Mellenthin

Marktüberblick

Mellenthin liegt im Binnenland der Insel Usedom im Landkreis Vorpommern-Greifswald. Die Gemeinde umfasst eine Fläche von 19,16 km² und hat 456 Einwohner. Der Immobilienmarkt wird durch deutlich überdurchschnittliche Kaufpreise geprägt: Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.962 Euro pro Quadratmeter und damit mehr als doppelt so hoch wie der Durchschnitt des Landkreises Vorpommern-Greifswald (1.937 Euro/m²) sowie des Landes Mecklenburg-Vorpommern (2.057 Euro/m²). Im bundesweiten Vergleich liegt Mellenthin ebenfalls deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro/m².

Die Angebotsmiete von 8,34 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 7,30 bis 7,50 Euro/m², erreicht aber nicht das Niveau der deutschen Durchschnittsmiete von 8,92 Euro/m². Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 2,53 Prozent – einem der niedrigsten Werte im Bundesland. Mit einem Perzentilrang von etwa 5 im Landesvergleich gehört Mellenthin zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in Mecklenburg-Vorpommern.

Der Kaufpreisfaktor von 39,6 gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken. Ein Wert von 39,6 liegt weit über dem Kreisdurchschnitt von 21,3 und dem Landesdurchschnitt von 22,4. Er spiegelt wider, dass der Markt hier von Kaufinteressenten geprägt wird, die weniger an der Renditeorientierung interessiert sind als an der Nutzung als Wohn- oder Ferienimmobilie.

Preisentwicklung

Die Kaufpreise in Mellenthin haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt. Lag der Angebotskaufpreis 2018 noch bei 2.054 Euro pro Quadratmeter, stieg er bis 2024 auf 4.253 Euro/m² – eine Verdopplung in sechs Jahren. Der CAGR-Wert von 10,4 Prozent verdeutlicht das starke Wachstum. Die Zeitreihe weist für 2026 einen Wert von 4.544 Euro/m² aus.

Die aktuellen Marktdaten zeigen einen Angebotskaufpreis von 3.962 Euro/m², der unter dem Wert der Zeitreihe für 2024 liegt. Dieser Unterschied zwischen den Datenquellen lässt sich nicht eindeutig auflösen – möglicherweise spiegeln sie unterschiedliche Stichtage oder Berechnungsmethoden wider.

Die Mietentwicklung zeigt ein anderes Bild: Nach 9,09 Euro/m² im Jahr 2024 und einem vorläufigen Höchstwert von 9,80 Euro/m² im Jahr 2025 fällt der Wert für 2026 auf 7,49 Euro/m² zurück. Der CAGR-Wert von -9,2 Prozent für die Miete steht im starken Kontrast zum Kaufpreiswachstum. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass die Mietpreise nicht mit dem Kaufpreiswachstum Schritt halten können – ein typisches Muster in Regionen, in denen der Kaufmarkt von Zweitwohnungs- und Ferienimmobilienkäufern dominiert wird, während der Mietmarkt lokal begrenzt bleibt.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil: Von 441 Einwohnern im Jahr 2015 auf 456 im Jahr 2024 entspricht dies einem leichten Anstieg von 3,4 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,36 Prozent und bewegt sich damit in einem mittleren Bereich für die Region.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Mellenthin ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,34 Euro/m² liegt über der von Dargen (7,97 Euro/m²) und Pudagla (8,01 Euro/m²), aber unter der von Benz (11,15 Euro/m²) und Rankwitz (11,32 Euro/m²). Bei den Kaufpreisen liegt Mellenthin mit 3.962 Euro/m² über dem Niveau von Usedom Stadt (3.266 Euro/m²) und Zirchow (3.639 Euro/m²), aber unter Benz (4.045 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 2,53 Prozent ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten. Pudagla liegt mit 2,6 Prozent nur knapp darüber, während Rankwitz mit 4,74 Prozent und Buggenhagen mit 4,26 Prozent deutlich höhere Renditen bieten. Dieser Unterschied erklärt sich aus der Kombination von Kaufpreis und Miete: In Mellenthin liegen die Kaufpreise besonders hoch im Verhältnis zur Miete.

Der Landkreis Vorpommern-Greifswald als Ganzes weist mit 1.937 Euro/m² Kaufpreis und 5,59 Prozent Rendite ein deutlich anderes Profil auf als Mellenthin. Die Gemeinde liegt damit außerhalb des regionalen Durchschnitts und folgt eher dem Muster der touristisch attraktiven Gebiete auf Usedom als dem des ländlichen Umlands.

Standortfaktoren

Die Gemeinde Mellenthin liegt im Binnenland der Insel Usedom, die als sonnenreichste Region Deutschlands beworben wird und nach Rügen die zweitbeliebteste deutsche Urlaubsinsel ist. Mellenthin selbst ist kein Küstenort und liegt abseits der touristischen Zentren wie Heringsdorf, Bansin oder Zinnowitz. Stattdessen ist die Gemeinde durch das Naturschutzgebiet Mellenthiner Os geprägt – ein 65 Hektar großes Schutzgebiet mit eiszeitlichem Wallberg, Moor und slawischer Wallburg.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Vorpommern-Greifswald auf Rang 388 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders schwach ist die Bewertung im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 373), während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 318 am besten abschneidet. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Mellenthin.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 24 Einwohnern pro Quadratkilometer, was den ländlichen Charakter der Gemeinde unterstreicht. Das Fehlen von Bodenrichtwerten für Mellenthin deutet darauf hin, dass der Ort nicht in die offizielle Wertermittlung einbezogen wird – ein Hinweis auf die begrenzte kommerzielle Bedeutung des lokalen Grundstücksmarktes.