Zemitz

Ort und Marktüberblick

Zemitz ist eine Gemeinde im Landkreis Vorpommern-Greifswald mit rund 707 Einwohnern auf 30,93 km². Der Ort liegt im Lassaner Winkel, etwa sieben Kilometer südlich von Wolgast an der Peene, und gehört seit 2005 zum Amt Am Peenestrom. Historisch war die Gemeinde von Gutssiedlungen geprägt — Rittergüter in Seckeritz, Zemitz und Bauer bestimmten über Jahrhunderte die Struktur. Nach der Aufsiedlung des Gut Zemitz 1901 und der Bodenreform nach 1945 entstand eine ländliche Streusiedlung mit fünf Ortsteilen: Bauer, Hohensee, Seckeritz, Wehrland und Zemitz.

Der Immobilienmarkt in Zemitz ist durch extrem niedrige Kaufpreise und eine entsprechend hohe Bruttomietrendite gekennzeichnet. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 811 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,29 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnitten des Kreises (Kaufpreis: 1.937 €/m², Miete: 7,32 €/m²) und des Landes Mecklenburg-Vorpommern (Kaufpreis: 2.057 €/m², Miete: 7,54 €/m²).

Preisentwicklung und Rendite

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Zemitz ist volatil und von starken Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,49 €/m² (2019) und 10 €/m² (2020), fiel dann auf 5,59 €/m² (2023), stieg auf 6,71 €/m² (2024), fiel wieder auf 5,90 €/m² (2025) und lag 2026 bei 7,46 €/m². Diese starken jährlichen Ausschläge deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Beim Kaufpreis ist die Datenlage noch spärlicher: Hier liegen nur zwei Messpunkte vor — 1.545 €/m² im Jahr 2021 und 444 €/m² im Jahr 2024. Dieser Rückgang von rund 71 % in drei Jahren ist außergewöhnlich. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 811 €/m² liegt zwischen diesen beiden Werten, was darauf hindeutet, dass sich der Markt möglicherweise stabilisiert hat oder dass die Zeitreihendaten und die aktuellen Inserate unterschiedliche Segmente abbilden.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,75 — das bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 10,8-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 21,28 und der Landesdurchschnitt von 22,42. Ein niedriger Kaufpreisfaktor geht einher mit einer hohen Bruttomietrendite, die in Zemitz bei 9,31 % liegt und damit im 92. Perzentall aller 724 Orte im Land — höher als bei 92 % der vergleichbaren Gemeinden.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Zemitz ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 716 Einwohnern (2015) auf 707 (2024), ein Rückgang von rund 1,3 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 23 Einwohner je Quadratkilometer — sehr niedrig, wie für ländliche Gemeinden in Mecklenburg-Vorpommern typisch.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,92 %, nach 5,54 % im Jahr 2021. Der leichte Anstieg entspricht dem Muster in vielen ländlichen Regionen Ostdeutschlands. Mit 31 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 707 ist die absolute Zahl gering, die Quote liegt jedoch über dem Landesdurchschnitt.

Die stabile bis leicht sinkende Einwohnerzahl bei gleichzeitig extrem niedrigen Immobilienpreisen und hoher Mietrendite deutet auf ein Marktumfeld hin, in dem das Angebot an Immobilien das Nachfragevolumen übersteigt. Die historische Gutssubstanz und die fünf Ortsteile bieten eine breite Streuung von Immobilienarten, während die geringe Bevölkerungszahl und die abgelegene Lage die Nachfrage begrenzen.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich schneidet Zemitz bei den Miet- und Kaufpreisen deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt ab. Die Angebotsmiete von 6,29 €/m² liegt 14 % unter dem Kreiswert und 17 % unter dem Landeswert. Der Kaufpreis von 811 €/m² liegt weniger als der Hälfte des Kreiswerts.

Bei den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Katzow (9,5 km) weist mit 12,13 % die höchste Bruttomietrendite auf, gefolgt von Rubkow (5,2 km) mit 10,17 %. Sauzin (6,5 km) liegt mit 2,91 % am unteren Ende — dort sind die Kaufpreise mit 3.120 €/m² deutlich höher als in Zemitz. Zemitz liegt mit 9,31 % im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Vorpommern-Greifswald auf Rang 388 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen ähnliche Schwächen: Rang 384 im Arbeitsmarkt, 383 in der Demografie, 373 im Bereich Wettbewerb und Innovation. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Zemitz, sie geben aber Aufschluss über die strukturellen Rahmenbedingungen, unter denen der lokale Immobilienmarkt operiert.