Zempin, Seebad

Marktüberblick

Zempin, Seebad liegt im Landkreis Vorpommern-Greifswald an der Ostseeküste auf der Insel Usedom. Der Ort umfasst eine Fläche von 3,32 km² und hat 951 Einwohner (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 286 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Zempin ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 10,12 Euro pro Quadratmeter und damit 39 Prozent über dem Durchschnitt des Landkreises Vorpommern-Greifswald (7,32 Euro), 34 Prozent über dem Landesdurchschnitt Mecklenburg-Vorpommerns (7,54 Euro) und 13 Prozent über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.707 Euro pro Quadratmeter übersteigt den Kreisdurchschnitt (1.937 Euro) um 91 Prozent, den Landesdurchschnitt (2.057 Euro) um 80 Prozent und den Bundesdurchschnitt (2.409 Euro) um 54 Prozent.

Die Bruttomietrendite liegt bei 3,28 Prozent und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (5,59 Prozent), dem Landesdurchschnitt (5,37 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Im Bundesland liegt Zempin mit einem Perzentilrang von 16,7 im unteren Sechstel aller Orte bei der Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 30,53 ist ebenfalls deutlich höher als im Kreis (21,28), im Land (22,42) und im Bundesdurchschnitt (rund 20). Das bedeutet: Der Kaufpreis steht in einem ungünstigen Verhältnis zur erzielbaren Miete. Käufer zahlen hier im Verhältnis zur Miete mehr als anderswo.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität auf beiden Seiten des Marktes. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 9,00 Euro (2023) und 12,50 Euro (2022) – eine Spanne von fast 39 Prozent innerhalb von fünf Jahren. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 2.671 Euro (2018) und 5.788 Euro (2021) – eine Verdopplung in drei Jahren, gefolgt von einem Rückgang um 38 Prozent bis 2023.

Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Miete liegt bei 5,92 Prozent, die des Kaufpreises bei 2,13 Prozent. Diese Kennzahlen verdecken jedoch die starken Schwankungen im Jahresverlauf. Die zeitliche Entwicklung zeigt keinen klaren Trend, sondern eine Reihe von Auf- und Abschwüngen. Der aktuelle Mietwert von 10,12 Euro liegt nahe dem Wert von 2024 (11,48 Euro) und 2020 (11,40 Euro), aber deutlich unter dem Höchstwert von 2022. Der aktuelle Kaufpreis von 3.707 Euro liegt zwischen dem Tief von 2018 und dem Höchstwert von 2021.

Die hohen Schwankungen deuten auf einen Markt mit geringem Angebot und hoher Sensibilität gegenüber einzelnen Transaktionen hin, wie er für kleine Ostseebäder charakteristisch sein kann.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Zempin ein gemischtes Bild. Bei der Angebotsmiete liegt Zempin mit 10,12 Euro pro Quadratmeter unter den etablierten Seebädern wie Ückeritz (13,24 Euro), Mölschow (12,21 Euro), Koserow (12,13 Euro), Zinnowitz (11,44 Euro), Loddin (11,31 Euro) und Trassenheide (11,32 Euro). Allerdings liegt Zempin über den weniger touristisch geprägten Orten Krummin (8,25 Euro) und Lütow (8,75 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Zempin mit 3.707 Euro pro Quadratmeter unter allen benannten Seebädern, die zwischen 4.050 Euro (Ückeritz) und 4.648 Euro (Trassenheide) liegen. Mit dem Nachbarn Krummin (3.176 Euro) und Lütow (2.907 Euro) teilt Zempin eine Preisklasse, die deutlich unter dem Niveau der anderen Ostseebäder liegt.

Die Bruttomietrendite von 3,28 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Sie ist höher als die von Zinnowitz (3,00 Prozent) und Trassenheide (2,92 Prozent), aber niedriger als die von Koserow (3,55 Prozent), Lütow (3,61 Prozent), Mölschow (3,40 Prozent) und Ückeritz (3,92 Prozent). Das Muster zeigt: Die Seebäder mit den höchsten Mieten haben nicht zwangsläufig die höchste Rendite – der Kaufpreis steigt oft noch stärker.

Zempin positioniert sich damit als mittelpreiser Ort im Umfeld der teureren Seebäder, ohne deren Premium-Niveau zu erreichen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Zempin ist mit 951 Einwohnern (2024) stabil. Im Zeitraum von 2015 bis 2024 schwankte sie zwischen 906 (2017) und 962 (2020) und liegt heute nur 1,4 Prozent über dem Wert von 2015 (938). Es gibt keine strukturelle Ab- oder Zunahme.

Die Arbeitslosenquote ist mit 2,77 Prozent (2023) sehr niedrig und liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie ist von 7,47 Prozent (2015) auf 2,77 Prozent (2023) gesunken – ein Rückgang um mehr als die Hälfte. Im Jahr 2023 waren 13 Personen arbeitslos gemeldet. Diese Entwicklung spiegelt die allgemeine wirtschaftliche Erholung der Region wider.

Der Kreis Vorpommern-Greifswald schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 in den meisten Indizes schlecht ab. Mit einem Gesamtrang von 388 von rund 400 deutschen Kreisen liegt er im unteren Fünftel. Besonders schwach ist der Index Stärke mit Rang 397, gefolgt von Wettbewerb und Innovation (373), Demografie (383) und Arbeitsmarkt (384). Besser, aber immer noch im unteren Drittel, ist der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 318. Der Index Dynamik mit Rang 141 ist der beste Wert des Kreises. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Zempin.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Ort ist primär als Ostseebad geprägt, was sich in der Lage zu den benachbarten Seebädern widerspiegelt.