Leopoldshagen

Marktüberblick

Leopoldshagen liegt im Landkreis Vorpommern-Greifswald, etwa 16 Kilometer östlich von Anklam und drei Kilometer westlich des Stettiner Haffs. Die 19,57 km² große Gemeinde mit rund 607 Einwohnern wird vom Amt Am Stettiner Haff verwaltet. Die nächste wichtige Verkehrsanbindung besteht in Ducherow (9 km westlich) an der B 109 und der Bahnstrecke Berlin–Stralsund. Die Gemeinde gehört zu den ländlichen Gemeinden der Region mit geringer Bevölkerungsdichte von 31 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Das aktuelle Mietangebot liegt mit 8,32 Euro je Quadratmeter über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber unter dem Bundeswert. Der Angebotskaufpreis von 1.700 Euro je Quadratmeter liegt dagegen unter allen drei Vergleichsebenen. Die Bruttomietrendite beträgt 5,87 Prozent und übertrifft damit sowohl den Kreis- als auch den Landes- und Bundesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 17,03 liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 21,28 und dem Landesdurchschnitt von 22,42.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Leopoldshagen zeigt keine stabile Richtung, sondern starke Schwankungen. Von 5,20 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg das Angebot 2022 auf 7,90 Euro, fiel 2023 auf 6,17 Euro und sprang 2024 auf 10,91 Euro, bevor es 2026 auf 8,57 Euro sank. Der CAGR-Wert von 10,51 Prozent über diesen Zeitraum ist ein rechnerischer Durchschnitt, der die tatsächliche Volatilität der einzelnen Jahre nicht widerspiegelt.

Der Kaufpreis verläuft dagegen deutlich stabiler: Von 1.400 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg er kontinuierlich auf 1.700 Euro im Jahr 2024. Der Wert für 2025 ist geschätzt und liegt ebenfalls bei 1.700 Euro. Die jährliche Wachstumsrate beträgt 4,97 Prozent. Die stabile Kaufpreisentwicklung steht im Kontrast zur schwankenden Miete und deutet auf einen Markt hin, in dem die Angebotspreise träger reagieren als die Mietpreise.

Regionale Einordnung

Leopoldshagen weist ein ungewöhnliches Preisprofil auf: Die Miete liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, der Kaufpreis darunter. Daraus ergibt sich eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,87 Prozent. Im Landesvergleich liegt Leopoldshagen damit im oberen Drittel (Perzentilrang 68,6 von 724 Orten). Der Kaufpreisfaktor von 17,03 ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 21,28 und der Landesdurchschnitt von 22,42.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein starkes Gefälle: Mönkebude (4,4 km) weist mit 2.537 Euro je Quadratmeter einen um 49 Prozent höheren Kaufpreis auf, bei niedrigerer Miete (7,42 Euro) und einer deutlich niedrigeren Rendite von 3,51 Prozent. Bugewitz (4,7 km) liegt mit 1.680 Euro Kaufpreis nahe bei Leopoldshagen, bietet aber mit 4,53 Euro eine deutlich niedrigere Miete und eine Rendite von nur 3,24 Prozent. Neu Kosenow (9,5 km) fällt mit einem Kaufpreis von nur 629 Euro und einer Rendite von 12,97 Prozent aus dem Rahmen – ein Muster, das auf ein anderes Marktsegment hindeutet.

Leopoldshagen positioniert sich damit im mittleren Preissegment der Nachbargemeinden, mit einer für die Region überdurchschnittlichen Mietrendite.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Leopoldshagen ist seit 2015 um 9,7 Prozent von 672 auf 607 Einwohner im Jahr 2024 gesunken. Der Rückgang beschleunigte sich zwischen 2018 und 2020, als die Einwohnerzahl von 661 auf 624 fiel. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 607 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine gegenteilige Entwicklung: Von 13,75 Prozent im Jahr 2015 fiel sie bis 2023 auf 7,94 Prozent. Dieser Rückgang ist deutlich stärker als der Bevölkerungsrückgang und deutet auf eine Verbesserung der lokalen Arbeitsmarktlage hin. Die Quote bezieht sich auf die Erwerbsbevölkerung; 30 Personen sind aktuell arbeitslos gemeldet.

Standortfaktoren

Der Landkreis Vorpommern-Greifswald belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 388 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Wirtschaftswettbewerb und Innovation (373) sowie im Bereich Wohlstand und soziale Lage (318). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 141 deutlich besser, was auf positive Impulse in bestimmten Bereichen hindeutet. Der Demografie-Index (383) spiegelt den anhaltenden Bevölkerungsrück wider.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule, die auch die Nachbargemeinden Mönkebude und Grambin versorgt. Der Ortskern wurde seit 1991 im Rahmen der Städtebauförderung saniert. 18 der ursprünglichen 30 kolonialen Hofanlagen mit giebelständigen Wohngebäuden sind erhalten. Die Gemeinde liegt am Nordwestrand der Anklamer Heide, und nordwestlich beginnt das Anklamer Torfmoor, ein unter Naturschutz stehendes Feuchtgebiet.