Karlsburg

Marktüberblick

Karlsburg ist eine 34,36 km² große Gemeinde im Landkreis Vorpommern-Greifswald mit 1.846 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 54 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Gemeinde wurde am 26. Mai 2019 durch Fusion der bisherigen Gemeinde Karlsburg mit Lühmannsdorf vergrößert und umfasst heute acht Ortsteile. Sie liegt 21 Kilometer südöstlich der Kreisstadt Greifswald und wird vom Amt Züssow verwaltet. Ein prägendes Merkmal ist das Klinikum Karlsburg, das 1947 als Heimstätte für Diabeteskranke im historischen Schloss Karlsburg entstand und sich zum medizinischen Zentrum für Herz-Kreislauf-Erkrankungen und Diabetes entwickelte. Es ist einer der wenigen größeren Arbeitgeber in der ländlichen Gemeinde.

Der Immobilienmarkt zeigt niedrige Angebotspreise im nationalen und regionalen Vergleich. Die Angebotsmiete liegt bei 6,57 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.467 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,38 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 18,6.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe des Lagefaktor-Datenmodells weist für 2026 einen Mietwert von 7,80 Euro je Quadratmeter aus, während die aktuellen Inseratwerte eine Angebotsmiete von 6,57 Euro je Quadratmeter zeigen. Dieser Unterschied von rund 1,23 Euro je Quadratmeter entspricht einer Abweichung von etwa 19 Prozent (relativ zum Zeitreihenwert). Der Kaufpreis in der Zeitreihe liegt mit 1.467,84 Euro je Quadratmeter nahezu identisch mit dem aktuellen Angebotskaufpreis von 1.467 Euro je Quadratmeter.

Die Abweichung bei der Miete könnte darauf hindeuten, dass die Zeitreihe einen anderen Berechnungsgrundlage verwendet als die aktuellen Inseratwerte. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Zeitreihe könnte eine andere Methodik abbilden. Beide Werte sind als Angebotswerte zu verstehen und kein amtlicher Mietspiegel.

Regionale Einordnung

Karlsburg liegt bei allen Immobilienkennzahlen unter den Durchschnittswerten des Landkreises Vorpommern-Greifswald und des Bundeslandes Mecklenburg-Vorpommern. Die Angebotsmiete von 6,57 Euro je Quadratmeter ist 10,2 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 7,32 Euro und 12,8 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro. Der Kaufpreis von 1.467 Euro je Quadratmeter liegt 24,3 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 1.937 Euro und 28,7 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro.

Im bundesweiten Vergleich sind die Werte noch deutlicher unter dem Durchschnitt: Die deutsche Angebotsmiete beträgt 8,92 Euro je Quadratmeter, der Kaufpreis 2.409 Euro je Quadratmeter. Karlsburg liegt damit bei der Miete 26,4 Prozent und beim Kaufpreis 39,1 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt.

Der Kaufpreisfaktor von 18,6 ist sowohl unter dem Kreisdurchschnitt (21,3) als auch unter dem Landesdurchschnitt (22,4). Das bedeutet, dass die Preise im Verhältnis zu den Mieten in Karlsburg günstiger sind als in den Vergleichsräumen.

Bei der Bruttomietrendite liegt Karlsburg mit 5,38 Prozent knapp über dem Landesdurchschnitt von 5,37 Prozent und deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang des Bundeslandes belegt Karlsburg Platz 59 von 100, was eine mittlere bis überdurchschnittliche Rendite im Landesvergleich bedeutet.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Klein Bünzow (4,7 km Entfernung) weist mit 710 Euro je Quadratmeter den niedrigsten Kaufpreis und mit 10,69 Prozent die höchste Rendite auf. Wrangelsburg (5,1 km) liegt mit 1.750 Euro je Quadratmeter und 4,05 Prozent Rendite auf der anderen Seite. Karlsburg liegt mit 1.467 Euro je Quadratmeter und 5,38 Prozent Rendite mittig zwischen diesen Extremen. Züssow (4,2 km) liegt mit 1.653 Euro je Quadratmeter und 5,34 Prozent Rendite nahe an Karlsburg, zeigt aber einen höheren Kaufpreis bei ähnlicher Rendite.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Karlsburgs stieg von 1.824 (2019) auf 1.874 (2022), was einer Zunahme von 2,8 Prozent in drei Jahren entspricht. Seit 2022 ist die Bevölkerung leicht rückläufig (1.846 Einwohner in 2023 und 2024). Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung seit 2019 mit plus 1,2 Prozent leicht im positiven Bereich.

Die Arbeitslosenquote zeigt einen deutlichen Abwärtstrend: Von 8,33 Prozent (2018) sank sie auf 5,64 Prozent (2019), 5,17 Prozent (2020), 4,46 Prozent (2021), 4,07 Prozent (2022) und 3,98 Prozent (2023). Mit 3,98 Prozent liegt sie deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt und entspricht etwa dem Niveau ostdeutscher Mittelwert. Die 45 Arbeitslosen stehen einer erwerbsfähigen Bevölkerung gegenüber, die durch das Klinikum und die Landwirtschaft strukturell geprägt ist.

Die Bevölkerungsdichte von 54 Einwohnern je Quadratkilometer ist niedrig und typisch für ländliche Räume in Mecklenburg-Vorpommern. Die Gemeinde erstreckt sich auf 34,36 Quadratkilometer und umfasst acht Ortsteile, was eine dezentrale Siedlungsstruktur bedeutet.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Vorpommern-Greifswald mit dem Gesamtrang 388 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis am unteren Ende der Bewertung. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index erreicht mit Rang 141 ein besseres Ergebnis, während der Stärke-Index mit Rang 397, der Demografie-Index mit Rang 383, der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 384 und der Wettbewerb-und-Innovation-Index mit Rang 373 sehr schlecht abschneiden. Der Wohlstand-Index mit Rang 318 ist der beste Teilindex, liegt aber ebenfalls im unteren Drittel.

Die gute Dynamik-Bewertung könnte auf strukturelle Veränderungen und Anpassungsprozesse hindeuten, während die schwachen Werte bei Stärke und Wettbewerb auf eine geringe wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit und Innovationskraft des Kreises verweisen. Die demografische Entwicklung ist ebenfalls problematisch bewertet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das Klinikum Karlsburg ist ein bedeutender medizinischer Arbeitgeber, stellt aber keine akademische Bildungsinfrastruktur dar. Die Abwesenheit von Hochschulen und die niedrige Bevölkerungsdichte tragen zur geringen urbanen Anziehungskraft bei.