Züssow

Marktüberblick

Züssow liegt im Landkreis Vorpommern-Greifswald und ist mit 1.293 Einwohnern eine kleine Gemeinde im nordostdeutschen Raum. Der Immobilienmarkt zeigt ein für die Region typisches Bild: niedrige Mieten und Kaufpreise bei einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite. Die Angebotsmiete liegt bei 7,36 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.653 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,34 Prozent, der Kaufpreisfaktor 18,71. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Der Markt ist günstig, die Rendite ist attraktiv, und der Preis pro Quadratmeter liegt weit unter dem Bundesdurchschnitt.

Die niedrige Preisniveau korreliert mit der demografischen Stabilität des Ortes. Die Bevölkerung bewegt sich seit 2015 in einem engen Korridor zwischen 1.293 und 1.319 Einwohnern – ein Rückgang von weniger als zwei Prozent über den gesamten Zeitraum. Dieser stabile Rahmen erzeugt keinen starken Druck auf die Immobilienpreise, was sich im niedrigen Preisniveau widerspiegelt.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Züssow ist durch eine bemerkenswerte Volatilität gekennzeichnet, insbesondere beim Kaufpreismarkt. Die verfügbaren Zeitreihendaten zeigen einen Kaufpreis von 582 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020, einem Anstieg auf 2.433 Euro im Jahr 2022 und einem Rückgang auf 929,58 Euro im Jahr 2024. Diese Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der Wert von 2022 liegt deutlich über dem aktuellen Angebotskaufpreis von 1.653 Euro und muss als Ausreißer gewertet werden.

Der Mietmarkt zeigt einen klareren Trend. Die Angebotsmiete stieg von 5,40 Euro im Jahr 2018 auf 8,36 Euro im Jahr 2023 – ein Anstieg von über 50 Prozent in fünf Jahren. Im Jahr 2024 folgte ein deutlicher Rückgang auf 5,01 Euro, gefolgt von einer Erholung auf 7,45 Euro im Jahr 2026. Dieser Verlauf entspricht dem bundesweiten Muster: starker Mietanstieg während der Pandemie, gefolgt von einer Korrekturphase. Die CAGR der Miete liegt bei 4,1 Prozent, die des Kaufpreises bei 12,4 Prozent – der Kaufpreismarkt reagiert empfindlicher auf Marktschwankungen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Arbeitslosenquote in Züssow ist von 8,46 Prozent im Jahr 2015 auf 4,86 Prozent im Jahr 2023 gesunken – ein Rückgang um mehr als die Hälfte. Diese Entwicklung steht im Kontrast zur leicht rückläufigen Bevölkerungsentwicklung. Die Kombination aus sinkender Arbeitslosigkeit und stabiler Bevölkerungszahl deutet auf eine strukturelle Verbesserung der lokalen Arbeitsmarktlage hin, möglicherweise verbunden mit einer Veränderung der Erwerbsstruktur.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 44 Einwohner pro Quadratkilometer – ein Wert, der die ländliche Prägung des Ortes unterstreicht. Mit einer Fläche von 29,64 Quadratkilometern ist Züssow eine der kleineren Gemeinden im Landkreis. Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig verbesserter Arbeitsmarktlage schafft einen ruhigen, aber nicht dynamischen Immobilienmarkt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich positioniert sich Züssow als günstiger Standort. Die Angebotsmiete von 7,36 Euro liegt unter dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 1.653 Euro pro Quadratmeter ist ebenfalls deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 18,71 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 22,4 und dem Bundesdurchschnitt, was die relative Günstigkeit des Marktes bestätigt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Gribow weist mit 950 Euro den niedrigsten Kaufpreis auf, Wrangelsburg mit 1.750 Euro den höchsten. Züssow liegt mit 1.653 Euro im oberen Drittel der Nachbarorte beim Kaufpreis, während die Miete mit 7,36 Euro im mittleren Bereich liegt. Die Bruttomietrendite von 5,34 Prozent liegt leicht über dem Landesdurchschnitt von 5,37 Prozent und damit im oberen Mittelfeld. Im Perzentilrang des Landes liegt Züssow bei 57,9 Prozent – der Markt ist also leicht über dem Landesdurchschnitt bei der Rendite, was primär am niedrigeren Kaufpreis und nicht an überdurchschnittlich hohen Mieten liegt.

Auf Kreisebene liegt Züssow unter dem Durchschnitt des Landkreises Vorpommern-Greifswald bei der Miete (7,32 Euro) und deutlich unter dem Kaufpreisdurchschnitt (1.937 Euro).

Standortfaktoren

Züssow verfügt über einen Bahnhof an der Bahnstrecke Angermünde–Stralsund, einer 170 Kilometer langen Fernbahnstrecke mit einer Geschwindigkeit von bis zu 120 km/h. Von Züssow zweigt die Zweigstrecke nach Wolgast Hafen ab. Dieser Bahnanschluss stellt eine wichtige Infrastrukturverbindung dar und ermöglicht Pendlerbeziehungen zu größeren Städten wie Greifswald und Stralsund.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Vorpommern-Greifswald den Rang 388 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ähnliche schwache Positionen: Rang 383 bei Demografie, 384 bei Arbeitsmarkt, 373 bei Wettbewerb und Innovation. Der Rang 141 bei Dynamik ist der beste Teilindex und deutet auf positive Entwicklungsimpulse hin, die jedoch von den strukturellen Schwächen in den anderen Bereichen überlagert werden. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Züssow.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulen befinden sich in Greifswald und Stralsund, was die Funktion Züssows als Schlafgemeinde für Pendler unterstreicht.