Hohenfinow

Marktüberblick

Hohenfinow ist eine kleine Gemeinde im Amt Britz-Chorin-Oderberg im Landkreis Barnim mit rund 500 Einwohnern auf einer Fläche von 21,84 Quadratkilometern. Der Ort liegt rund acht Kilometer östlich von Eberswalde und ist ländlich geprägt von Ackerflächen, Wiesen und dem Hohenfinower Wald. Die Gemeinde wurde erstmals 1334 urkundlich erwähnt und war bis 1713 Stadt. Historisch spielte Hohenfinow eine Rolle als Zollstation an der Finow-Furt und am Finowkanal.

Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine ungewöhnliche Kombination aus: relativ niedrige Mieten bei vergleichsweise hohen Kaufpreisen. Dies führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen aller Nachbarorte und einem der höchsten Kaufpreisfaktoren im Umland.

Aktuelle Marktlage

Die aktuellen Angebotswerte liegen bei 6,07 Euro pro Quadratmeter für Mieten und 2.555 Euro pro Quadratmeter für Kaufpreise. Die Bruttomietrendite beträgt 2,85 Prozent, der Kaufpreisfaktor 35,08. Beide Werte sind kein amtlicher Mietspiegel, sondern stammen aus Inseraten.

Der Kaufpreisfaktor von 35,08 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 35,08-Fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht. Bei einer Bruttomietrendite von 2,85 Prozent ist dies konsistent: 100 geteilt durch 35,08 ergibt etwa 2,85 Prozent. Der Faktor liegt deutlich über dem Landesdurchschnitt Brandenburgs von 20,28 und dem Bundesdurchschnitt von rund 22,5.

Die niedrige Rendite resultiert daraus, dass die Mieten mit 6,07 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Barnim-Durchschnitt von 9,54 Euro liegen, während der Kaufpreis von 2.555 Euro pro Quadratmeter leicht über dem Barnim-Durchschnitt von 2.505 Euro liegt. Hohenfinow hat damit die niedrigste Rendite aller Nachbarorte im Umkreis von zehn Kilometern.

Preisentwicklung

Die Kaufpreise haben in den letzten Jahren stark zugelegt. Von 1.886 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stiegen sie auf 2.793 Euro im Jahr 2025 – das entspricht einem Anstieg von rund 48 Prozent in vier Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 10,32 Prozent.

Die Mieten entwickelten sich dagegen volatil und weniger dynamisch. Sie lagen 2019 und 2020 bei 5,10 Euro pro Quadratmeter, stiegen 2022 auf 6,03 Euro, erreichten 2023 mit 7,00 Euro einen vorläufigen Höhepunkt und fielen 2024 auf 5,47 Euro zurück. Der aktuelle Wert von 5,48 Euro (2026) liegt nur knapp darüber. Der CAGR von 1,03 Prozent über den gesamten Zeitraum ist deutlich niedriger als der Kaufpreisanstieg.

Diese Diskrepanz zwischen stark steigenden Kaufpreisen und nur moderat steigenden Mieten treibt die Rendite weiter nach unten. Der Kaufpreisfaktor von 35,08 ist damit nicht nur ein statischer Wert, sondern das Ergebnis einer Entwicklung, bei der sich die Preise in vier Jahren um fast die Hälfte erhöht haben, während die Mieten kaum über dem Ausgangsniveau von 2019 liegen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Hohenfinow in fast allen Kennzahlen von den Nachbarn ab.

Die Angebotsmiete von 6,07 Euro pro Quadratmeter liegt unter allen Nachbarorten. Der Kaufpreis von 2.555 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch deutlich über Falkenberg (1.229 Euro), Liepe (1.921 Euro), Bad Freienwalde (1.909 Euro) und Oderberg (1.680 Euro). Lediglich Niederfinow (2.801 Euro), Breydin (2.594 Euro) und Eberswalde (2.359 Euro) liegen in ähnlicher Höhe.

Die Bruttomietrendite von 2,85 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Die nächstgelegenen Werte liegen bei Niederfinow mit 3,45 Prozent und Liepe mit 3,91 Prozent. Heckelberg-Brunow weist mit 10,29 Prozent die höchste Rendite auf – ein Wert, der durch den extrem niedrigen Kaufpreis von 744 Euro pro Quadratmeter ermöglicht wird.

Auf Ebene des Landkreises Barnim liegt die Angebotsmiete Hohenfinows deutlich unter dem Durchschnitt von 9,54 Euro, während der Kaufpreis leicht darüber liegt. Die Rendite von 2,85 Prozent liegt unter dem Barnim-Durchschnitt von 4,87 Prozent und dem Brandenburg-Durchschnitt von 5,58 Prozent. Hohenfinow belegt im Bundesland den 2,9. Perzentilrang bei der Rendite – das bedeutet, dass weniger als drei Prozent der brandenburgischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Hohenfinow ist damit ein Ausreißer im regionalen Vergleich: Der Ort hat die niedrigste Miete, aber einen der höchsten Kaufpreise. Diese Kombination ist bei keinem anderen Nachbarort in dieser Form vorhanden.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Hohenfinows ist seit 2015 von 526 auf 503 Einwohner im Jahr 2024 gesunken – ein Rückgang von 4,37 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 23 Einwohner pro Quadratkilometer, was den ländlichen Charakter unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,57 Prozent. In den Jahren 2016 (37,37 %) und 2017 (39,16 %) weisen die Daten extreme Ausreißer auf, die mit den Werten der umliegenden Jahre (4,64 bis 6,82 %) nicht vereinbar sind. Die Ursache für diese Abweichung ist nicht bekannt. Der Wert von 2023 liegt im erwarteten Rahmen.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Landkreis Barnim insgesamt auf Rang 265 von rund 400 deutschen Kreisen ab – im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen jedoch ein differenziertes Bild: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 60 sehr gut, während der Demografie-Index mit Rang 348 und der Wettbewerb/Innovation-Index mit Rang 299 schwach abschneiden. Der Wohlstand-Index mit Rang 140 gehört zu den stärkeren Bereichen. Diese Aufspaltung zeigt, dass der Landkreis zwar wirtschaftsdynamisch gut aufgestellt ist, aber unter demografischen Herausforderungen leidet – ein Muster, das sich auch in der Bevölkerungsentwicklung Hohenfinows widerspiegelt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegene Stadt mit Hochschulbezug ist Eberswalde, die rund acht Kilometer westlich liegt.