Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Oder-Spree liegt im Osten Brandenburgs, grenzt im Westen an Berlin und im Osten an Polen. Mit 182.960 Einwohnern auf 2.257 km² ist er mit 81 Einwohnern je km² dünn besiedelt. Der Kreis umfasst 37 Gemeinden und ist eine Mischung aus Berliner Speckgürtel, industriellem Strukturwandel und ländlichen Räumen. Der mittlere Kaufpreis liegt bei 2.583 EUR/m², der Mietpreis bei 9,66 EUR/m². Damit rangiert der Kreis mit Rang 6 von 18 in Brandenburg hinter Potsdam, Brandenburg an der Havel und Oberhavel, aber deutlich vor den günstigeren Landkreisen im Süden Brandenburgs. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Platz 156 von rund 400 Kreisen. Besonders auffällig: Platz 6 in der Dynamik-Subwertung bei gleichzeitig Platz 361 im Arbeitsmarkt und Platz 315 in der Demografie – ein Muster, das auf eine Region mit starkem Wachstumspotenzial durch externe Impulse, aber gleichzeitig mit strukturellen Schwächen im lokalen Arbeitsmarkt und alternder Bevölkerung hinweist.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist außergewöhnlich groß. Der Kaufpreis reicht von 691 EUR/m² in Grunow-Dammendorf bis 5.012 EUR/m² in Bad Saarow – ein Faktor von über 7. Die Mietpreise variieren von 5,97 EUR/m² bis 14,95 EUR/m². Die Rendite-Spanne liegt zwischen 2,89% in Diensdorf-Radlow und 10,36% in Grunow-Dammendorf.
Drei klar abgrenzbare Zonen lassen sich identifizieren:
1. **Berliner Speckgürtel im Nordwesten**: Erkner (3.976 EUR/m²), Schöneiche bei Berlin (3.484 EUR/m²), Woltersdorf (3.799 EUR/m²) und Grünheide (4.094 EUR/m²) bilden die preisträchtigste Zone. Diese Gemeinden profitieren direkt von der S-Bahn-Anbindung nach Berlin (S45 nach Erkner, S47 nach Schöneiche) und der Nähe zum Flughafen BER. Grünheide profitiert zusätzlich durch die Tesla Gigafactory.
2. **Seengebiet und Kurorte im Südwesten**: Bad Saarow (5.012 EUR/m²), Wendisch Rietz (4.155 EUR/m²), Diensdorf-Radlow (4.567 EUR/m²) und die Gemeinden des Amtes Scharmützelsee bilden eine eigene Preiskategorie. Bad Saarow ist Thermalsole- und Moorheilbad am Scharmützelsee, touristisch geprägt durch das A-ROSA Resort, eine 9-Loch-Golfanlage und die historische Landhaussiedlung ab 1906. Die hohen Preise hier spiegeln den Erholungs- und Zweitwohnsitzcharakter wider.
3. **Ländlicher Osten und Süden**: Der Großteil des Kreises – insbesondere die Gemeinden um Neuzelle, Schlaubetal, das Amt Odervorland und den Raum Eisenhüttenstadt – liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt. Grunow-Dammendorf (691 EUR/m²), Vogelsang (764 EUR/m²) und Ziltendorf (1.110 EUR/m²) bilden das Preisunterende. Tauche (1.576 EUR/m²) ist eine der wenigen Gemeinden mit über 3.000 Einwohnern im unteren Preissegment.
Die Kreisstadt Beeskow liegt mit 2.680 EUR/m² nahe dem Durchschnitt, Fürstenwalde/Spree mit 2.809 EUR/m² und Eisenhüttenstadt mit 1.946 EUR/m² darunter.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Landkreises wird von drei großen Industriestandorten geprägt, die jeweils unterschiedliche Entwicklungen durchlaufen.
**Tesla Gigafactory in Grünheide**: Die im März 2022 in Betrieb gegangene Gigafactory Berlin-Brandenburg ist der bedeutendste neue Wirtschaftsstandort des Kreises. Mit zunächst 3.000 Mitarbeitern produziert das Werk das Model Y für den europäischen Markt. Perspektivisch werden bis zu 12.000 Mitarbeiter erwartet. Das Werk liegt im Ortsteil Freienbrink direkt an der A10 in der Nähe des Flughafens BER. Die Ansiedlung hat Grünheide vom durchschnittlichen Landkreisort zur teuersten Gemeinde im Berliner Umland jenseits von Potsdam gemacht.
**ArcelorMittal in Eisenhüttenstadt**: Das integrierte Hüttenwerk mit ca. 2.500 Mitarbeitern ist der größte Arbeitgeber im östlichen Teil des Kreises. Das Werk produziert Flachstahl in vier Bereichen (Roheisenwerk, Stahlwerk, Warmwalzwerk, Kaltwalzwerk). Die Stadt entstand 1950 als Planstadt für das Eisenhüttenkombinat Ost und hat seit der Wiedervereinigung über die Hälfte ihrer Einwohner verloren (von über 53.000 auf rund 24.800). Die niedrigen Immobilienpreise in Eisenhüttenstadt (1.946 EUR/m²) und den umliegenden Gemeinden spiegeln den anhaltenden Strukturwandel wider.
