Mönkebude

Marktüberblick

Mönkebude ist eine Gemeinde im Nordosten Mecklenburg-Vorpommerns im Landkreis Vorpommern-Greifswald. Auf einer Fläche von 34,98 Quadratkilometern leben 760 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 22 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde grenzt direkt an die Stadt Ueckermünde, die seit 2013 den Titel Seebad trägt und als staatlich anerkannter Erholungsort gilt. Diese räumliche Nähe prägt die Lage des Ortes, auch wenn Mönkebude selbst nicht über ein eigenes Seebad-Prädikat verfügt.

Der Immobilienmarkt wird von einem auffälligen Ungleichgewicht zwischen Kaufpreis und Miete geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 7,42 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.537 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,51 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 28,51. Das bedeutet, dass die jährliche Bruttomiete etwa 28,5 Jahre benötigt, um den Kaufpreis zu decken. Beide Werte sind systematisch als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen typischerweise über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete mit 7,42 Euro deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.537 Euro liegt hingegen über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Diese Kombination – niedrige Miete bei hohem Kaufpreis – ist die Ursache für die niedrige Rendite. Im Landesvergleich belegt Mönkebude bei der Bruttomietrendite das untere Perzentil mit einem Rang von 21,27 von 724 Orten im Bundesland. Das bedeutet, dass nur etwa 21 Prozent der Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung, insbesondere beim Kaufpreis. Im Jahr 2022 lag der Angebotskaufpreis bei 2.873 Euro pro Quadratmeter. Bis 2024 fiel er auf 1.213 Euro – ein Rückgang von mehr als 57 Prozent. Im darauffolgenden Jahr 2026 stieg er wieder auf 2.521 Euro, was einer Verdopplung innerhalb von zwei Jahren entspricht. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) des Kaufpreises über den gesamten Zeitraum beträgt -3,21 Prozent. Sie beschreibt den Gesamttrend, ohne die starken Schwankungen zwischen den einzelnen Jahren abzubilden.

Die Mietentwicklung verlief weniger extrem, aber ebenfalls schwankend. Von 6,50 Euro im Jahr 2019 stieg die Miete 2020 auf 8,08 Euro, fiel bis 2023 auf 7,60 Euro und lag 2025 bei 6,58 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Miete beträgt 0,20 Prozent.

Die extreme Kaufpreisvolatilität kann auf einen kleinen, illiquiden Markt hindeuten. Die niedrige Einwohnerzahl von 760 und die geringe Bevölkerungsdichte von 22 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreichen, dass es sich um einen sehr kleinen lokalen Markt handelt, in dem bereits wenige Angebote oder Verkäufe die Durchschnittswerte signifikant beeinflussen können.

Im Vergleich zum Kreis Vorpommern-Greifswald liegt der Kaufpreis von Mönkebude mit 2.537 Euro deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.937 Euro. Auch der Landesdurchschnitt von 2.057 Euro wird übertroffen. Die Miete von 7,42 Euro liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro und leicht über dem Kreisdurchschnitt von 7,32 Euro.

Regionale Einordnung

Die Nachbargemeinden von Mönkebude zeigen ein extremes Gefälle in den Immobilienpreisen, das die Position des Ortes im regionalen Kontext verdeutlicht. Mönkebude weist mit 2.537 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis aller aufgeführten Nachbarorte auf. Liepgarten liegt mit 1.000 Euro bei weniger als der Hälfte, Lübs und Meiersberg bei etwa 1.375 Euro, Bugewitz bei 1.680 Euro. Nur Ueckermünde als nächstgrößere Stadt liegt mit 2.491 Euro in ähnlicher Höhe.

Die Mietpreise der Nachbarn liegen teils deutlich über, teils unter denen Mönkebudes. Grambin und Leopoldshagen weisen mit 8,44 bzw. 8,32 Euro die höchsten Mieten auf, während Bugewitz mit 4,53 Euro und Lübs mit 5,34 Euro deutlich darunter liegen. Mönkebudes Miete von 7,42 Euro liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbarn.

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft von 3,24 Prozent in Bugewitz bis 8,26 Prozent in Liepgarten. Mönkebudes Rendite von 3,51 Prozent liegt am unteren Ende der Nachbarn – nur Bugewitz (3,24 %) liegt darunter. Der direkte Effekt des überproportional hohen Kaufpreises bei moderater Miete ist hier ablesbar: Liepgarten bietet mit 8,26 Prozent die höchste Rendite, was auf den sehr niedrigen Kaufpreis von 1.000 Euro bei einer Miete von 6,88 Euro zurückzuführen ist.

Dieses Muster zeigt, dass Mönkebude im regionalen Vergleich ein Sonderfall ist: Der Kaufpreis ist deutlich höher als in allen anderen aufgeführten Nachbargemeinden, während die Miete nur leicht über dem regionalen Durchschnitt liegt. Die Ursache für den hohen Kaufpreis ist aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar.

Demografie und Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung Mönkebudes ist durch Stabilität gekennzeichnet. Die Einwohnerzahl bewegte sich zwischen 2015 (751) und 2024 (760) in einem engen Korridor von 745 bis 774 Personen. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um 1,2 Prozent gestiegen. Ein Rückgang auf 745 Einwohner im Jahr 2018 und ein leichter Anstieg bis 2021 auf 774 wurden seitdem ausgeglichen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,94 Prozent, was 15 Arbeitslosen entspricht. Im Vergleichszeitraum von 2015 bis 2023 entwickelte sich die Quote von 6,13 Prozent (2015) auf einen Tiefstand von 3,35 Prozent (2019) und stieg bis 2022 auf 4,72 Prozent, bevor sie 2023 wieder auf 3,94 Prozent fiel.

Die Standortfaktoren des Landkreises Vorpommern-Greifswald, auf den sich die Prognos-Ränge beziehen, sind durchweg negativ. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Kreis auf Platz 388 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Die Teilindizes zeigen ähnliche Muster: Demografie (383), Arbeitsmarkt (384) und Wettbewerb & Innovation (373) liegen im unteren Fünftel. Der Wohlstand & Soziale Lage-Index mit Rang 318 ist der beste Teilindex, liegt aber ebenfalls im unteren Drittel. Der Dynamik-Index mit Rang 141 ist der beste Gesamtindex und liegt im oberen Drittel – ein positiver Kontrast zu den anderen Werten.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabiler, aber kleiner Bevölkerung, moderater Arbeitslosigkeit und strukturell schwachem Umland deutet auf einen ruhigen, ländlichen Immobilienmarkt hin, der von lokalen Nachfragen und nicht von überregionaler Investorennachfrage geprägt ist.