Stolpe auf Usedom

Ort und Marktstruktur

Stolpe auf Usedom ist eine Gemeinde am Stettiner Haff auf der Insel Usedom im Landkreis Vorpommern-Greifswald. Mit einer Fläche von 15 km² und rund 370 Einwohnern handelt es sich um einen der kleinsten Orte der Region. Der Ort ist bekannt für das Schloss Stolpe aus der Hochrenaissance, das seit seiner Restaurierung als touristischer Anziehungspunkt dient. Die Gemeinde gehört zum Amt Usedom-Süd und liegt direkt am Ufer des Stettiner Haffs, etwa fünf Kilometer westlich der Stadt Usedom und 15 Kilometer nördlich von Heringsdorf.

Der kleine Umfang des Ortes prägt den Immobilienmarkt maßgeblich: Bei geringem Wohnungsbestand und wenigen Transaktionen können einzelne Angebote oder Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Dies zeigt sich in den extrem schwankenden Zeitreihenwerten, die im Abschnitt zur Preisentwicklung erläutert werden.

Aktuelle Marktkennzahlen und regionale Einordnung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.900 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,74 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,03 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,82.

Im regionalen Vergleich schneidet Stolpe auf Usedom uneinheitlich ab. Die Angebotsmiete von 9,74 Euro liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 7,32 Euro, dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch der Kaufpreis von 2.900 Euro pro Quadratmeter übertrifft die Vergleichswerte des Kreises (1.937 Euro), des Landes (2.057 Euro) und Deutschlands (2.409 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,03 Prozent liegt jedoch unter allen drei Vergleichsebenen: Kreis (5,59 Prozent), Bundesland (5,37 Prozent) und Deutschland (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 24,82 liegt über dem Kreiswert von 21,28 und dem Landeswert von 22,42. Diese Kombination aus überdurchschnittlichen Preisen und unterdurchschnittlicher Rendite zeigt, dass die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten – ein Muster, das für touristisch geprägte Märkte typisch ist, wo Investoren die Lage am Wasser und das touristische Potenzial in die Kaufpreise einkalkulieren.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland liegt bei 30,9 – Stolpe auf Usedom liegt damit im unteren Drittel aller 724 Orte in Mecklenburg-Vorpommern, was die geringe Rendite im Landesvergleich bestätigt.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die historischen Zeitreihen zeigen außergewöhnlich starke Schwankungen, die auf den kleinen Markt zurückzuführen sind. Bei nur rund 370 Einwohnern und einem begrenzten Wohnungsbestand können einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte erheblich verzerren.

Bei den Mieten zeigt sich ein Muster von 8,82 Euro (2022) über 7,23 Euro (2023) zu 10,83 Euro (2024), dann zurück auf 7,92 Euro (2025) und weiter auf 12,08 Euro (2026). Die Kaufpreise schwanken noch extremer: Von 2.066 Euro (2018) über 1.878 Euro (2019) und 2.694 Euro (2020) fällt der Wert 2021 auf 1.209 Euro – ein Rückgang um mehr als die Hälfte – und steigt 2022 sprunghaft auf 3.654 Euro, um sich in den Folgejahren zwischen 2.710 und 3.280 Euro zu bewegen.

Die CAGR-Werte (jährliche Wachstumsraten) liegen mit 8,18 Prozent für die Miete und 5,95 Prozent für die Kaufpreise über dem, was man bei einem stabilen Markt erwarten würde. Diese hohen Werte sind jedoch nicht als durchgehender Trend zu verstehen, sondern spiegeln die Volatilität wider, die durch einzelne Ausreißertransaktionen entsteht.

Die Tatsache, dass beide Reihen als nicht geschätzt gekennzeichnet sind, bedeutet, dass die Werte auf tatsächlichen Inseraten und Transaktionen basieren. Bei einem so kleinen Markt ist jedoch Vorsicht bei der Interpretation geboten: Ein einzelnes luxuriöses Objekt oder eine Einzelfläche kann den Durchschnittswert eines ganzen Jahres maßgeblich nach oben oder unten ziehen.

Nachbarortvergleich

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Stolpe auf Usedom im Mittelfeld. Die Angebotsmiete von 9,74 Euro übertrifft die Werte von Usedom Stadt (8,69 Euro), Dargen (7,97 Euro) und Buggenhagen (8,70 Euro), liegt aber deutlich unter denen von Rankwitz (11,32 Euro), Benz (11,15 Euro) und Zirchow (10,31 Euro). Beim Kaufpreis von 2.900 Euro pro Quadratmeter liegt Stolpe auf Usedom unter Usedom Stadt (3.266 Euro), Dargen (3.257 Euro) und Mellenthin (3.962 Euro), aber über Rankwitz (2.866 Euro) und Buggenhagen (2.450 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,03 Prozent liegt nach Rankwitz (4,74 Prozent) und Buggenhagen (4,26 Prozent) an dritter Stelle unter den Nachbarorten und übertrifft damit die Werte von Usedom Stadt (3,19 Prozent), Dargen (2,94 Prozent) und Mellenthin (2,53 Prozent). Dies zeigt, dass Stolpe auf Usedom im Vergleich zu seinen Nachbarn eine günstigere Kaufpreis-Miete-Relation aufweist – ein möglicher Vorteil für Mieter oder Investoren mit Fokus auf laufende Erträge.

Der Nachbarort Rankwitz mit 4,74 Prozent Rendite und einer Miete von 11,32 Euro zeigt, dass es im näheren Umkreis auch Orte mit deutlich höheren Mieten und besseren Renditen gibt. Die Unterschiede zwischen den Nachbarorten sind beträchtlich und spiegeln unterschiedliche touristische Attraktivität und Infrastruktur wider.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung von Stolpe auf Usedom ist stabil. Von 367 Einwohnern im Jahr 2015 entwickelte sich die Zahl leicht rückläufig auf 354 Einwohner im Jahr 2018, bevor sie wieder anstieg und 2022 mit 373 Einwohnern ihren höchsten Wert der Reihe erreichte. Der aktuelle Wert von 372 Einwohnern (2024) liegt nur geringfügig darunter. Insgesamt verzeichnet die Gemeinde seit Serienbeginn einen leichten Anstieg von 1,36 Prozent.

Die Arbeitslosenquote von 2,86 Prozent im Jahr 2023 ist niedrig. Mit sechs arbeitslosen Personen bei einer so kleinen Bevölkerungszahl ist der Arbeitsmarkt eng und die Quote anfällig für starke jährliche Schwankungen – was sich auch in der historischen Reihe zeigt, wo die Quote zwischen 2,86 und 7,56 Prozent variierte.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Vorpommern-Greifswald auf Platz 388 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes für Demografie (Platz 383), Arbeitsmarkt (Platz 384) und Wettbewerb, Innovation (Platz 373) liegen im unteren Drittel. Der Index für Wohlstand und soziale Lage (Platz 318) schneidet relativ besser ab. Auffällig ist der Dynamik-Index mit Platz 141: Der Kreis hat eine gute Entwicklungsdynamik, obwohl die aktuelle Stärke im Vergleich zu anderen Kreisen schwach ist. Diese Platzierung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, gibt aber einen Hinweis auf den strukturellen Kontext, in dem sich der Immobilienmarkt bewegt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus kleiner Bevölkerung, stabiler aber geringer Entwicklung und schwacher Zukunftsatlas-Platzierung deutet auf einen eher ruhigen, wenig dynamischen lokalen Markt hin, der primär von externen Nachfrageimpulsen – insbesondere aus dem Tourismus – geprägt wird.