Werneuchen, Stadt
Werneuchen (PLZ 16356) liegt im Kreis Barnim in Brandenburg. Der Ort zählt 9.441 Einwohner auf 117,0 km², das entspricht 81 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,20 € pro m², der Kaufpreis bei 3.044 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,42 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,7 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Werneuchen über dem Renditeniveau von 34 % der Orte in Brandenburg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,56 € auf 10,53 € pro m², im Mittel 2,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 9,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 13,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Barnim Rang 265 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 60, Stärkerang 312). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Altlandsberg, Sydower Fließ und Beiersdorf-Freudenberg an.
Immobilienpreise in Werneuchen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Brandenburg.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Werneuchen, Stadt
Werneuchen im Landkreis Barnim: Bevölkerungswachstum von 13,5 % seit 2015, Angebotsmiete 11,20 €/m², Angebotskaufpreis 3.044 €/m², Bruttomietrendite 4,42 %. Der Ort profitiert von der Anbindung an Berlin (RB 25, S-Bahn-Anschluss in Ahrensfelde) und liegt im engeren Verflechtungsraum der Metropolregion. Die Kaufpreise sind stärker gestiegen als die Mieten, was die Rendite unter das Brandenburg-Mittel drückt.
Marktüberblick
Werneuchen ist eine Kleinstadt im Landkreis Barnim mit 9.441 Einwohnern auf 117 km². Die Stadt liegt nordöstlich von Berlin im engeren Verflechtungsraum der Metropolregion Berlin/Brandenburg und gliedert sich in neun Ortsteile. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 81 Einwohnern je Quadratkilometer.
Der Immobilienmarkt wird durch ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreisniveau geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 11,20 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.044 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,42 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,65.
Die Mietwerte liegen mit 11,20 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Brandenburg-Durchschnitt von 8,44 Euro, aber unter dem Berliner Umland wie Altlandsberg (13,23 Euro) oder Bernau (12,63 Euro). Der Kaufpreis von 3.044 Euro je Quadratmeter übertrifft den Landesdurchschnitt von 2.086 Euro um knapp 46 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,65 entspricht nahezu exakt dem Kreis-Durchschnitt von 22,65 – Werneuchen liegt damit genau auf dem Barnim-Niveau, obwohl die Mieten über dem Landesmittel liegen.
Die Bruttomietrendite von 4,42 Prozent liegt unter dem Brandenburg-Durchschnitt von 5,58 Prozent und im unteren Drittel der brandenburgischen Orte (Perzentilrang 33,7). Das bedeutet: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zu den Mieten höher als in den meisten anderen brandenburgischen Gemeinden. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Rendite unter Altlandsberg (5,05 %), Sydower Fließ (5,43 %), Fredersdorf-Vogelsdorf (5,06 %) und Bernau (4,89 %), aber über Beiersdorf-Freudenberg (3,28 %) und Petershagen/Eggersdorf (4,4 %).
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Werneuchen haben sich seit 2018 verdreifacht: Von 8,56 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,20 Euro im aktuellen Angebot. Der CAGR der Miete liegt bei 2,62 Prozent pro Jahr. Die Entwicklung war nicht linear: Nach einem Anstieg auf 11,60 Euro im Jahr 2023 folgte ein Rückgang auf 8,52 Euro im Jahr 2025, bevor die Werte 2026 wieder auf 10,53 Euro stiegen.
Die Kaufpreise zeigen eine noch stärkere Volatilität. Von 1.859 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf einen Höchstwert von 3.896 Euro im Jahr 2024, bevor sie 2025 auf 2.174 Euro einbrachen und 2026 wieder auf 3.886 Euro anstiegen. Der CAGR der Kaufpreise liegt bei 9,65 Prozent pro Jahr – ein Wert, der weit über dem Mietwachstum liegt und die wachsende Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung widerspiegelt.
Die hohe Volatilität in den letzten Jahren – insbesondere der Einbruch 2025 bei gleichzeitigem Anstieg 2026 – entspricht dem Muster eines stark angebotsseitig geprägten Marktes, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Der Kaufpreis-CAGR von 9,65 Prozent liegt deutlich über dem Miet-CAGR von 2,62 Prozent. Diese Schere erklärt die niedrige Bruttomietrendite: Die Kaufpreise sind schneller gestiegen als die Mieten, was die Rendite für Investoren unter den Brandenburg-Durchschnitt drückt.
Regionale Einordnung und Demografie
Werneuchen hat seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum verzeichnet: Von 8.321 auf 9.441 Einwohner entspricht das einem Zuwachs von 13,5 Prozent. Die Zahl der Arbeitslosen ist von 298 (2015) auf 201 (2023) gesunken, was auf eine verbesserte lokale Arbeitsmarktlage hindeutet.
