Marktüberblick
Der Landkreis Vorpommern-Greifswald ist mit 3.946 km² und 237.184 Einwohnern der nach Fläche drittgrößte Landkreis Deutschlands. Mit einem mittleren Kaufpreis von 1.937 €/m² gehört er zu den günstigsten Kreisen Mecklenburg-Vorpommerns (Rang 6 von 8) und liegt deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m². Die durchschnittliche Mietpreis liegt bei 7,32 €/m². Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis mit Rang 388 von rund 400 Kreisen in der Gesamtwertung ein; die Stärke-Indizes liegen mit Rang 397 besonders niedrig, während der Dynamik-Index mit Rang 141 besser abschneidet.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Mietpreisanstieg von 6,85 €/m² (2018) auf 8,89 €/m² (2025). Die Kaufpreise stiegen von 1.982 €/m² (2018) auf 2.757 €/m² (2021), korrigierten 2024 auf 2.519 €/m² zurück und liegen 2025 bei 2.710 €/m². Die Bevölkerung ist mit rund 237.000 Einwohnern stabil.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt des Kreises weist eine extreme Spreizung auf, die mehr als 90 % der 138 Gemeinden widerspiegelt. Die teuersten Gemeinden liegen auf der Insel Usedom: Heringsdorf führt mit 6.062 €/m² Kaufpreis und 11,83 €/m² Miete, gefolgt von Trassenheide (4.648 €/m²), Zinnowitz (4.575 €/m²), Mölschow (4.312 €/m²) und Loddin (4.250 €/m²). Die Renditen auf Usedom liegen bei nur 2,3 bis 3,4 %, die Kaufpreisfaktoren bei 29 bis 43.
Im Kontrast dazu stehen die günstigsten Gemeinden im Binnenland: Neetzow-Liepen mit 466 €/m², Boock mit 624 €/m² und Neu Kosenow mit 629 €/m². Die Renditen hier liegen bei 7,9 bis 14,3 %. Die Kaufpreisfaktoren betragen nur 7 bis 13.
Greifswald als größte Stadt (60.071 Einwohner) liegt mit 3.246 €/m² und 10,99 €/m² Miete deutlich über dem Kreisdurchschnitt, aber weit unter den Usedom-Preisen. Die anderen Mittelzentren zeigen eine breite Spanne: Wolgast (2.757 €/m²), Ueckermünde (2.491 €/m²), Anklam (1.707 €/m²), Torgelow (1.513 €/m²) und Pasewalk (923 €/m²). Pasewalk ist mit Abstand die günstigste Stadt mit mehr als 5.000 Einwohnern im Kreis.
Das Preisgefälle folgt klaren räumlichen Mustern: Die Küste und insbesondere die Insel Usedom bilden ein teures Zentrum, das nach innen hin in einem breiten Bogen abfällt. Der Süden und Südosten des Kreises, einschließlich Pasewalk und Strasburg, bilden das preislich schwächste Gebiet.
Wirtschaft, Forschung und Tourismus
Die Universität Greifswald ist der zentrale Wirtschaftsfaktor des Kreises. Mit 10.356 Studierenden (SS 2023), 5.707 Mitarbeitern und einem Jahresetat von 207,2 Mio. € (inkl. 64,4 Mio. € Drittmittel) ist sie der größte Einzelarbeitgeber und ein wichtiger Standortfaktor. Zwei Drittel der Studierenden kommen von außerhalb Mecklenburg-Vorpommerns, darunter viele internationale Studierende aus über 90 Ländern. Die Universität ist die viertälteste durchgängig bestehende Universität Deutschlands (gegründet 1456).
Im Umfeld der Universität haben sich Forschungscluster gebildet: das Max-Planck-Institut für Plasmaphysik mit dem Kernfusions-Forschungsreaktor Wendelstein 7-X und das Biotechnologie-Cluster BioCon Valley. Das Friedrich-Loeffler-Institut, das Bundesforschungsinstitut für Tiergesundheit, hat seinen Hauptsitz auf der Insel Riems bei Greifswald und beschäftigt dort etwa 420 Mitarbeiter (insgesamt 830 an allen Standorten).
