Bugewitz

Marktüberblick

Bugewitz ist eine 57,16 km² große Gemeinde im Amt Anklam-Land im Landkreis Vorpommern-Greifswald. Mit 236 Einwohnern (2024) und vier Einwohnern je Quadratkilometer ist sie die flächenmäßig größte Gemeinde im Amt bei gleichzeitig geringster Bevölkerungsdichte. Die Gemeinde umfasst sechs Ortsteile – Bugewitz, Bugewitz I, Lucienhof, Kalkstein, Kamp und Rosenhagen – und liegt östlich der B 109, etwa 15 Kilometer nordwestlich von Anklam und 18 Kilometer östlich von Ueckermünde. Der Ortsteil Kamp verfügt über einen Fährhafen und eine Marina am Stettiner Haff mit Anbindung an die Karniner Hubbrücke.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete von 4,53 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,32 Euro und dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.680 Euro je Quadratmeter zwar ebenfalls unter dem Kreiswert von 1.937 Euro und dem Landeswert von 2.057 Euro, aber nur geringfügig. Diese Diskrepanz zwischen stark unterdurchschnittlichen Mieten und nur leicht unterdurchschnittlichen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 3,24 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 30,91 – beides die schlechtesten Werte unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 Kilometer.

Preisentwicklung

Zwischen 2020 und 2023 ist der Angebotskaufpreis von 1.837 Euro je Quadratmeter auf 1.602 Euro je Quadratmeter gefallen – das entspricht einer jährlichen Abnahme von 4,45 Prozent. Die Mietentwicklung liegt für 2024 bei 4,53 Euro je Quadratmeter; eine längere Zeitreihe für die Miete liegt nicht vor.

Der Kaufpreisfaktor von 30,91 bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 31-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Vorpommern-Greifswald beträgt der Durchschnitt 21,28, in Mecklenburg-Vorpommern 22,42. Der Faktor in Bugewitz liegt damit deutlich über dem regionalen und über dem landesweiten Durchschnitt. Die Ursache ist nicht ein überhöhter Kaufpreis – dieser liegt mit 1.680 Euro je Quadratmeter sogar unter dem Kreis- und Landesmittel – sondern die überproportional niedrige Miete. Der Kaufpreis weicht nur um 13 Prozent vom Kreisdurchschnitt ab, die Miete hingegen um 38 Prozent.

Demografische Entwicklung

Die Einwohnerzahl ist von 279 im Jahr 2015 auf 236 im Jahr 2024 um 15,4 Prozent zurückgegangen. Der stärkste Rückgang erfolgte zwischen 2017 und 2018, als die Bevölkerung von 275 auf 239 Einwohner fiel. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl bei 235 bis 236 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote bewegte sich im selben Zeitraum zwischen 5,78 Prozent (2017) und 12,02 Prozent (2015) und lag 2023 bei 8,03 Prozent. Von den 236 Einwohnern sind 11 arbeitslos gemeldet. Der Rückgang der Arbeitslosigkeit seit 2015 steht im Kontrast zum Bevölkerungsrückgang – die Quote ist gesunken, obwohl die Bevölkerung schrumpft, was auf eine Verringerung der Erwerbspersonen oder eine Veränderung der Erwerbsstruktur hindeutet.

Regionale Einordnung

Bugewitz fällt in der regionalen Einordnung durch eine extreme Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisniveau auf. Die Angebotsmiete von 4,53 Euro je Quadratmeter liegt unter allen Nachbarorten – nur Rossin (5,02 Euro) und Lübs (5,34 Euro) liegen niedriger. Der Kaufpreis von 1.680 Euro je Quadratmeter liegt jedoch über dem von Ducherow (1.079 Euro), Bargischow (1.307 Euro), Lübs (1.372 Euro), Rossin (1.450 Euro) und Altwigshagen (1.440 Euro), aber unter dem von Leopoldshagen (1.700 Euro), Mönkebude (2.537 Euro) und Neu Kosenow (629 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,24 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten und liegt im 15. Perzentil von Mecklenburg-Vorpommern – das bedeutet, dass nur 15 Prozent der Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Mönkebude (3,51 Prozent) und Lübs (4,67 Prozent) sind die einzigen Nachbarorte mit ebenfalls unterdurchschnittlicher Rendite. Neu Kosenow fällt mit 12,97 Prozent als deutlicher Ausreißer nach oben auf, was auf den extrem niedrigen Kaufpreis von 629 Euro je Quadratmeter zurückzuführen ist.

Im Vergleich zum Kreis- und Landesdurchschnitt zeigt sich: Der Kaufpreis liegt leicht unter dem regionalen Mittel, die Miete hingegen deutlich. Das Ergebnis ist eine strukturell unterdurchschnittliche Rendite.

Standortfaktoren

Der Landkreis Vorpommern-Greifswald belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 388 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 141 deutlich besser als der Stärke-Index mit Rang 397. Demografie (383), Arbeitsmarkt (384) und Wettbewerb/Innovation (373) liegen alle im unteren Drittel. Der Wohlstands-Index mit Rang 318 ist der beste Teilindex, liegt aber ebenfalls im unteren Bereich.

Diese strukturelle Schwäche des Kreises korrespondiert mit dem Bevölkerungsrückgang in Bugewitz und der niedrigen Bevölkerungsdichte von vier Einwohnern je Quadratkilometer. Die Gemeinde verfügt über keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist historisch landwirtschaftlich geprägt; die Gemeinde umfasst sechs Ortsteile, von denen einige (wie Lucienhof) als abgelegene Wohnplätze beschrieben werden. Der Ortsteil Kamp mit Marina und Fährhafen am Stettiner Haff stellt eine touristische Komponente dar, die sich möglicherweise in der Kaufpreisstruktur widerspiegelt.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher Standortbewertung und einem Immobilienmarkt mit niedriger Rendite bei gleichzeitig überdurchschnittlichem Kaufpreisfaktor kennzeichnet Bugewitz als einen Ort mit strukturellen Herausforderungen, der jedoch durch die Lage am Stettiner Haff und die Nähe zu Anklam und Ueckermünde über touristisch nutzbare Potenziale verfügt.