Die Bevölkerungsentwicklung geht einher mit der Lage im engeren Verflechtungsraum Berlins. Die Wriezener Bahn (RB 25) verbindet Werneuchen mit Berlin Ostkreuz, und in Ahrensfelde besteht Anschluss an die S-Bahn-Linie S7. Diese Verkehrsanbindung macht Werneuchen für Pendler attraktiv und korreliert mit dem Bevölkerungszuwachs und den nachfragebedingten Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Barnim im Index Dynamik Rang 60 von rund 400 Kreisen – ein sehr guter Wert, der die positive Entwicklung unterstreicht. Im Index Demografie liegt der Kreis mit Rang 348 jedoch im unteren Bereich, was auf demografischen Herausforderungen jenseits von Werneuchen selbst hindeutet. Wohlstand und soziale Lage werden mit Rang 140 im oberen Drittel bewertet.
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Werneuchen mit 11,20 Euro Miete und 3.044 Euro Kaufpreis im mittleren bis oberen Segment. Die nächstgelegenen Nachbarorte wie Sydower Fließ (8,90 Euro Miete, 1.968 Euro Kaufpreis) liegen deutlich darunter, während Altlandsberg (13,23 Euro Miete, 3.141 Euro Kaufpreis) und Bernau (12,63 Euro Miete, 3.103 Euro Kaufpreis) ähnliche oder höhere Werte aufweisen. Die Lage zwischen diesen Polen spiegelt die mittlere Position Werneuchens im Berliner Umland wider.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Werneuchen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Werneuchen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,56 €/m² |
| 2019 | 8,56 €/m² |
| 2020 | 8,96 €/m² |
| 2021 | 9,25 €/m² |
| 2022 | 10,31 €/m² |
| 2023 | 11,60 €/m² |
| 2024 | 10,44 €/m² |
| 2025 | 8,52 €/m² |
| 2026 | 10,53 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Werneuchen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.859 €/m² |
| 2019 | 1.957 €/m² |
| 2020 | 2.576 €/m² |
| 2021 | 2.460 €/m² |
| 2022 | 1.910 €/m² |
| 2023 | 2.777 €/m² |
| 2024 | 3.896 €/m² |
| 2025 | 2.174 €/m² |
| 2026 | 3.886 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Werneuchen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 5,53 % |
| 2019 | 5,25 % |
| 2020 | 4,17 % |
| 2021 | 4,51 % |
| 2022 | 6,48 % |
| 2023 | 5,01 % |
| 2024 | 3,22 % |
| 2025 | 4,70 % |
| 2026 | 3,25 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Werneuchen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 8.321 Einwohner |
| 2016 | 8.584 Einwohner |
| 2017 | 8.829 Einwohner |
| 2018 | 8.994 Einwohner |
| 2019 | 9.162 Einwohner |
| 2020 | 9.226 Einwohner |
| 2021 | 9.261 Einwohner |
| 2022 | 9.369 Einwohner |
| 2023 | 9.441 Einwohner |
| 2024 | 9.441 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Werneuchen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,96 % |
| 2016 | 4,57 % |
| 2017 | 3,66 % |
| 2018 | 3,56 % |
| 2019 | 3,32 % |
| 2020 | 3,88 % |
| 2021 | 3,71 % |
| 2022 | 3,25 % |
| 2023 | 3,43 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 265 Rang |
| Dynamik | 60,00 Rang |
| Stärke | 312 Rang |
| Demografie | 348 Rang |
| Arbeitsmarkt | 245 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 299 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 140 Rang |
Renditeverteilung in Brandenburg
Anzahl Orte je Renditeband — Werneuchen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Brandenburg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 2,00 Orte |
| 2–3 | 17,00 Orte |
| 3–4 | 58,00 Orte |
| 4–5 | 124 Orte |
| 5–6 | 88,00 Orte |
| 6–7 | 44,00 Orte |
| 7–8 | 28,00 Orte |
| 8–9 | 16,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 13,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 7,00 Orte |
Wie schneidet Werneuchen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Werneuchen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Werneuchen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Werneuchen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Petershagen/Eggersdorf | 13,39 €/m² |
| Altlandsberg | 13,23 €/m² |
| Fredersdorf-Vogelsdorf | 13,12 €/m² |
| Neuenhagen bei Berlin | 13,05 €/m² |
| Ahrensfelde | 12,71 €/m² |
| Bernau bei Berlin | 12,63 €/m² |
| Strausberg | 11,67 €/m² |
| Werneuchen | 11,20 €/m² |
| Sydower Fließ | 8,90 €/m² |
| Beiersdorf-Freudenberg | 7,53 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Werneuchen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Werneuchen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Sydower Fließ | 5,43 % |
| Fredersdorf-Vogelsdorf | 5,06 % |
| Altlandsberg | 5,05 % |
| Bernau bei Berlin | 4,89 % |
| Neuenhagen bei Berlin | 4,51 % |
| Werneuchen | 4,42 % |
| Petershagen/Eggersdorf | 4,40 % |
| Ahrensfelde | 4,09 % |
| Strausberg | 3,85 % |
| Beiersdorf-Freudenberg | 3,28 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Altlandsberg, Stadt | 7,1 km | 15345 | 13,23 € | 3.141 € | 5,05 % |
| Sydower Fließ | 8,7 km | 16230 | 8,90 € | 1.968 € | 5,43 % |
| Beiersdorf-Freudenberg | 9,5 km | 16259 | 7,53 € | 2.759 € | 3,28 % |
| Bernau bei Berlin, Stadt | 11,0 km | 16321 | 12,63 € | 3.103 € | 4,89 % |
| Fredersdorf-Vogelsdorf | 11,2 km | 15370 | 13,12 € | 3.114 € | 5,06 % |
| Neuenhagen bei Berlin | 11,6 km | 15366 | 13,05 € | 3.472 € | 4,51 % |
| Strausberg, Stadt | 11,7 km | 15344 | 11,67 € | 3.640 € | 3,85 % |
| Petershagen/Eggersdorf | 11,8 km | 15345 | 13,39 € | 3.650 € | 4,40 % |
| Ahrensfelde | 11,9 km | 16356 | 12,71 € | 3.726 € | 4,09 % |
Wo liegt Werneuchen?