**Goodyear in Fürstenwalde/Spree**: Das Reifenwerk (ehemals Pneumant) beschäftigt rund 930 Mitarbeiter. Goodyear hat im November 2023 angekündigt, die Produktion am Standort schrittweise bis Ende 2027 einzustellen. Dies stellt eine erhebliche Unsicherheit für den zweitgrößten Ort des Kreises dar.
**Tourismus**: Bad Saarow am Scharmützelsee ist Thermalsole- und Moorheilbad mit A-ROSA Resort, Golfanlage und historischer Landhaussiedlung. Das Kloster Neuzelle, gegründet 1268, ist ein bedeutendes Touristenziel. Das Seenland Oder-Spree mit dem Scharmützelsee und dem Naturpark Schlaubetal bietet Wasserwanderwege und Radwege.
**Landwirtschaft**: Der ländliche Raum im Süden und Osten des Kreises ist landwirtschaftlich geprägt. Die Gemeinden des Amtes Schlaubetal und des Amtes Neuzelle haben geringe Bevölkerungszahlen und niedrige Immobilienpreise.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Oder-Spree ist durch zwei Autobahnen erschlossen: Die A10 (Berliner Ring) verläuft in Nord-Süd-Richtung entlang der östlichen Kreisgrenze, die A12 (Berlin–Frankfurt/Oder) in Ost-West-Richtung. Die A12 verbindet den Kreis mit Berlin im Westen und der polnischen Grenze im Osten. Entlang der polnischen Grenze wird die Oder-Lausitz-Trasse (B5) als neue Nord-Süd-Achse gebaut.
Im Schienenverkehr ist die Bahnstrecke Berlin–Frankfurt (Oder) die wichtigste Achse. Der RE1 der DB Regio hält zweistündlich in Erkner, Fangschleuse und Fürstenwalde/Spree. Seit Dezember 2022 betreibt die Ostdeutsche Eisenbahn GmbH (ODEG) den Regionalverkehr im Netz Elbe-Spree.
Die S-Bahn Berlin erschließt den nordwestlichen Teil des Kreises: Die Linie S45 führt nach Erkner, die Linie S47 nach Schöneiche bei Berlin. Diese beiden Gemeinden sind damit direkt an das Berliner Nahverkehrsnetz angebunden und ziehen Pendler an. Erkner hat 12.008 Einwohner, Schöneiche 13.145.
Die Nähe zum Flughafen Berlin Brandenburg (BER), der nur wenige Kilometer westlich des Kreises liegt, verstärkt die Erreichbarkeit für Unternehmen und Pendler.
Fürstenwalde/Spree liegt etwa 50 Kilometer ostsüdöstlich von Berlin und verfügt über einen Bahnhof an der Bahnstrecke Berlin–Frankfurt (Oder). Die Stadt ist über die A12-Anschlussstelle Fürstenwalde-West an das Autobahnnetz angebunden.
Entwicklung und Ausblick
Die Immobilienpreise im Landkreis Oder-Spree haben sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt. Der Kaufpreis stieg von 1.817 EUR/m² im Jahr 2018 auf einen Höhepunkt von 2.919 EUR/m² im Jahr 2021, korrigierte dann auf 2.623 EUR/m² im Jahr 2025 und zeigt für 2026 eine Prognose von 3.068 EUR/m². Die Mieten stiegen von 7,74 EUR/m² (2018) auf 10,66 EUR/m² (2024) mit einer Prognose von 11,06 EUR/m² für 2026.
Die Bevölkerung des Kreises ist seit 2015 relativ stabil bei rund 180.000 Einwohnern, mit einem leichten Anstieg von 177.923 (2015) auf 182.960 (2023).
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 weist dem Kreis Platz 6 von rund 400 in der Dynamik-Subwertung zu – ein herausragendes Ergebnis, das maßgeblich durch die Tesla-Gigafactory und die Nähe zu Berlin getrieben wird. Gleichzeitig belegt der Kreis Platz 361 im Arbeitsmarkt und Platz 315 in der Demografie, was auf strukturelle Herausforderungen hinweist.
Die Ankündigung von Goodyear, die Produktion in Fürstenwalde bis 2027 einzustellen, stellt eine erhebliche Unsicherheit dar. Der Landkreis muss den Wegfall von rund 930 Arbeitsplätzen durch andere Impulse kompensieren. Die Tesla-Gigafactory bietet hier Potenzial, ist aber räumlich und zeitlich nicht direkt ersetzbar.
Die Polarisierung des Marktes – extreme Preise im Berliner Speckgürtel und im Seengebiet bei gleichzeitig sehr niedrigen Preisen im ländlichen Osten – wird sich voraussichtlich weiter verstärken. Die Gemeinden mit S-Bahn-Anbindung und die am Scharmützelsee liegen weiter im Aufwind, während die Gemeinden im Osten des Kreises von Abwanderung und niedrigen Immobilienwerten betroffen bleiben.