Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Barnim liegt im Nordosten Brandenburgs und umfasst 25 Gemeinden auf 1.479,6 km². Mit 193.050 Einwohnern (2023) entspricht die Bevölkerungsdichte 130 Einwohnern pro km². Der mittlere Kaufpreis liegt bei 2.505 EUR/m², die mittlere Miete bei 9,54 EUR/m². Damit rangiert der Barnim mit einem mittleren Kaufpreis von 2.505 EUR/m² auf Platz 8 von 18 Landkreisen in Brandenburg – deutlich über dem Landesdurchschnitt von 2.086 EUR/m² und auch über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 EUR/m². Die durchschnittliche Bruttorendite beträgt 4,87 Prozent.
Die Bevölkerung des Kreises wuchs von 177.411 Einwohnern im Jahr 2015 auf 193.050 im Jahr 2023 – ein Anstieg von 8,7 Prozent in acht Jahren. Dieser Zuwachs ist überwiegend auf die Nähe zu Berlin zurückzuführen. Die Mietpreise stiegen von 8,23 EUR/m² (2018) auf 11,75 EUR/m² (2024); die Zeitreihe für 2025 und 2026 enthält geschätzte Werte. Die Kaufpreise erreichten 2021 mit 3.438 EUR/m² einen Höhepunkt, korrigierten sich 2022 und 2024 auf 2.897 EUR/m² und liegen damit weiterhin deutlich über dem Niveau von 2018 (2.058 EUR/m²).
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist erheblich. Die Kaufpreise reichen von 1.156 EUR/m² in Chorin bis 3.811 EUR/m² in Wandlitz – ein Faktor von mehr als 3,3. Die teuersten Gemeinden liegen im Süden und Südwesten des Kreises, unmittelbar an der Berliner Stadtgrenze: Wandlitz (24.633 Einw., 3.811 EUR/m²), Ahrensfelde (14.464 Einw., 3.726 EUR/m²), Panketal (21.343 Einw., 3.297 EUR/m²) und Bernau bei Berlin (44.706 Einw., 3.103 EUR/m²). Diese vier Gemeinden bilden den Berliner Umlandgürtel des Kreises.
Demgegenüber stehen die günstigen Gemeinden im Norden und Osten des Kreises: Chorin (2.218 Einw., 1.156 EUR/m²), Parsteinsee (500 Einw., 1.340 EUR/m²), Althüttendorf (670 Einw., 1.410 EUR/m²) und Oderberg (1.948 Einw., 1.680 EUR/m²). Diese Gemeinden liegen weit entfernt von Berlin, sind ländlich geprägt und gehören teilweise zum Biosphärenreservat Schorfheide-Chorin.
Die Kreisstadt Eberswalde (41.867 Einw.) liegt mit 2.359 EUR/m² im unteren Mittelfeld – deutlich unter den Berliner Umlandgemeinden, aber über dem ländlichen Norden. Werneuchen (9.430 Einw., 3.044 EUR/m²) und Biesenthal (6.370 Einw., 2.822 EUR/m²) liegen dazwischen und profitieren von ihrer Lage an der Bahnstrecke nach Berlin.
Die Rendite-Spreizung ist noch größer als die der Kaufpreise: Von 2,34 Prozent in Melchow bis 9,43 Prozent in Chorin. Die höchsten Renditen finden sich in den ländlichen Gemeinden mit niedrigen Kaufpreisen, die niedrigsten in den Berliner Umlandgemeinden mit hohen Kaufpreisen.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Barnim ist einer von 15 Regionalen Wachstumskernen des Landes Brandenburg, mit Eberswalde als zentralem Wachstumskern. Die dort angesiedelten Branchenkompetenzfelder sind Automotive, Ernährungswirtschaft, Holzverarbeitende Wirtschaft und Papier, Kunststoff/Chemie, Logistik, Metallbe- und -verarbeitung/Mechatronik sowie Schienenverkehrstechnik.
Zu den bedeutenden Unternehmen in Eberswalde zählen unter anderem ALKO Fördertechnik, arxes Engineering, bajuenergy, biemadent, Denker & Wulf, Finow Automotive, FINOW Rohrsysteme, GLG Gesellschaft für Leben und Gesundheit, Gillert Medizintechnik, Kirow Ardelt, THIMM Verpackung sowie 1Heiz Pellets und 1Heiz Energie. Die ehemalige Schwerindustrie (Kran- und Rohrleitungsbau, Walzwerke) wurde teilweise in Gewerbe- und Technologieparks umgewandelt, darunter das Gelände der Landesgartenschau 2002 (ehemaliges Walzwerk-Altwerk) und das ehemalige Kasernengelände (Südend), das heute Behördenzentrum mit Finanzamt und Landeskriminalamt ist.
Die Landwirtschaft ist mit 6.668 Betrieben (Stand 2005) weiterhin ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. 46,3 Prozent der Kreisfläche sind Wälder, rund fünf Prozent Wasserflächen. Der Tourismus spielt insbesondere im Biosphärenreservat Schorfheide-Chorin eine Rolle.
