Altwarp, Fischerdorf

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei mittleren Mieten

Altwarp, das am Südufer des Stettiner Haffs liegt und den nordöstlichsten Festlandspunkt Deutschlands bildet, weist einen Immobilienmarkt auf, der durch ein ungewöhnliches Preis-Miete-Verhältnis gekennzeichnet ist. Die Angebotsmiete von 7,15 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises Vorpommern-Greifswald (7,32 Euro) und des Landes Mecklenburg-Vorpommern (7,54 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.017 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt (2.057 Euro), übertrifft aber den Kreiswert (1.937 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,52 und liegt damit über dem Kreiswert (21,28) und dem Landeswert (22,42). Die Bruttomietrendite von 4,25 Prozent ist die drittniedrigste im direkten Nachbarortsvergleich und deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Das bedeutet: Wer in Altwarp kauft, zahlt im Verhältnis zur erzielbaren Miete mehr als in den meisten umliegenden Gemeinden — ein Markt, der eher vom Kauf- als vom Vermietungsinteresse geprägt ist.

Die Angebotsmieten und -kaufpreise stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung: Volatile Mieten, sinkende Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Altwarp war in den letzten Jahren außergewöhnlich volatil. Von 4,89 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stieg die Angebotsmiete 2022 auf 10,67 Euro — ein Anstieg um mehr als das Doppelte in zwei Jahren. Im Jahr 2023 fiel sie auf 6,43 Euro zurück und liegt aktuell bei 7,15 Euro. Diese Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Beim Kaufpreis ist ein anderer Trend zu beobachten: Von 2.169 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 sank er 2024 auf 1.977 Euro, was einem Rückgang von knapp 9 Prozent entspricht. Die aktuelle Zeitreihe zeigt für 2026 einen leichten Anstieg auf 1.994 Euro. Der Kaufpreis-CAGR liegt bei -2,77 Prozent, was auf eine abkühlende Nachfrage hindeutet. Die Mietentwicklung zeigt einen CAGR von 9,56 Prozent über den gesamten Zeitraum, was jedoch durch den extremen Ausreißer 2022 verzerrt ist.

Die Kaufpreisentwicklung ist nicht geschätzt, die Mietreihe ebenfalls nicht.

Regionale Einordnung: Teuer im Kauf, mittlere Rendite

Im regionalen Vergleich hebt sich Altwarp von seinen Nachbargemeinden ab. Mit einem Angebotskaufpreis von 2.017 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort unter Ahlbeck (2.039 Euro, 9,7 km) und deutlich unter Kamminke (3.988 Euro, 14,3 km), aber über allen anderen benachbarten Gemeinden im Umkreis bis 16 Kilometer. Die nächstgelegene Gemeinde Vogelsang-Warsin (6,9 km) bietet zu 1.496 Euro pro Quadratmeter deutlich günstigere Kaufpreise bei nahezu gleicher Miete (7,19 Euro). Luckow (8,1 km) liegt mit 999 Euro pro Quadratmeter noch einmal deutlich darunter.

Die Bruttomietrendite von 4,25 Prozent liegt über Ahlbeck (3,65 %) und Ueckermünde (3,92 %), die beide als Seebäder am Stettiner Haff liegen und deren niedrige Renditen durch die touristische Struktur erklärt werden. Alle anderen Nachbarorte erreichen deutlich höhere Renditen: Liepgarten 8,26 %, Luckow 6,81 %, Hintersee 6,63 %, Vogelsang-Warsin 5,77 %. Altwarp liegt damit im oberen Mittelfeld der Renditen, wird aber von den beiden Seebädern übertroffen.

Altwarp liegt im Perzentilrang 36,05 im Bundesland, was bedeutet, dass 36 Prozent der Orte im Land eine niedrigere oder gleiche Mietrendite aufweisen. Der Ort ist also im unteren Drittel angesiedelt, was die geringere Attraktivität für reine Kapitalanleger im Vergleich zu vielen anderen Orten im Land zeigt.

Standortfaktoren: Schrumpfende Gemeinde mit schwacher wirtschaftlicher Basis

Die Demografie Altwarps ist durch einen anhaltenden Rückgang geprägt. Die Einwohnerzahl ist von 481 im Jahr 2015 auf 433 im Jahr 2024 gesunken — ein Verlust von knapp 10 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 13 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote ist in diesem Zeitraum von 8 Prozent (2018) auf 4,58 Prozent (2023) gesunken, was unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt. Die niedrige Arbeitslosigkeit bei gleichzeitig schrumpfender Bevölkerung deutet auf eine alternde Einwohnerschaft hin, in der weniger Erwerbspersonen leben.

Der Kreis Vorpommern-Greifswald, dem Altwarp angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 388 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Rang liegt mit 141 deutlich besser, während der Stärke-Rang mit 397 sehr schlecht ist. Diese Diskrepanz zeigt: Der Kreis hat zwar dynamische Elemente, aber eine schwache wirtschaftliche Basis. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt.

Die wirtschaftliche Struktur Altwarps wird durch Tourismus, Fischerei und den Hafen geprägt. Die Gemeinde verfügt über eine Fährverbindung nach Nowe Warpno in Polen, deren Personenverkehr nach einem Einbruch 2011 2012 wieder aufgenommen wurde. Diese Struktur bietet keine nennenswerte Anziehungskraft für Zuziehende, was den Bevölkerungsrückgang erklärt.