Die Landwirtschaft prägt den ländlichen Raum des Kreises. Weite Flächen zwischen Anklam und Greifswald sind landwirtschaftlich genutzt. Die Ueckermünder Heide und die Brohmer Berge sind durch Wald und Naturschutzgebiete geprägt.
Der Tourismus ist ein wesentlicher Wirtschaftszweig, insbesondere auf der Insel Usedom. Mit 4,9 Millionen Übernachtungen (2014) ist Usedom nach Rügen die zweitbeliebteste deutsche Urlaubsinsel. Usedom ist die sonnenreichste Region Deutschlands mit durchschnittlich 1.906 Sonnenstunden im Jahr. Der Tourismus prägt die Immobilienmärkte auf der Insel maßgeblich.
Der Energie-Standort Lubmin war durch das Kernkraftwerk Greifswald (5 Reaktoren, 2.200 MW Bruttoleistung, 1974–1990 in Betrieb) geprägt. Heute betreiben die Entsorgungswerke für Nuklearanlagen die Stilllegung und das benachbarte Zwischenlager Nord. Die Nord-Stream-Gaspipelines (1 und 2) endeten in Lubmin; sie sind seit 2022 stillgelegt. Vor der Küste Mecklenburg-Vorpommerns befinden sich die Offshore-Windparks EnBW Baltic 1 und Baltic 2.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die A20 durchquert den Landkreis in West-Ost-Richtung mit den Anschlussstellen Greifswald, Dersekow, Gützkow, Jarmen und Anklam. Sie verbindet den Kreis mit Rostock im Westen und der polnischen Grenze im Osten. Die Bahnverbindung von Berlin über Pasewalk, Anklam und Greifswald nach Stralsund ist eine wichtige Ost-West-Verbindung. Ein ICE-Halt im Kreis besteht nicht; die nächstgelegenen ICE-Anbindungen befinden sich in Rostock und Stralsund.
Der Flughafen Heringsdorf auf Usedom bietet Linien- und Charterflüge. Die Insel Usedom ist über die Peenestrom-Brücke bei Wolgast und über Fährverbindungen erreichbar. Die Verkehrssituation auf Usedom gilt als problematisch, vor allem aufgrund häufiger Staus und fehlender schneller Alternativen.
Der Landkreis ist Mitglied im länderübergreifenden Bund der Euroregion Pomerania und kooperiert mit der Metropole Stettin in Polen. Seit 2012 wird die Entwicklung des Landkreises aktiv im Rahmen der Metropolregion Stettin vorangetrieben.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Vorpommern-Greifswald präsentiert sich als ein Raum extremer Gegensätze. Die Insel Usedom mit ihren Premium-Immobilien und dem starken Tourismus steht im Kontrast zu ländlichen Gemeinden im Binnenland, in denen Kaufpreise unter 700 €/m² liegen und Renditen von über 10 % möglich sind. Greifswald als Universitätsstadt bildet ein eigenes Preissegment, das über dem ländlichen Durchschnitt liegt, aber deutlich unter den Küstenpreisen.
Die wirtschaftliche Struktur wird dominiert von der Universität Greifswald als größtem Einzelarbeitgeber und Forschungsstandort, dem Tourismus auf Usedom und der Landwirtschaft im Binnenland. Die Ansiedlung von Max-Planck-Institut und BioCon Valley zeigt Potenziale im High-Tech-Bereich, die jedoch noch nicht flächendeckend wirken. Die Energieinfrastruktur (Kernkraftwerk, Nord Stream, Offshore-Wind) hat den Kreis historisch geprägt, bietet aber gegenwärtig weniger dynamische Impulse.
Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil bei rund 237.000 Einwohnern. Die Mietpreise zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend, während die Kaufpreise nach dem Anstieg bis 2021 eine Korrektur durchliefen und sich auf höherem Niveau stabilisieren. Der Prognos-Rang von 388 von rund 400 Kreisen signalisiert strukturelle Schwächen in Wettbewerbsfähigkeit und Wohlstand, während der Dynamik-Index mit Rang 141 auf positive Entwicklungen hinweist.