Beiersdorf-Freudenberg

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Beiersdorf-Freudenberg liegt im Landkreis Märkisch-Oderland, rund 13 Kilometer östlich von Bernau bei Berlin. Die Gemeinde, die 2001 aus den beiden Ortsteilen Beiersdorf und Freudenberg entstand, umfasst 25,35 Quadratkilometer und hat 627 Einwohner. Die B 168 durchquert das Gemeindegebiet, die L 236 verbindet die Ortsteile mit den Nachbargemeinden. Die Gemeinde gehört zum Amt Falkenberg-Höhe.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Gefälle: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.759 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.959 Euro und dem Brandenburg-Durchschnitt von 2.086 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 7,53 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreiswert von 8,61 Euro und dem Landeswert von 8,44 Euro. Dieses Muster aus hohen Kaufpreisen und vergleichsweise niedrigen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von nur 3,28 Prozent – weit unter dem Kreisdurchschnitt von 6,11 Prozent und dem Landeswert von 5,58 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 30,53 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreiswert von 18,34.

Das bedeutet: Wer in Beiersdorf-Freudenberg eine Immobilie kauft, zahlt regional überdurchschnittlich viel, kann aber keine überdurchschnittliche Miete erzielen. Die Rendite liegt damit am unteren Ende der verfügbaren Vergleichswerte. Im Gegensatz dazu weisen die nächsten Nachbarn Heckelberg-Brunow (4,5 km) und Höhenland (4,7 km) mit Kaufpreisen von 744 bzw. 666 Euro pro Quadratmeter und Renditen von über 10 Prozent ein völlig anderes Marktprofil auf.

Preisentwicklung: Kaufpreise ziehen schneller als Mieten

Die Mietpreise in Beiersdorf-Freudenberg sind in den letzten Jahren stark schwankend verlaufen. Die Zeitreihe zeigt einen Anstieg von 5,04 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höhepunkt von 10,24 Euro im Jahr 2022, gefolgt von einem Rückgang auf 7,66 Euro im Jahr 2025. Der aktuelle Angebotswert von 7,53 Euro liegt leicht unter dem 2025-Wert der Zeitreihe.

Die Kaufpreise verlaufen dagegen kontinuierlich steigend. Sie begannen 2021 bei 2.200 Euro pro Quadratmeter und stiegen bis 2025 auf 2.950 Euro. Diese Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.759 Euro liegt damit unter dem geschätzten 2025-Wert.

Die Kaufpreisentwicklung ist mit einem jährlichen Wachstum von 7,61 Prozent deutlich stärker als die Mietentwicklung mit 6,16 Prozent. Das erklärt, warum sich die Rendite im Zeitverlauf verschlechtert hat: Die Preise zogen schneller an als die Mieten. Der Kaufpreisfaktor von 30,53 ist eine direkte Folge dieser Entwicklung – er gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken. Ein Faktor von 30,53 bedeutet, dass dies knapp dreißig Jahre dauern würde, was deutlich über dem Kreiswert von 18,34 liegt.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Kreis Märkisch-Oderland

Im regionalen Vergleich hebt sich Beiersdorf-Freudenberg deutlich von den unmittelbaren Nachbarn ab. Heckelberg-Brunow und Höhenland, beide unter fünf Kilometer entfernt, weisen Kaufpreise von unter 750 Euro pro Quadratmeter und Renditen von über 10 Prozent auf – ein Markt, der eher von lokalen Nutzern als von externen Investoren geprägt zu sein scheint.

Erst in größerer Entfernung rücken die Werte näher an Beiersdorf-Freudenberg heran. Sydower Fließ (6,6 km) liegt mit 1.968 Euro pro Quadratmeter nahe dem Kreisdurchschnitt. Werneuchen (9,5 km) mit 3.044 Euro und Melchow (11,4 km) mit 3.737 Euro liegen in einer ähnlichen Preisklasse wie Beiersdorf-Freudenberg, weisen aber unterschiedliche Mietniveaus auf. Melchow hat mit 2,34 Prozent die niedrigste Rendite aller Nachbarorte, Werneuchen mit 4,42 Prozent eine ebenfalls niedrige.

Der Perzentilrang von 7,99 im Bundesland Brandenburg bedeutet, dass die Bruttomietrendite von Beiersdorf-Freudenberg unter der von etwa 92 Prozent der anderen brandenburgischen Orte liegt – also zu den niedrigsten gehört. Dieser Rang bezieht sich auf die Bruttomietrendite und bestätigt die Einordnung als Markt mit überproportional hohen Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete.

Der Kreis Märkisch-Oderland als Ganzes liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 18,34 und einer Rendite von 6,11 Prozent deutlich über den Werten des Ortes. Beiersdorf-Freudenberg ist damit ein Ausreißer innerhalb des Kreises.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und dynamischer Kreis

Die Bevölkerung von Beiersdorf-Freudenberg ist seit 2015 um 5,73 Prozent gewachsen, von 593 auf 627 Einwohner. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2019 und 2020 mit 25 neuen Einwohnern in einem Jahr. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 25 Einwohnern pro Quadratkilometer, was dem ländlichen Charakter der Gemeinde entspricht.

Die Arbeitslosenquote ist von 10,56 Prozent im Jahr 2015 auf 7,27 Prozent im Jahr 2023 gesunken. Dieser Rückgang entspricht dem allgemeinen Trend in Brandenburg, bleibt aber ein positiver Indikator für die lokale Wirtschaftslage.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 bezieht sich die Bewertung auf den Kreis Märkisch-Oderland, nicht auf die Gemeinde selbst. Der Kreis erreicht im Gesamtindex Rang 294 von rund 400 deutschen Kreisen. Auffällig ist der Dynamik-Index mit Rang 49 – der Kreis gehört damit zu den dynamischsten in Deutschland. Dem steht ein Demografie-Rang von 376 gegenüber, was auf starke demografische Herausforderungen hinweist. Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 155 im oberen Drittel, während die Indizes für Arbeitsmarkt (273), Wettbewerb und Innovation (301) sowie Stärke (342) im unteren Bereich liegen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die B 168 und die Lage 13 Kilometer östlich von Bernau bei Berlin könnten als Pendlerstandort relevant sein, was teilweise die überdurchschnittlichen Kaufpreise im Kreisvergleich erklären könnte.