Bernau bei Berlin, Stadt

Marktüberblick

Bernau bei Berlin hat sich in den vergangenen Jahren zu einem der gefragtesten Standorte im Umland von Berlin entwickelt. Die aktuellen Angebotswerte liegen mit 12,63 Euro pro Quadratmeter bei der Angebotsmiete und 3.103 Euro pro Quadratmeter beim Angebotskaufpreis deutlich über dem Durchschnitt Brandenburgs (8,44 €/m² Miete, 2.086 €/m² Kaufpreis) und auch über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis).

Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,47, die Bruttomietrendite liegt bei 4,89 Prozent. Damit liegt die Rendite leicht unter dem brandenburgischen Durchschnitt von 5,58 Prozent, was auf die gestiegenen Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten hindeutet.

Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Bernau zeigt einen markanten Anstieg, der sich in zwei Phasen gliedern lässt.

Bei den Mieten stieg der Angebotswert von 8,63 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,89 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg von knapp 49 Prozent in sieben Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 4,39 Prozent. Im Jahr 2026 ist ein leichter Rückgang auf 12,17 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen.

Bei den Kaufpreisen war die Entwicklung noch dynamischer: Von 2.037 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte bis 2021 auf 4.196 Euro pro Quadratmeter – mehr als eine Verdopplung in nur drei Jahren. Anschließend folgte eine Korrekturphase: 2022 sanken die Preise auf 3.468 Euro, 2023 auf 3.142 Euro. Im Jahr 2026 wird ein weiterer Rückgang auf 2.847 Euro pro Quadratmeter prognostiziert. Der CAGR für den gesamten Zeitraum beträgt 4,27 Prozent.

Die Kaufpreiskorrektur seit 2021 spiegelt den bundesweiten Trend in den Berliner Umlandgemeinden wider, nachdem die Preise während der Pandemie stark angezogen hatten.

Bevölkerungsentwicklung

Bernau verzeichnet eine der stärksten Bevölkerungszuwächse im ländlichen Umland Berlins. Von 37.169 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Stadt bis 2024 auf 44.254 Einwohner – ein Plus von 19 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 425 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Das Wachstum beschleunigte sich insbesondere zwischen 2018 und 2022, als die Einwohnerzahl von 38.825 auf 43.685 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 44.254 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote wird in den Daten als absolute Zahl ausgewiesen: Von 1.462 Arbeitslosen im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2019 auf 981 zurück, stieg dann 2020 auf 1.139 und lag 2023 bei 1.187. Die Entwicklung zeigt eine leichte Erholung nach der Pandemie, bleibt aber über dem Vor-Pandemie-Niveau.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Barnim, in dem Bernau liegt, liegt die Stadt bei beiden Preiskennzahlen deutlich über dem Kreisdurchschnitt. Der Kreis Barnim weist eine Angebotsmiete von 9,54 Euro pro Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 2.505 Euro pro Quadratmeter aus. Bernau übertrifft diese Werte um rund 32 Prozent bei der Miete und um 24 Prozent beim Kaufpreis.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis zeigt sich ein differenziertes Bild. Panketal (4 Kilometer entfernt) liegt mit 14,96 Euro pro Quadratmeter Miete und 3.297 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis leicht über Bernau. Wandlitz (12,4 Kilometer) weist mit 15,11 Euro Miete und 3.811 Euro Kaufpreis die höchsten Werte im Umfeld auf. Rüdnitz (5,4 Kilometer) liegt mit 10,01 Euro Miete und 2.675 Euro Kaufpreis deutlich unter Bernau.

Der Perzentilrang von 46,5 im Bundesland Brandenburg zeigt, dass Bernau bei den Miet- und Kaufpreisen etwa im Mittelfeld der brandenburgischen Orte liegt.

Standortfaktoren

Bernau profitiert maßgeblich von seiner Lage im unmittelbaren Berliner Umland. Die Stadt wird von der S-Bahn-Linie S2 bedient (Haltepunkt Bernau-Friedenstal), was eine direkte Anbindung an das Berliner Stadtzentrum ermöglicht. Die Entfernung zur Berliner Stadtgrenze beträgt wenige Kilometer, die südwestliche Grenze liegt nur drei Kilometer vom Berliner Ortsteil Buch entfernt.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Barnim den Gesamtrang 265 von rund 400 deutschen Kreisen. Auffällig ist die starke Differenzierung der Teilindizes: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 60 im vorderen Drittel, während der Stärke-Index mit Rang 312 und der Demografie-Index mit Rang 348 eher im unteren Bereich liegen. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 245) und der Wohlstands-Index (Rang 140) schneiden vergleichsweise gut ab. Der Wettbewerb- und Innovationsindex liegt mit Rang 299 im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Bernau ist eine Große kreisangehörige Stadt und Mittelzentrum im Landkreis Barnim mit 8 Ortsteilen und zahlreichen Wohnplätzen.