auf das eine stabile Nachfrage trifft. Der Kaufpreisfaktor von 21,02 ergibt sich aus dieser Kombination: Ein hoher Kaufpreis bei gleichzeitig gestiegenen Mieten.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Allerdings sind die Datenpunkte nicht lückenlos: Die Mietreihe beginnt 2018, die Kaufpreisreihe 2022. Die jüngsten Werte für 2026 zeigen bei beiden Reihen einen Rückgang, was auf eine mögliche Korrektur oder Sättigung hindeuten könnte.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Gemeinde mit niedriger Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Ragow-Merz' ist seit 2015 um 3,9 % von 516 auf 496 (2024) gesunken. Der Höchststand lag 2020 bei 527 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 11 Einwohner je km² – ein Wert, der für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Gleichzeitig liegt die Arbeitslosenquote 2023 bei nur 1,31 %, was einem Wert von vier arbeitslosen Personen entspricht. Dieser Wert ist deutlich niedriger als der brandenburgische und deutsche Durchschnitt. Bei einer derart geringen Bevölkerungszahl kann eine einzelne arbeitslose Person die Quote bereits spürbar beeinflussen. Die Arbeitslosenquote ist von 3,76 % (2015) auf 1,31 % (2023) zurückgegangen, was einer Verbesserung entspricht.

Der Bevölkerungsrückgang geht einher mit der demografischen Entwicklung des Landkreises. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Oder-Spree im Bereich Demografie den Rang 315 von rund 400 Kreisen – ein Wert, der auf eine überdurchschnittlich starke demografische Belastung hinweist. Der Ort selbst hat keine Hochschulen, was die Abwanderung junger Menschen begünstigen kann.

Standortfaktoren: Hohe Dynamik bei schwacher wirtschaftlicher Stärke

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 zeigt der Landkreis Oder-Spree ein widersprüchliches Bild. Im Bereich Dynamik erreicht er den 6. Platz von rund 400 deutschen Kreisen – ein herausragender Wert, der auf positive Entwicklungsimpulse hinweist. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 18, was ebenfalls zu den besseren Werten gehört.

Demgegenüber stehen die Bereiche Arbeitsmarkt (Rang 361) und Demografie (Rang 315), die beide zu den schlechteren Dritteln gehören. Der Gesamt-Rang von 156 liegt im Mittelfeld. Diese Aufspaltung deutet darauf hin, dass der Kreis zwar Entwicklungspotenziale und Dynamik aufweist, diese aber durch strukturelle Schwächen in Arbeitsmarkt und Demografie gebremst werden.

Die Lage an der Bundesstraße 87 zwischen Beeskow und Frankfurt (Oder) bietet eine grundlegende Verkehrsanbindung. Der Anschluss an den Verkehrsverbund Berlin-Brandenburg und die Buslinie 442 nach Beeskow und Frankfurt (Oder) ermöglichen eine Anbindung an überregionale Verkehrsnetze. Der nächste Bahnhof in Beeskow an der Regionalbahnlinie 36 bietet Verbindung nach Königs Wusterhausen. Der Verkehrslandeplatz Eisenhüttenstadt–Frankfurt (Oder) befindet sich in der Nachbargemeinde Siehdichum.