Schöneiche bei Berlin

Marktüberblick

Schöneiche bei Berlin ist eine amtsfreie Gemeinde im Landkreis Oder-Spree in Brandenburg mit 13.145 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 16,73 km². Die Gemeinde liegt direkt an der Landesgrenze zu Berlin und grenzt an die Berliner Ortsteile Friedrichshagen und Rahnsdorf sowie an die brandenburgischen Gemeinden Hoppegarten, Neuenhagen, Fredersdorf-Vogelsdorf, Rüdersdorf und Woltersdorf. Die Bevölkerungsdichte beträgt 786 Einwohner pro km².

Der Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 14,16 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.484 Euro pro Quadratmeter ein deutlich überregionales Niveau. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,5, die Bruttomietrendite bei 4,88 Prozent.

Preisentwicklung

Die Angebotspreise haben sich seit 2018 deutlich entwickelt. Die Angebotsmiete stieg von 10,18 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 15,35 Euro im Jahr 2026. Der Angebotskaufpreis kletterte von 2.066 Euro pro m² auf 3.756 Euro pro m² im selben Zeitraum. Beide Reihen sind nicht geschätzt.

Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2018 und 2022: Die Miete legte um 27,5 Prozent zu, der Kaufpreis stieg um 104,2 Prozent. Im Jahr 2023 folgte eine Korrekturphase: Die Miete sank auf 12,75 Euro, der Kaufpreis auf 3.360 Euro. 2024 legten beide Werte wieder zu (Miete 15,00 Euro, Kaufpreis 3.616 Euro), bevor 2025 eine erneute Dämpfung bei der Miete (13,28 Euro) und beim Kaufpreis (3.252 Euro) zu verzeichnen war. Die Werte für 2026 deuten wieder auf einen Anstieg hin.

Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt bei der Miete 5,27 Prozent und beim Kaufpreis 7,76 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Regionale Einordnung

Schöneiche bei Berlin liegt im Immobilienmarkt deutlich über den Vergleichswerten. Die Angebotsmiete von 14,16 Euro pro m² übertrifft den Durchschnitt des Landkreises Oder-Spree (9,66 Euro) um 46,6 Prozent und den Brandenburg-Durchschnitt (8,44 Euro) um 67,8 Prozent. Auch im deutschlandweiten Vergleich (8,92 Euro) liegt Schöneiche deutlich über dem Niveau.

Beim Angebotskaufpreis beträgt der Abstand zum Kreisdurchschnitt (2.583 Euro) 34,9 Prozent, zum Landesdurchschnitt (2.086 Euro) 67,1 Prozent und zum Bundesdurchschnitt (2.409 Euro) 44,7 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Mit 3.484 Euro pro m² liegt Schöneiche im Mittelfeld. Höhere Kaufpreise weisen Hoppegarten (4.028 Euro), Woltersdorf (3.799 Euro) und Erkner (3.976 Euro) auf. Geringere Preise finden sich in Fredersdorf-Vogelsdorf (3.114 Euro), Altlandsberg (3.141 Euro) und Rüdersdorf (3.429 Euro). Bei der Angebotsmiete liegt Schöneiche mit 14,16 Euro ebenfalls im oberen Segment, knapp unter Erkner (14,95 Euro) und Woltersdorf (13,89 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 20,5 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 21,96, was auf ein etwas höheres Mietpreisniveau im Verhältnis zum Kaufpreis hindeutet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Schöneiches wuchs von 12.311 Einwohnern im Jahr 2015 auf 13.145 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 6,8 Prozent entspricht. Die höchste Zuwanderung war in den Jahren 2015 bis 2022 zu verzeichnen, wobei die Einwohnerzahl von 12.311 auf 13.142 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 13.145.

Die Arbeitslosigkeit entwickelte sich in der Zeitreihe von 272 (absolute Zahl, 2015) auf 210 (2023). Die Arbeitslosenquote als Prozentwert ist in den vorliegenden Daten nicht direkt angegeben.

Standortfaktoren

Für den Landkreis Oder-Spree, auf den sich die Prognos-Ränge beziehen, ergibt sich ein differenziertes Standortprofil. Der Gesamtrang von 156 von rund 400 deutschen Kreisen positioniert den Landkreis im mittleren Drittel. Besonders positiv fällt der Dynamikrang mit Platz 6 aus – der Landkreis gehört damit zu den dynamischsten Kreisen Deutschlands. Der Stärkerang liegt bei 247, was auf strukturelle Schwächen in den klassischen Wirtschaftsfaktoren hindeutet.

Die Teilindizes zeigen extreme Ausprägungen: Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 18 sehr hoch, während die Indizes Demografie (315) und Arbeitsmarkt (361) eher im unteren Bereich liegen. Der Wohlstand und die soziale Lage rangieren mit Platz 180 im mittleren Segment.

Schöneiche selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zu Berlin und profitiert von der Lage im Umland der Hauptstadt. Die Wohnplätze der Gemeinde – Birkenheim, Fichtenau, Grätzwalde, Hohenberge, Kleinschönebeck und Siedlung an den Fuchsbergen – bilden eine zusammenhängende Siedlungsstruktur an der Berliner Grenze.

Für Schöneiche bei Berlin liegen keine Bodenrichtwerte vor.