Der Landkreis Barnim verfolgte ab 2008 eine Null-Emissions-Strategie und erreichte 2011 die Klimaschutzziele der Bundesregierung für 2020 vorzeitig. Im Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Rang 265 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamt), Rang 60 in der Dynamik und Rang 312 in der Stärke.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung ist der bestimmende Faktor für die Marktdifferenzierung innerhalb des Kreises. Im Süden durchqueren die A10 (Berliner Ring) und die A11 (nach Stettin) das Kreisgebiet. Die S-Bahn-Linien S2 und S8 verbinden Bernau mit Berlin (Ostkreuz, Flughafen BER). Die Regionalbahn RB24 verkehrt stündlich von Eberswalde über Bernau nach Berlin-Lichtenberg und zum Flughafen BER.
Bernau liegt 5,9 km nordöstlich der Berliner Stadtgrenze und ist damit eine klassische Pendlergemeinde. Ahrensfelde grenzt direkt an die Berliner Bezirke Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Pankow und wird vom Berliner Ring durchquert. Wandlitz grenzt im Südwesten an den Berliner Bezirk Pankow. Diese drei Gemeinden bilden den Berliner Umlandgürtel des Kreises und weisen die höchsten Kaufpreise auf.
Im Norden und Osten des Kreises, insbesondere in den Gemeinden um Joachimsthal, Oderberg und Chorin, entfällt die direkte Anbindung an den Berliner ÖPNV. Diese Gebiete sind ländlich geprägt und naturräumlich Teil der Schorfheide und des Oderbruchs.
Der Oder-Havel-Kanal verläuft in Ost-West-Richtung durch das Kreisgebiet und ist insbesondere für den Güterverkehr von Bedeutung. Die Wasserstraße kreuzt den Finowkanal in Eberswalde.
Bildung, Gesundheit und Infrastruktur
Die Hochschule für nachhaltige Entwicklung Eberswalde (HNEE) ist die einzige Hochschule im Kreisgebiet. Sie wurde 1830 als Höhere Forstlehranstalt gegründet und 1992 als Fachhochschule neu eröffnet. Mit 2.106 Studierenden (SoSe 2023), 658 Mitarbeitern (2022) und einem Jahresetat von 26,9 Millionen Euro (davon 11,4 Millionen Euro Drittmittel, Stand 2021) ist sie ein bedeutender Wirtschafts- und Forschungsstandort. An den vier Fachbereichen werden acht Bachelor- und neun Masterstudiengänge angeboten, die sich auf nachhaltige Entwicklung, Umwelt und Naturschutz spezialisieren. Auf dem Waldcampus der HNEE sind das Thünen-Institut für Waldökosysteme und das Landeskompetenzzentrum Forst Eberswalde angesiedelt.
Das Martin Gropius Krankenhaus in Eberswalde ist ein Fachkrankenhaus für Neurologie und einer der großen Arbeitgeber der Region. Im Landkreis gibt es zudem das Brandenburgische Bodenschutzamt, die Untere Wasserbehörde und die Untere Abfallwirtschaftsbehörde als Landesbehörden.
Ein großes Wohnbauprojekt ist die Nachnutzung des ehemaligen Heeresbekleidungsamts in Bernau: Seit 2018 im Besitz der Nordland GmbH aus Langenhagen ist ein Bebauungsplan für einen Wohnkomplex mit maximal 2.000 Wohneinheiten in Vorbereitung.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Barnim zeigt eine klare Zweiteilung: Der südliche Teil, der an Berlin angrenzt, ist ein dynamischer Wohnstandort mit starkem Bevölkerungszuwachs und steigenden Immobilienpreisen. Die Gemeinden Wandlitz, Bernau, Panketal und Ahrensfelde profitieren direkt von der Berliner Nachbarschaft und verzeichnen hohe Kaufpreise und niedrige Renditen. Der nördliche und östliche Teil des Kreises, geprägt durch die Schorfheide, das Oderbruch und die Kleinstädte Eberswalde, Werneuchen, Joachimsthal und Oderberg, ist ländlich und naturbelassen. Hier sind die Kaufpreise deutlich niedriger, die Renditen höher, aber auch das Wachstumspotenzial geringer.
Eberswalde als Kreisstadt und Regionaler Wachstumskern bildet das wirtschaftliche Zentrum des Kreises. Die HNEE und die ansässige Industrie (Automotive, Holz, Ernährungswirtschaft, Logistik) geben der Stadt ein eigenes Profil, das über die reine Pendlerfunktion hinausgeht. Die Stadt liegt mit 2.359 EUR/m² im unteren Mittelfeld des Kreises und bietet damit im Vergleich zu den Berliner Umlandgemeinden ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis.
Die Zukunft des Kreises wird maßgeblich von der Entwicklung des Berliner Umlands bestimmt. Die Nachfrage nach Wohnraum in der Nähe Berlins wird voraussichtlich weiter steigen, während die ländlichen Gemeinden im Norden und Osten von der Abwanderung junger Menschen in die Großstadt profitieren könnten – oder unter Strukturverlust leiden werden, je nachdem, wie sie ihre Attraktivität als Lebensraum und Tourismusregion stärken können.