Hanshagen

Lage und Struktur

Hanshagen liegt im Kreis Vorpommern-Greifswald in Mecklenburg-Vorpommern und umfasst eine Fläche von 9,86 Quadratkilometern. Die Gemeinde hat 918 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 93 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft seit 2015 stabil bis leicht positiv: Von 901 Einwohnern im Jahr 2015 auf 918 im Jahr 2024 entspricht das einem Zuwachs von knapp zwei Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,96 Prozent und ist damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie hatte 2022 mit 2,41 Prozent einen historischen Tiefstand erreicht.

Allerdings bewertet der Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Kreis Vorpommern-Greifswald mit dem Gesamtrang 388 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Drittel. Besonders schwach sind die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 373), Demografie (383) und Arbeitsmarkt (384). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 318 am besten da, bleibt aber ebenfalls im unteren Drittel. Diese strukturelle Bewertung steht in einem gewissen Spannungsfeld zur aktuellen niedrigen Arbeitslosenquote – sie zeigt, dass die gute aktuelle Beschäftigungslage nicht auf einer starken wirtschaftlichen Dynamik oder innovativen Struktur beruht, sondern möglicherweise auf anderen Faktoren.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt in Hanshagen bei 1.803 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,02 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,67 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,41.

Im Vergleich zum Kreis Vorpommern-Greifswald liegt Hanshagen bei der Miete mit 7,02 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 7,32 Euro, auch beim Kaufpreis mit 1.803 Euro unter dem Kreiswert von 1.937 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,67 Prozent liegt jedoch deutlich über dem aus den Durchschnittswerten berechneten Wert von rund 4,53 Prozent und unter dem gemittelten Kreisdurchschnitt von 5,59 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 21,41 liegt leicht über dem Kreiswert von 21,28 und unter dem Landesdurchschnitt von 22,42.

Im bundesweiten Vergleich sind sowohl Miete als auch Kaufpreis deutlich niedriger als der deutsche Durchschnitt (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro).

Der Vergleich mit den Nachbarorten zeigt eine enorme Bandbreite: Neu Boltenhagen und Katzow weisen mit rund 750 bis 790 Euro je Quadratmeter extrem niedrige Kaufpreise und Renditen von über 12 Prozent auf, während Loissin mit 2.861 Euro und Brünzow mit 2.777 Euro mehr als das Doppelte kosten, aber mit 2,79 bzw. 4,28 Prozent deutlich niedrigere Renditen bieten. Hanshagen liegt mit 1.803 Euro und 4,67 Prozent Rendite mittig in dieser Spannbreite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Hanshagen zeigt eine außergewöhnlich hohe Volatilität. Von 4,64 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg die Angebotsmiete bis 2022 auf 9,87 Euro – eine Verdopplung in drei Jahren. Im Anschluss folgte ein starker Rückgang auf 7,27 Euro im Jahr 2023, eine leichte Erholung auf 7,54 Euro im Jahr 2025 und ein erneuter Abfall auf 6,68 Euro im Jahr 2026. Der gesamte Zeitraum von 2018 bis 2026 weist einen durchschnittlichen jährlichen Zuwachs von knapp drei Prozent aus, was die extremen Schwankungen jedoch verschleiert.

Die Kaufpreisentwicklung ist nur für zwei Jahre belegt: Von 2.015 Euro je Quadratmeter im Jahr 2023 auf 1.824 Euro im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von rund neun Prozent. Dieser Wert ist mit Vorsicht zu interpretieren, da er auf nur zwei Datenpunkten beruht.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der aktuelle Angebotsmiete-Wert von 7,02 Euro liegt zwischen dem 2023er Wert von 7,27 Euro und dem 2026er Wert von 6,68 Euro.

Regionale Einordnung

Die Bandbreite der Nachbarorte verdeutlicht, dass der lokale Immobilienmarkt in der Region Vorpommern stark fragmentiert ist. Während Hanshagen mit 1.803 Euro je Quadratmeter und 4,67 Prozent Rendite eine mittlere Position einnimmt, zeigen die unmittelbaren Nachbarn extreme Ausreißer in beide Richtungen.

Die Orte mit extrem niedrigen Kaufpreisen (Neu Boltenhagen, Katzow bei rund 750 bis 790 Euro) und entsprechenden Renditen von über 12 Prozent deuten auf einen Markt hin, der von günstigen Bestandsimmobilien geprägt sein könnte. Die Orte mit über 2.700 Euro je Quadratmeter (Loissin, Brünzow) liegen deutlich über dem Hanshager Niveau und bieten niedrigere Renditen – ein Muster, das auf attraktivere Lagen oder hochwertigeren Bestand hindeuten könnte.

Hanshagen positioniert sich damit nicht als günstiger Ausreißer, sondern als Ort mit einem mittelprägenden Preisniveau in einer Region mit großer interner Differenzierung.