Heringsdorf, Ostseebad

Marktüberblick

Heringsdorf, Ostseebad liegt auf der Insel Usedom im Kreis Vorpommern-Greifswald und umfasst eine Fläche von 37,81 km². Mit 8.240 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 218 Einwohnern pro km². Der Ort ist als Ostseebad ausgewiesen und gehört zu den Badeorten der Insel Usedom an der deutschen Ostseeküste.

Aktuelle Marktkennzahlen

Der Angebotskaufpreis liegt bei 6.062 € je m², die Angebotsmiete bei 11,83 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 2,34 %, der Kaufpreisfaktor 42,69. Diese Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 42,69 bedeutet, dass der Kaufpreis das 42,69-fache der jährlichen Jahreskaltmiete beträgt. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt in Mecklenburg-Vorpommern bei 22,42 – Heringsdorf liegt also mehr als doppelt so hoch. Die Bruttomietrendite von 2,34 % ist die niedrigste aller Nachbarorte im Umkreis bis 10 km und liegt im bundeslandweiten Perzentil von 3,04 %. Das heißt, nur etwa 3 % der Orte in MV haben eine noch niedrigere Rendite. Dies ist die direkte Folge des extrem hohen Kaufpreises, der stärker über dem Landesdurchschnitt liegt als die Miete: Der Kaufpreis liegt bei fast dem Dreifachen des Landesdurchschnitts (2.057 €/m²), die Miete bei nur dem 1,57-Fachen (7,54 €/m²).

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Zeitreihe der Kaufpreise zeigt einen deutlichen Anstieg von 4.705 €/m² (2018) auf 7.096 €/m² (2025), gefolgt von einem Rückgang auf 5.897 €/m² (2026). Die Mieten stiegen von 9,30 €/m² (2018) auf 13,30 €/m² (2024), fielen dann auf 11,46 €/m² (2025) und stiegen wieder auf 12,30 €/m² (2026). Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreisentwicklung ist volatil: Nach dem Anstieg bis 2025 folgte ein Rückgang von rund 17 %. Dieser Rückgang ist stärker als der der Mieten, die zwischen 2024 und 2026 um rund 7,5 % schwankten. Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) liegen bei 2,86 % für Kaufpreise und 3,56 % für Mieten über den gesamten Zeitraum 2018–2026.

Die Bevölkerung ist in diesem Zeitraum von 8.839 (2015) auf 8.240 (2024) um 6,78 % gesunken. Trotz dieses Bevölkerungsrückgangs blieben die Immobilienpreise stabil bis steigend – ein Muster, das mit touristisch geprägten Märkten einhergehen kann, bei denen die Nachfrage weniger von der Wohnbevölkerung als von Zweitwohnsitzen und Ferienimmobilien getrieben wird. Die Zeitreihe der Arbeitslosigkeit zeigt für 2023 eine absolute Zahl von 277 Arbeitslosen; eine prozentuale Angabe liegt nicht vor.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Heringsdorf hebt sich deutlich vom Umland ab. Im Kreis Vorpommern-Greifswald beträgt der durchschnittliche Kaufpreis 1.937 €/m² und die Miete 7,32 €/m² – Heringsdorf liegt damit mehr als dreifach bzw. 1,61-fach darüber. Im Landesdurchschnitt von Mecklenburg-Vorpommern (2.057 €/m² Kaufpreis, 7,54 €/m² Miete) ist das Bild ähnlich.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 km liegt Heringsdorf beim Kaufpreis mit 6.062 €/m² deutlich über allen Vergleichswerten (Nachbarorte: 3.257–4.050 €/m²). Bei der Miete liegt Heringsdorf mit 11,83 €/m² im oberen Drittel; Ückeritz liegt mit 13,24 €/m² noch darüber. Die Bruttomietrendite von 2,34 % ist die niedrigste aller Nachbarorte – Kamminke liegt mit 1,91 % zwar noch darunter, hat aber gleichzeitig den niedrigsten Kaufpreis (3.988 €/m²) und die niedrigste Miete (6,35 €/m²), was auf eine andere Marktstruktur hindeutet.

Der Kreis Vorpommern-Greifswald erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Gesamtrang 388 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Kreis bei Wettbewerb und Innovation (Rang 373), Arbeitsmarkt (384) und Demografie (383). Der Dynamik-Index mit Rang 141 ist der stärkste Teilindikator, liegt aber immer noch im unteren Drittel. Keine Hochschulen sind am Ort vorhanden.