Schwielochsee/Gójacki Jazor

Marktüberblick

Die Gemeinde Schwielochsee im Landkreis Dahme-Spreewald liegt am nordöstlichen Rand des Spreewalds und umfasst den größten natürlichen See Brandenburgs (13,3 km²). Mit 1.482 Einwohnern auf 131,4 km² Fläche ist die Gemeinde dünn besiedelt (11 Einwohner pro km²). Der Ort ist ein staatlich anerkannter Erholungsort, dessen Ortsteil Goyatz touristisch geprägt ist. Seit 2024 verkehrt wieder ein Fahrgastschiff auf dem See.

Das Immobilienangebot weist eine Besonderheit auf: Die Angebotsmiete liegt mit 8,03 €/m² knapp unter dem brandenburgischen Durchschnitt von 8,44 €/m², während der Angebotskaufpreis mit 2.503 €/m² deutlich über dem Landesdurchschnitt von 2.086 €/m² liegt. Diese Kombination aus moderater Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,85 %, die im unteren 16 % aller brandenburgischen Orte liegt (Perzentilrang 15,98). Der Kaufpreisfaktor von 25,98 übersteigt den brandenburgischen Durchschnitt von 20,28 um mehr als 28 %. Im direkten Vergleich zu den sieben benachbarten Orten weist Schwielochsee eine der höchsten Mieten und die höchsten Kaufpreise auf.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt eine hohe Volatilität. Von 5,00 €/m² im Jahr 2019 stieg die Angebotsmiete auf 9,65 €/m² im Jahr 2023, fiel dann auf 8,75 €/m² im Jahr 2025 und liegt 2026 bei 9,35 €/m². Der CAGR von 9,35 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese Schwankungen. Die Kaufpreisentwicklung ist nur für zwei Jahre belegt: Von 2.618 €/m² (2020) auf 2.281 €/m² (2021), was einem jährlichen Rückgang von 12,87 % entspricht. Eine längere Kaufpreisreihe ist nicht verfügbar. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,85 % steht im Gegensatz zum brandenburgischen Durchschnitt von 5,58 % und zu den Nachbarorten, die zwischen 3,35 % (Jamlitz) und 10,06 % (Spreewaldheide) liegen. Der hohe Kaufpreisfaktor von 25,98 bestätigt, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete überproportional hoch sind.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung der Gemeinde ist seit 2015 nahezu stabil: Von 1.499 Einwohnern (2015) auf 1.482 (2024), ein Rückgang von nur 1,13 %. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,97 % (2023) und damit deutlich unter dem brandenburgischen und bundesweiten Durchschnitt. Sie entwickelte sich von 4,89 % (2015) auf einen Tiefstwert von 2,72 % (2022) und stabilisierte sich anschließend bei knapp 3 %. Die Kombination aus stabiler Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit kennzeichnet eine Gemeinde ohne starke demografische oder arbeitsmarktliche Dynamik.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Kreis Dahme-Spreewald liegt die Angebotsmiete von Schwielochsee (8,03 €/m²) unter dem Kreisdurchschnitt von 10,09 €/m², während der Kaufpreis (2.503 €/m²) leicht über dem Kreiswert von 2.491 €/m² liegt. Die Bruttomietrendite von 3,85 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,32 %. Im Vergleich zu den sieben benachbarten Orten im Umkreis von 9 bis 15 km liegt die Miete von 8,03 €/m² über den meisten Nachbarorten (Lieberose 6,03, Märkische Heide 7,38, Friedland 7,92, Neu Zauche 7,93, Straupitz 6,91, Jamlitz 6,91), aber unter Tauche (10,63) und Spreewaldheide (10,02). Der Kaufpreis von 2.503 €/m² liegt deutlich über allen Nachbarorten außer Friedland (2.781 €/m²) und Jamlitz (2.475 €/m²). Die Kombination aus hoher Miete und sehr hohem Kaufpreis führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im Umland (3,85 %), die nur von Jamlitz (3,35 %) und Friedland (3,42 %) übertroffen wird.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Dahme-Spreewald auf Platz 165 von 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders auffällig ist der Rang 26 im Index Dynamik, der den Kreis zu den dynamischsten in Deutschland zählt. Im Index Stärke liegt der Kreis mit Platz 217 im unteren Drittel. Die Teilindizes für Demografie (256) und Wohlstand (232) sind schwächer ausgeprägt, während Arbeitsmarkt (128) und Wettbewerb & Innovation (125) im oberen Mittelfeld liegen. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die hohe Dynamik des Kreises steht im Kontrast zur stabilen bis leicht rückläufigen Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde Schwielochsee.