Vogelsang-Warsin

Marktüberblick und Lage

Vogelsang-Warsin ist eine Gemeinde im äußersten Osten Mecklenburg-Vorpommerns im Landkreis Vorpommern-Greifswald. Mit 387 Einwohnern auf 63,37 km² liegt die Bevölkerungsdichte bei nur 6 Einwohner je Quadratkilometer. Die Gemeinde gehört zum Amt Am Stettiner Haff mit Sitz in Eggesin und liegt im nördlichen Teil der Ueckermünder Heide am Südufer des Stettiner Haffs. Der Ortsteil Warsin liegt knapp einen Kilometer nordöstlich von Vogelsang. Die nächste Stadt Ueckermünde ist sieben Kilometer entfernt und bietet Bahnanschluss sowie die Anbindung an die Bundesstraße 109.

Das aktuelle Angebotsniveau liegt mit 7,19 Euro je Quadratmeter Miete und 1.496 Euro je Quadratmeter Kaufpreis deutlich unter allen verfügbaren Vergleichswerten. Der Kaufpreisfaktor von 17,35 und die Bruttomietrendite von 5,77 Prozent ergeben sich aus diesem Preis-Miete-Verhältnis.

Preisniveau und regionale Einordnung

Die aktuellen Kennzahlen von Vogelsang-Warsin liegen in allen Preismaßen unter den Durchschnitten auf Kreis-, Landes- und Bundesebene. Die Angebotsmiete von 7,19 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,32 Euro, unter dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 1.496 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreiswert von 1.937 Euro, unter dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro und unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 17,35 liegt unter dem Kreiswert von 21,28, unter dem Landesdurchschnitt von 22,42 und unter dem Bundesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 5,77 Prozent liegt über dem Kreiswert von 5,59 Prozent, über dem Landesdurchschnitt von 5,37 Prozent und über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Landesvergleich liegt Vogelsang-Warsin bei der Rendite auf dem 67. Perzentil, gehört also zu den Orten mit überdurchschnittlicher Mietrendite.

Die niedrigeren Kaufpreise bei gleichzeitig moderaten Mieten führen zu einer überdurchschnittlichen Rendite im Vergleich zu anderen Orten. Im regionalen Vergleich zeigen die Nachbarorte ein sehr unterschiedliches Bild: Luckow weist mit 999 Euro je Quadratmeter noch niedrigere Kaufpreise und mit 6,81 Prozent eine höhere Rendite auf, während Orte wie Ahlbeck (2.039 Euro) und Ueckermünde (2.491 Euro) deutlich höhere Kaufpreise und niedrigere Renditen von 3,65 bzw. 3,92 Prozent verzeichnen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine starke Volatilität, die für kleine Märkte mit geringem Angebot typisch sein kann. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,95 Euro je Quadratmeter (2020) und 8,99 Euro (2021). Der Wert für 2026 liegt bei 7,20 Euro, nach 7,77 Euro im Vorjahr.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch ausgeprägter: Von 902 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Wert auf 1.576 Euro im Jahr 2023, fiel dann 2024 auf 960 Euro und stieg 2025 auf 2.442 Euro. Der CAGR-Wert von 28,26 Prozent für den Kaufpreis über die verfügbaren Jahre spiegelt diese starken Ausschläge wider. Die Miete entwickelte sich mit einem CAGR von 1,76 Prozent deutlich ruhiger.

Diese Volatilität macht eine zuverlässige Trendaussage schwierig. Die aktuellen Werte liegen für beide Größen zwischen den Extremen der vergangenen Jahre.

Bevölkerung, Arbeitsmarkt und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Vogelsang-Warsin ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 359 Einwohnern im Jahr 2015 auf 387 im Jahr 2024, einem Anstieg von knapp 7,8 Prozent. Der stärkste Zuzug erfolgte 2022 und 2023, als die Einwohnerzahl von 355 auf 387 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,91 Prozent und damit leicht über dem Wert von 2018 (5,83 Prozent). Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 4,43 Prozent (2022) und 6,86 Prozent (2020). Mit 12 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 387 ist der lokale Arbeitsmarkt überschaubar.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Vorpommern-Greifswald auf Rang 388 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang ein. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 141 deutlich besser, während der Stärke-Index mit Rang 397 sehr schlecht abschneidet. Die Teilindizes für Demografie (Rang 383), Arbeitsmarkt (Rang 384) und Wettbewerb und Innovation (Rang 373) liegen ebenfalls im unteren Drittel. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Gemeinde wird vom Amt Am Stettiner Haff mit Sitz in Eggesin verwaltet. Das Gutshaus Schloss Vogelsang aus dem Jahr 1847 wird seit Kurzem als Wohneigentum erschlossen. Auf dem Gelände der ehemaligen Ziegelei entstand in den 1990er Jahren eine Einfamilienhaussiedlung. Die Lage am Stettiner Haff und die Lage am Berlin-Usedom-Radfernweg werden als touristisches Potenzial beschrieben.