Lage
Werneuchen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Werneuchen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,20 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.044 € |
| Bruttomietrendite | 4,42 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,7 |
| Einwohner | 9.441 |
| Einwohner je km² | 81 |
| Fläche (km²) | 117,0 |
| Arbeitslosenquote | 3,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #265 |
| Prognos Dynamikrang | #60 |
| Prognos Stärkerang | #312 |
| Koordinaten | 52,6309, 13,7309 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Werneuchen
Was kostet eine Wohnung in Werneuchen aktuell?
Die aktuellen Angebotswerte liegen bei rund 11,20 Euro pro Quadratmeter für die Miete und 3.044 Euro pro Quadratmeter für den Kaufpreis. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Barnim (9,54 Euro/m² Miete, 2.505 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem Brandenburg-Durchschnitt (8,44 Euro/m² Miete, 2.086 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Werneuchen entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 ist die Angebotsmiete in Werneuchen von 8,56 auf 10,53 Euro pro Quadratmeter gestiegen (jährliche Wachstumsrate von 2,62 Prozent). Der Angebotskaufpreis entwickelte sich deutlich dynamischer: Er legte von 1.859 auf 3.886 Euro pro Quadratmeter zu (jährliche Wachstumsrate von 9,65 Prozent). Beide Reihen sind nicht geschätzt. Besonders auffällig sind die starken Schwankungen in den letzten Jahren, etwa beim Kaufpreis mit einem Tief von 1.910 Euro/m² (2022) und einem Hoch von 3.896 Euro/m² (2024).
Wie ist die Bruttomietrendite in Werneuchen im Vergleich zum Umland?
Die Bruttomietrendite beträgt in Werneuchen 4,42 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 22,65. Damit liegt die Rendite unter dem Durchschnitt des Landkreises Barnim (4,87 Prozent) und deutlich unter dem Brandenburg-Durchschnitt (5,58 Prozent). Der Perzentilrang von 33,66 bedeutet, dass rund 66 Prozent der Orte in Brandenburg eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 22,65 liegt nahezu identisch mit dem Kreis-Durchschnitt (22,65) und über dem Brandenburg-Durchschnitt (20,28).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Werneuchen?
Die Bevölkerung in Werneuchen ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 8.321 Einwohnern im Jahr 2015 auf 9.441 im Jahr 2024, das sind rund 13,5 Prozent mehr. Die Bevölkerungsdichte beträgt 81 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung zeigt ein gleichmäßiges Wachstum ohne Rückgänge in den verfügbaren Daten.
Wie liegen die Immobilienpreise in Werneuchen im Vergleich zu den Nachbarorten?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete in Werneuchen mit 11,20 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld. Benachbarte Orte wie Altlandsberg (13,23 Euro/m²), Bernau bei Berlin (12,63 Euro/m²) und Fredersdorf-Vogelsdorf (13,12 Euro/m²) liegen deutlich höher, während Sydower Fließ (8,90 Euro/m²) und Beiersdorf-Freudenberg (7,53 Euro/m²) niedrigere Werte aufweisen. Beim Kaufpreis liegt Werneuchen mit 3.044 Euro/m² ebenfalls im mittleren Bereich der Umgebung.
Woher stammen die Daten zu Werneuchen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Werneuchen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Werneuchen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Barnim
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Chorin | 16230 | 9,09 € | 1.156 € | 9,43 % |
| Parsteinsee | 16248 | 8,87 € | 1.340 € | 7,94 % |
| Althüttendorf | 16247 | 8,92 € | 1.410 € | 7,59 % |
| Panketal | 16341 | 14,96 € | 3.297 € | 5,45 % |
| Sydower Fließ | 16230 | 8,90 € | 1.968 € | 5,43 % |
| Biesenthal, Stadt | 16359 | 12,59 € | 2.822 € | 5,35 % |
| Oderberg, Stadt | 16248 | 7,25 € | 1.680 € | 5,18 % |
| Britz | 16230 | 9,49 € | 2.206 € | 5,16 % |