Garz

Marktüberblick

Garz liegt im Usedomer Hinterland auf der Insel Usedom, etwa 8 Kilometer vom Ostseebad Heringsdorf entfernt. Die Gemeinde umfasst 10,12 Quadratkilometer und hat 283 Einwohner (2024). Am Ort befindet sich der Usedomer Flughafen, der für Flugzeuge bis zur Größe eines Airbus A320 ausgebaut ist. Diese Lage im touristisch geprägten Usedomer Hinterland prägt den lokalen Immobilienmarkt maßgeblich.

Die Angebotsmiete liegt bei 11,23 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 7,32 Euro sowie dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.976 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 1.937 Euro um das Doppelte und den Landeswert von 2.057 Euro ebenfalls deutlich. Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,49 – damit ist Garz im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 21,28 und zum Landesdurchschnitt von 22,42 ein teurer Markt.

Die Bruttomietrendite von 3,39 % liegt unter allen Vergleichswerten: Im Kreis Vorpommern-Greifswald beträgt sie 5,59 %, im Bundesland 5,37 %, deutschlandweit 5,10 %. Die niedrige Rendite resultiert daraus, dass die Kaufpreise stärker über dem Mittel liegen als die Mieten. Garz belegt im Bundesland den 19. Perzentilrang bei der Rendite – die Renditen sind also niedriger als in 80 % der 724 Orte in Mecklenburg-Vorpommern.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen starke Schwankungen, die auf einen kleinen, touristisch geprägten Markt hindeuten.

Bei den Mieten stieg der Wert von 7,19 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 17,58 Euro (2024), fiel dann aber auf 10,56 Euro (2026) zurück. Der aktuelle Angebotswert von 11,23 Euro liegt zwischen diesen Extremen. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 4,92 %.

Bei den Kaufpreisen ist die Volatilität noch ausgeprägter: Nach 2.687 Euro (2018) und einem Höhepunkt von 5.279 Euro (2022) brachen die Werte 2024 auf 1.146 Euro ein, erholten sich 2025 auf 4.063 Euro und lagen 2026 bei 4.748 Euro. Der aktuelle Wert von 3.976 Euro bewegt sich in diesem schwankenden Korridor. Der CAGR beträgt 7,38 %.

Die extremen Werte von 2024 bei beiden Kennzahlen – der niedrige Kaufpreis und die hohe Miete – deuten auf eine Marktphase mit wenigen Transaktionen oder ungewöhnlichen Angeboten hin. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Werte stammen also aus tatsächlichen Beobachtungen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Garz ein differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 11,23 Euro liegt über den Werten der meisten Nachbarorte: Zirchow (10,31 Euro), Korswandt (10,89 Euro), Dargen (7,97 Euro), Mellenthin (8,34 Euro), Pudagla (8,01 Euro) und Kamminke (6,35 Euro). Nur Heringsdorf (11,83 Euro) und Benz (11,15 Euro) liegen auf ähnlichem oder höherem Niveau.

Beim Kaufpreis von 3.976 Euro pro Quadratmeter liegt Garz im Mittelfeld der Nachbarorte. Heringsdorf ist mit 6.062 Euro der deutliche Ausreißer nach oben. Die anderen Nachbarorte bewegen sich zwischen 3.257 Euro (Dargen) und 4.045 Euro (Benz).

Die Bruttomietrendite von 3,39 % liegt im oberen Drittel der Nachbarorte. Nur Kamminke (1,91 %) und Mellenthin (2,53 %) weisen niedrigere Renditen auf. Heringsdorf liegt mit 2,34 % ebenfalls darunter, was die hohe Kaufpreisbelastung im Seebad bestätigt.

Garz folgt damit dem Muster des Usedomer Hinterlands: Die Preise liegen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, bleiben aber deutlich unter dem Niveau des direkten Ostseebads Heringsdorf.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Garz hat seit 2015 um 12,3 % zugenommen – von 252 auf 283 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte beträgt 28 Einwohner pro Quadratkilometer, was auf eine ländliche Struktur hinweist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,99 %. Sie war 2015 mit 11,59 % noch deutlich höher, fiel bis 2022 auf 4,79 % und stieg 2023 leicht an.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Kreis Vorpommern-Greifswald auf Platz 388 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Kreis beim Index "Stärke" mit Rang 397. Positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 141 aus, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Garz.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Usedomer Flughafen bei Garz ist ein wichtiger Standortfaktor, der sowohl touristische als auch wirtschaftliche Impulse geben kann.

Die Bevölkerungsentwicklung und die Lage im touristischen Umfeld von Heringsdorf gehen einher mit den überdurchschnittlichen Immobilienpreisen in Garz.