Schmatzin

Lage und Gemeindestruktur

Schmatzin ist eine Gemeinde im Nordosten Mecklenburg-Vorpommerns mit 290 Einwohnern auf 17,7 km² Fläche. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Schmatzin, Schlatkow und Wolfradshof und wird seit 2005 vom Amt Züssow verwaltet. Das Gemeindegebiet besteht aus flachen, landwirtschaftlich genutzten Acker- und Wiesenflächen mit einer Bevölkerungsdichte von 16 Einwohnern je Quadratkilometer. Die historische Struktur war durch Gutswirtschaft geprägt; nach 1945 wurden die Güter enteignet und an Neubauern vergeben, bis 1960 die Kollektivierung in LPGs erfolgte. Nach der Wende kam es zu einer Neuordnung der Besitzverhältnisse, und heute dominiert wieder die private Landwirtschaft das Bild der Gemeinde.

Marktüberblick und Preisniveau

Der Immobilienmarkt in Schmatzin ist durch deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 5,45 Euro je Quadratmeter und liegt damit 28 % unter dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro sowie 39 % unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 841 Euro je Quadratmeter liegt bei knapp 43 % des Kreiswerts von 1.937 Euro und bei etwa einem Drittel des Bundesdurchschnitts von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 7,78 % liegt im Perzentilrang 86,19 im Bundesland – sie ist also höher als bei 86 % der vergleichbaren Orte in Mecklenburg-Vorpommern. Dieser hohe Renditewert ist eine direkte Folge der extrem niedrigen Kaufpreise: Der Kaufpreisfaktor von 12,86 liegt knapp 40 % unter dem Kreiswert von 21,28. Die niedrigen Kaufpreise und die moderaten Mieten ergeben zusammen diese überdurchschnittliche Rendite.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,4 km weist Schmatzin eine der niedrigsten Angebotsmieten auf (Groß Polzin mit 5,30 Euro liegt etwas darunter) und einen der niedrigsten Kaufpreise (nach Klein Bünzow mit 710 Euro). Die Rendite von 7,78 % liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden – höher als in Züssow (5,34 %), Karlsburg (5,38 %) und Stolpe an der Peene (3,72 %), aber niedriger als in Gribow (7,97 %), Ziethen (8,92 %) und Klein Bünzow (10,69 %).

Preisentwicklung

Die Kaufpreise in Schmatzin haben zwischen 2020 und 2026 eine deutliche Entwicklung durchlaufen. Lag der Angebotskaufpreis 2020 noch bei 500 Euro je Quadratmeter, stieg er bis 2024 auf 863 Euro und erreicht nach den vorliegenden Daten für 2026 einen Wert von 1.013 Euro. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 12,49 % über den Zeitraum von 2020 bis 2026. In sechs Jahren hat sich der Kaufpreis damit mehr als verdoppelt.

Die Miete entwickelte sich anders. Sie lag 2019 bei 5,38 Euro je Quadratmeter, fiel bis 2022 auf 4,81 Euro und erholte sich bis 2026 auf 6,25 Euro. Die jährliche Wachstumsrate beträgt hier 2,16 %. Der temporäre Rückgang der Miete zwischen 2019 und 2022 ist bemerkenswert und könnte auf eine schwächere Nachfrage in der Pandemiephase zurückzuführen sein. Die Erholung bis 2026 übertrifft den Vor-Pandemie-Wert von 2019.

Die Kombination aus stark steigenden Kaufpreisen und moderatem Mietwachstum hat dazu geführt, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf verändert hat. Während sie bei einem Kaufpreis von 500 Euro und einer Miete von 5,38 Euro noch bei rund 12,9 % lag, beträgt sie bei den aktuellen Werten von 841 Euro und 5,45 Euro nur noch 7,78 %. Die Rendite ist also deutlich gesunken, bleibt aber im regionalen Vergleich hoch.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Schmatzin ist seit 2015 um 4,6 % von 304 auf 290 Einwohner gesunken. Der Rückgang war nicht linear: Zwischen 2015 und 2018 fiel die Einwohnerzahl von 304 auf 275, erholte sich bis 2022 wieder auf 295 und liegt seit 2023 bei 290. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit relativ stabil, zeigt aber einen leichten Abwärtstrend.

Die Arbeitslosenquote von 3,27 % (Stand 2023) ist im historischen Vergleich deutlich gesunken. Lag sie 2015 noch bei 11,33 %, fiel sie bis 2021 auf 2,73 % und stabilisierte sich danach bei etwa 3,3 %. Mit nur 7 arbeitslosen Personen bei 290 Einwohnern ist der Arbeitsmarkt vor Ort sehr klein. Die niedrige Arbeitslosigkeit steht im Kontrast zum schlechten Abschneiden des Landkreises im Prognos-Zukunftsatlas, der den Kreis Vorpommern-Greifswald mit Rang 388 von rund 400 deutschen Kreisen sehr schlecht einstuft. Besonders die Teilindizes Stärke (397), Demografie (383) und Arbeitsmarkt (384) liegen im unteren Drittel. Der Index für Wohlstand und soziale Lage (318) ist der beste Teilindex, zeigt aber ebenfalls eine schwache Position.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Gemeinde ist rein landwirtschaftlich geprägt, was sich auch in der geringen Bevölkerungsdichte und den niedrigen Immobilienpreisen widerspiegelt.

Einordnung und Fazit

Schmatzin präsentiert sich als ländliche Gemeinde mit extrem niedrigen Immobilienpreisen und entsprechend hohen Renditen. Der Markt ist klein und durch ein geringes Angebot geprägt. Die stark gestiegenen Kaufpreise zwischen 2020 und 2026 haben die Renditen bereits deutlich reduziert, bleiben aber im regionalen Vergleich attraktiv.

Die demografische Entwicklung ist stabil mit leichtem Rückgang, die Arbeitslosigkeit ist historisch niedrig. Der Landkreis Vorpommern-Greifswald steht jedoch im Zukunftsatlas auf einem der letzten Plätze, was strukturelle Schwächen in den Bereichen Demografie, Arbeitsmarkt und Wettbewerb aufzeigt. Für Investoren bietet Schmatzin hohe Renditen bei niedrigen absoluten Preisen, erfordert aber die Akzeptanz eines ländlichen Marktes mit begrenzt nachweisbarem Wachstumspotenzial.