Lübs

Marktüberblick

Lübs ist eine Gemeinde im Landkreis Vorpommern-Greifswald im Amt Am Stettiner Haff mit Sitz in Eggesin. Die 30,21 km² große Gemeinde liegt am Westrand der Ueckermünder Heide, wenige Kilometer vom Stettiner Haff entfernt, und hat eine Bevölkerungsdichte von elf Einwohnern pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Lübs ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 5,34 Euro pro Quadratmeter und damit rund 27 % unter dem Kreisdurchschnitt von 7,32 Euro. Auch der Angebotskaufpreis von 1.372 Euro pro Quadratmeter liegt etwa 29 % unter dem Kreiswert von 1.937 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,39 entspricht nahezu dem Kreisdurchschnitt von 21,28 – das bedeutet, dass das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete im Ort typisch für die Region ist, obwohl beide Werte absolut niedrig sind.

Die Bruttomietrendite von 4,67 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,59 % und dem Landesdurchschnitt von 5,37 %. Lübs belegt damit im Bundesland den 45. Perzentilrang bei der Rendite – der mittlere Bereich, aber deutlich unter dem regionalen Durchschnitt. Das niedrige Mietniveau bei gleichzeitigem niedrigen Kaufpreis führt zu einer geringeren Rendite als in vielen Nachbarorten.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Lübs zeigt eine ungewöhnlich hohe Volatilität. Im Jahr 2021 lag die Angebotsmiete mit 3,51 Euro pro Quadratmeter noch deutlich unter dem aktuellen Niveau. Bis 2023 stieg sie auf 6,04 Euro an – ein Anstieg von über 70 % in zwei Jahren. 2024 folgte ein Rückgang auf 5,08 Euro, ehe die Werte 2025 mit 5,67 Euro und 2026 mit 6,29 Euro wieder anziehen.

Diese Schwankungen deuten auf einen dünn besetzten Markt hin, bei dem einzelne Inserate das Durchschnittsniveau stark beeinflussen können. Im Gegensatz dazu verlief die Kaufpreisentwicklung stabiler: Von 1.483 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Preis bis 2025 auf 1.706 Euro – ein moderater Anstieg von rund 15 % über vier Jahre.

Die CAGR der Miete wird mit 12,37 % angegeben, die des Kaufpreises mit 3,57 %. Die hohe Miet-CAGR resultiert aus dem niedrigen Startwert 2021 und der folgenden starken Korrektur nach oben.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Lübs bei Miete und Kaufpreis deutlich unter den meisten Nachbarorten. Die Angebotsmiete von 5,34 Euro pro Quadratmeter liegt über der von Bugewitz (4,53 Euro), aber unter der von Ducherow (5,49 Euro) und deutlich niedriger als die von Leopoldshagen (8,32 Euro) und Grambin (8,44 Euro).

Bei den Kaufpreisen liegt Lübs mit 1.372 Euro pro Quadratmeter im unteren Drittel der Nachbarn. Nur Ducherow (1.079 Euro) und Ferdinandshof (732 Euro) weisen niedrigere Werte auf. Mönkebude liegt mit 2.537 Euro pro Quadratmeter weit oben – ein Ausreißer, der die Spannbreite im Umkreis von bis zu 7,8 Kilometern aufzeigt.

Die Bruttomietrendite von 4,67 % liegt unter der aller aufgeführten Nachbarorte. Ferdinandshof weist mit 11,28 % eine extrem hohe Rendite aus, was auf den sehr niedrigen Kaufpreis von 732 Euro pro Quadratmeter bei einer Miete von 6,88 Euro zurückzuführen ist. Bugewitz (3,24 %) und Mönkebude (3,51 %) liegen ebenfalls unter Lübs – beide mit sehr unterschiedlichen Preismustern: Bugewitz mit niedriger Miete und hohem Kaufpreis, Mönkebude mit hoher Miete und sehr hohem Kaufpreis.

Lübs positioniert sich damit im regionalen Vergleich als günstiger Wohnstandort mit moderater Rendite, ohne die extremen Werte einiger Nachbargemeinden zu erreichen.

Standortfaktoren

Die Arbeitslosenquote in Lübs liegt bei 3,03 % und zählt damit zu den niedrigsten Werten in der Region. Im Zeitraum von 2015 bis 2023 entwickelte sich die Quote von 9,93 % auf 3,03 % – ein Rückgang, der dem allgemeinen Trend in Mecklenburg-Vorpommern entspricht, aber ein besonders gutes Ergebnis darstellt. Im Jahr 2023 waren nur sechs Personen arbeitslos gemeldet.

Die Bevölkerungsentwicklung ist leicht rückläufig: Von 352 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2024 auf 335 zurück, was einem Rückgang von rund 4,8 % entspricht. Der höchste Wert der Reihe wurde 2022 mit 356 Einwohnern erreicht. Die Bevölkerungsdichte von elf Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde.

Die Standortfaktoren des Landkreises Vorpommern-Greifswald fallen im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt schwach aus: Der Kreis belegt Rang 388 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schlecht sind die Werte bei Wettbewerb und Innovation (Rang 373) sowie bei Stärke (Rang 397). Der Dynamik-Index mit Rang 141 ist deutlich besser und zeigt positive Impulse. Der Demografie-Index liegt mit Rang 383 ebenfalls im unteren Bereich.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde liegt etwa drei Kilometer von der Bundesstraße 109 entfernt; die nächsten Bahnstationen befinden sich in Ducherow, Ferdinandshof und Ueckermünde. Nach Angaben der Wikipedia zieht Lübs durch günstige Konditionen und die ruhige Wohnlage in der Natur vor allem junge Familien an. Der Tourismus gewinnt durch die Nähe zum Stettiner Haff an Bedeutung.