Usedom, Stadt

Marktüberblick

Usedom (Stadt) liegt im südwestlichen Teil der Insel Usedom am Nordwestufer des Usedomer Sees und ist Verwaltungssitz des Amtes Usedom-Süd. Die 39 km² große Gemeinde mit rund 1.723 Einwohnern erfüllt nach der Raumplanung keine Zentrumsfunktion; das nächste Grundzentrum ist Heringsdorf, das nächste Mittelzentrum Anklam. Die Stadt verfügt seit 1876 über einen Eisenbahnanschluss an der Strecke Ducherow–Swinemünde.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein für eine Inselgemeinde typisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,69 €/m² knapp unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²), der Angebotskaufpreis von 3.266 €/m² liegt jedoch deutlich über dem Bundes- und Landesmittel. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 3,19 %, die weit unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 % liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 31,32 und ist damit deutlich höher als im Kreis Vorpommern-Greifswald (21,28) und im Landesdurchschnitt (22,42).

Preisentwicklung

Die historische Entwicklung der Kaufpreise ist durch extreme Schwankungen geprägt. Lag der Angebotskaufpreis 2018 noch bei 1.119 €/m², verdreifachte er sich bis 2019 auf 2.646 €/m² und bewegte sich in den Folgejahren zwischen 2.521 und 2.889 €/m². Im Jahr 2024 sprang der Wert auf 5.339 €/m², ehe er 2025 wieder auf 2.450 €/m² zurückfiel. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.266 €/m² liegt damit über dem langjährigen Niveau, aber deutlich unter dem Ausreißerwert von 2024.

Die Angebotsmiete entwickelte sich weniger volatil: Von 6,60 €/m² (2018) stieg sie bis 2021 auf 8,52 €/m², fiel 2023 auf 6,96 €/m² und lag in der Zeitreihe für 2026 bei 9,13 €/m². Die Volatilität der Kaufpreise – insbesondere der Ausreißer 2024 – deutet auf einen Markt hin, der stark von einzelnen Transaktionen oder saisonalen Angebotsschwankungen geprägt ist, was für Inselstandorte mit Zweitwohnsitznachfrage typisch ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Usedom (Stadt) durch deutlich höhere Kaufpreise hervor. Mit 3.266 €/m² liegt der Angebotskaufpreis um 68 % über dem Kreisdurchschnitt (1.937 €/m²) und um 59 % über dem Landesdurchschnitt (2.057 €/m²). Die Angebotsmiete von 8,69 €/m² liegt 19 % über dem Kreismittel (7,32 €/m²) und 15 % über dem Landesmittel (7,54 €/m²).

Die niedrige Bruttomietrendite von 3,19 % platziert Usedom auf dem 14,5. Perzentil im Landesvergleich – von den 724 Orten im Bundesland liegen nur etwa 105 Orte noch niedriger. Damit gehört der Markt zu den renditeschwächsten in Mecklenburg-Vorpommern.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Stolpe auf Usedom weist mit 9,74 €/m² eine höhere Miete und mit 4,03 % eine höhere Rendite aus. Buggenhagen liegt mit 8,70 €/m² Miete und 4,26 % Rendite nahe an Usedom. Rankwitz erreicht mit 11,32 €/m² die höchste Miete der Nachbarschaft bei 4,74 % Rendite. Mellenthin fällt mit 3.962 €/m² Kaufpreis und nur 2,53 % Rendite auf – ein Muster, das Usedom ähnelt: hohe Kaufpreise bei niedriger Rendite. Leopoldshagen hingegen kombiniert moderate Kaufpreise (1.700 €/m²) mit der höchsten Rendite der Gruppe (5,87 %).

Standortfaktoren

Die Bevölkerung der Stadt Usedom ist seit 2016 rückläufig: Von 1.810 Einwohnern (2016) sank sie bis 2024 auf 1.723, was einer Abnahme von 3,47 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 44 Einwohner je km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,14 % und bewegte sich in den vergangenen Jahren zwischen 5,5 % (2017) und 8,7 % (2016).

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Vorpommern-Greifswald Rang 388 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schlecht abschneidet der Kreis im Index Wirtschaftswettbewerb und Innovation (Rang 373) sowie im Index Stärke (Rang 397). Besser positioniert ist er im Dynamik-Index mit Rang 141, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher wirtschaftlicher Positionierung und gleichzeitig steigenden Immobilienpreisen kennzeichnet einen Markt, der weniger von der einheimischen Nachfrage getrieben wird. Die hohen Kaufpreise bei niedrigen Mietrenditen und der fehlenden Zentrumsfunktion deuten darauf hin, dass der Immobilienmarkt maßgeblich durch Zweitwohnsitz- und Ferienimmobilien-Nachfrage geprägt ist – ein Muster, das für viele Gemeinden auf der Insel Usedom typisch ist.