Niederfinow

Marktüberblick

Niederfinow ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Barnim mit rund 596 Einwohnern auf 13,3 km². Der Immobilienmarkt wird durch extreme Volatilität bei den Kaufpreisen geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 8,05 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.801 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,45 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,98.

Der Kaufpreisfaktor von 28,98 ist deutlich höher als der Brandenburg-Durchschnitt von 20,3 und auch über dem Barnim-Mittel von 22,7. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete besonders hoch ist. Bei einer Bruttomietrendite von 3,45 Prozent liegt Niederfinow mit dem 10. Perzentil im Bundesland unter allen 413 Orten – die Rendite ist also eine der niedrigsten in Brandenburg. Das entspricht dem Muster einer Nachfrage, die stärker auf Kapitalwert als auf laufende Mieteinnahmen ausgerichtet ist.

Die Kaufpreise zeigen dabei eine extreme Schwankungsbreite: Während der Wert 2022 noch bei 464 Euro je Quadratmeter lag, wurde 2025 ein Angebotspreis von 3.336 Euro je Quadratmeter verzeichnet. Der aktuelle Wert von 2.801 Euro liegt dazwischen. Diese Diskrepanz ist auf das kleine Marktvolumen zurückzuführen – bei einer Gemeinde mit unter 600 Einwohnern kann bereits ein einzelnes Inserat die Durchschnittswerte stark verzerren. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich gemeldeten Transaktionen oder Inseraten beruhen, deren Stichprobe jedoch sehr klein sein kann.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung verlief bis 2023 steigend: Von 6,78 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 stieg die Angebotsmiete auf 8,26 Euro im Jahr 2023. 2025 lag sie bei 7,55 Euro, 2026 bei 11,04 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Miete beträgt 8,47 Prozent – ein Wert, der aufgrund der kurzen und sprunghaften Datenreihe nur begrenzt aussagekräftig ist.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler. Zwischen 2022 und 2025 stieg der Angebotskaufpreis von 464 auf 3.336 Euro je Quadratmeter. Die jährliche Wachstumsrate von 93 Prozent ist ein rechnerischer Wert aus nur zwei Datenpunkten und spiegelt die extreme Marktdynamik wider, die bei einem so kleinen Markt durch einzelne Angebote stark verzerrt sein kann.

Die aktuelle Angebotsmiete von 8,05 Euro liegt unter dem Barnim-Durchschnitt von 9,54 Euro sowie unter dem Brandenburg-Durchschnitt von 8,44 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Die Mieten sind also moderat, während die Kaufpreise – gemessen am Faktor 28,98 – deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegen.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Niederfinow ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,05 Euro liegt über der von Falkenberg (7,58 Euro) und Liepe (6,27 Euro), aber unter der von Eberswalde (9,96 Euro) und Breydin (9,43 Euro). Hohenfinow, der nächstgelegene Nachbarort mit 2,7 km Entfernung, weist mit 6,07 Euro eine deutlich niedrigere Miete aus.

Beim Kaufpreis liegt Niederfinow mit 2.801 Euro je Quadratmeter über dem Barnim-Mittel von 2.505 Euro sowie über dem von Breydin (2.594 Euro) und Hohenfinow (2.555 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,45 Prozent ist niedriger als die der meisten Nachbarorte – nur Hohenfinow (2,85 Prozent) liegt darunter. Chorin (9,43 Prozent) und Falkenberg (7,4 Prozent) weisen deutlich höhere Renditen aus, was auf deutlich niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten hindeutet.

Der Landkreis Barnim selbst liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf dem Gesamtrang 265 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Rang mit Platz 60 ist deutlich besser als der Wohlstands-Rang mit Platz 140, was auf eine positive Entwicklungsdynamik bei gleichzeitig unterdurchschnittlichem Wohlstand schließen lässt.

Standortfaktoren und Demografie

Niederfinow hat eine Fläche von 13,3 km² und eine Bevölkerungsdichte von 45 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Einwohnerzahl ist von 619 im Jahr 2015 auf 596 im Jahr 2024 gesunken, was einer Abnahme von 3,7 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,17 Prozent und damit unter dem Brandenburg-Durchschnitt.

Der Ort ist überregional bekannt durch das Schiffshebewerk Niederfinow, das 1934 eröffnet wurde. Das neue Schiffshebewerk Niederfinow Nord wurde am 4. Oktober 2022 in Betrieb genommen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Verkehrstechnisch ist Niederfinow über die Landesstraße L 29 zwischen Oderberg und Hohenfinow angebunden. Der Bahnhof Niederfinow liegt im Nachbarort Hohenfinow an der Bahnstrecke Eberswalde–Frankfurt (Oder). Die Regionalbahnlinie RB 60 verkehrt stündlich. Die Barnimer Busgesellschaft bedient den Ort mit der Linie 916 (Eberswalde–Oderberg).

Niederfinow liegt am Finowkanal und der Alten Finow, nördlich des Eberswalder Urstromtals. Nördlich grenzt das Biosphärenreservat Schorfheide-Chorin an. Der Ort erstreckt sich über etwa 5 km entlang der Hebewerkstraße und verfügt über keine Ortsteile außer dem Wohnplatz Stecherschleuse.