Medow

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis bei niedrigen Mieten

Medow ist eine ländliche Gemeinde westlich von Anklam im Landkreis Vorpommern-Greifswald mit 504 Einwohnern auf knapp 29 km². Die Gemeinde umfasst fünf Ortsteile und liegt verkehrsgünstig an der B 199 mit Anbindung an die B 110. Die Entfernung zur Stadt Anklam beträgt etwa zehn Kilometer, die A 20 ist über die Anschlussstelle Anklam in rund 18 Kilometern erreichbar.

Der Immobilienmarkt in Medow weist eine ungewöhnliche Struktur auf: Der Angebotskaufpreis von 1.801 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 1.937 Euro, während die Angebotsmiete mit 4,96 Euro je Quadratmeter erheblich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,32 Euro liegt. Diese Kombination aus relativ hohem Kaufpreis und niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,31 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 30,24 — beides die extremsten Werte im direkten Umland.

Preisentwicklung: Struktureller Bruch und aktuelle Korrektur

Die Kaufpreiszeitreihe zeigt einen strukturellen Bruch zwischen 2021 und 2022: Lag der Angebotskaufpreis 2021 noch bei 322 Euro je Quadratmeter, sprang er 2022 auf 2.491 Euro. In den Folgejahren korrigierte er leicht auf 2.342 Euro (2023) und liegt aktuell bei 1.801 Euro. Dieser Anstieg um das Siebenfache in einem Jahr ist kein marktüblicher Preisanstieg — er könnte auf einen Wechsel der Objektkategorie hindeuten, etwa den Übergang von normalen Wohnimmobilien zu einem denkmalgeschützten Gutshaus oder einer vergleichbaren Sonderimmobilie.

Die Mieten verlaufen dagegen stabil: Von 4,89 Euro je Quadratmeter (2019) auf 5,00 Euro (2022) und aktuell 4,96 Euro. Die jährliche Wachstumsrate von 0,74 Prozent ist moderat.

Der Kaufpreisfaktor von 30,24 bedeutet, dass die jährliche Bruttomiete über 30 Jahre benötigt wird, um den Kaufpreis zu decken. Zum Vergleich: Der Kreis Vorpommern-Greifswald liegt bei 21,3, das Land bei 22,4. Medow liegt damit deutlich über beiden Durchschnitten.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang bei verbesserter Arbeitsmarktlage

Die Bevölkerung Medows ist seit 2015 um 5,4 Prozent zurückgegangen — von 533 auf 504 Einwohner. Der stärkste Rückgang occurred zwischen 2015 und 2020, als die Einwohnerzahl von 533 auf 486 sank. Seit 2021 zeigt sich eine leichte Erholung auf 504 Einwohner (Stand 2024), die jedoch den langfristigen Trend nicht umkehrt.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich in den gleichen Jahren unterschiedlich: Sie sank von 11,7 Prozent (2015) auf ein Tief von 6,8 Prozent (2021), stieg dann aber wieder auf 8,1 Prozent (2023) an. Die Bevölkerungsentwicklung und die Arbeitslosenquote verlaufen also nicht einfach entgegengesetzt — beide zeigen einen Rückgang bis 2020/2021, gefolgt von einer leichten Stabilisierung der Bevölkerung und einem Anstieg der Arbeitslosigkeit.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Umland

Im direkten Umland weist Medow die extremste Preisstruktur auf: Mit 1.801 Euro je Quadratmeter liegt der Kaufpreis über dem aller Nachbarorte — Postlow (1.150), Blesewitz (1.276), Krien (918), Spantekow (918), Groß Polzin (981), Butzow (857). Stolpe an der Peene (2.100) und Neuenkirchen (1.749) liegen zwar höher, sind aber weiter entfernt.

Gleichzeitig liegt die Miete mit 4,96 Euro je Quadratmeter knapp über der von Butzow (4,60) und deutlich unter der von Stolpe (6,51), Krien (6,90) und Spantekow (5,50). Diese Kombination aus höchstem Kaufpreis und einer der niedrigsten Mieten im Umland führt zur niedrigsten Bruttomietrendite (3,31 Prozent) und zum höchsten Kaufpreisfaktor (30,24) aller Nachbarorte.

Im Kreisvergleich liegt Medow mit 1.801 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 1.937 Euro, während die Miete mit 4,96 Euro erheblich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,32 Euro liegt. Die Bruttomietrendite von 3,31 Prozent liegt im unteren 17. Perzentil des Landes — das bedeutet, dass nur etwa 17 Prozent der 724 Orte in Mecklenburg-Vorpommern eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Die Nachbargemeinde Krien weist mit 9,02 Prozent die höchste Bruttomietrendite auf — bei einem Kaufpreis von nur 918 Euro und einer Miete von 6,90 Euro. Das Muster zeigt: Medow ist im Umland ein Ausreißer nach oben beim Kaufpreis, während die Mieten dem regionalen Niveau entsprechen.

Standortfaktoren: Strukturschwacher Landkreis mit positiver Dynamik

Der Landkreis Vorpommern-Greifswald rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 388 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes Demografie (383), Arbeitsmarkt (384) und Wettbewerb & Innovation (373) liegen ebenfalls im unteren Drittel. Der Index Wohlstand & Soziale Lage (318) ist ebenfalls schwach, aber weniger ausgeprägt. Der Dynamik-Index mit Platz 141 ist der beste Teilindex und zeigt positive Impulse, die jedoch noch nicht in den anderen Bereichen durchgeschlagen sind.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell einschränkt. Die Bevölkerungsentwicklung mit Rückgang und die hohe Arbeitslosigkeit im Vergleich zu anderen Regionen bestätigen die strukturelle Schwäche des Standorts.

Die Verkehrsanbindung über B 199 und B 110 sowie die Nähe zur A 20 bieten eine gewisse Aufwertung, die sich in den überdurchschnittlichen Kaufpreisen im Vergleich zum ländlichen Durchschnitt widerspiegelt.