Tutow

Marktüberblick

Tutow bietet sich als kleiner Ort im ländlichen Mecklenburg-Vorpommern mit einer Fläche von nur 6,05 km² und etwa 1.013 Einwohnern dar. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.571 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,28 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (Kaufpreis: 2.409 €/m², Miete: 8,92 €/m²) und auch unter dem Landesdurchschnitt Mecklenburg-Vorpommerns (Kaufpreis: 2.057 €/m², Miete: 7,54 €/m²). Im Vergleich zum Landkreis Vorpommern-Greifswald (Durchschnitt: 1.937 €/m² Kaufpreis, 7,32 €/m² Miete) liegt Tutow beim Kaufpreis unter dem Mittel, bei der Miete knapp darunter.

Die Bruttomietrendite beträgt 5,56 % und liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 5,37 % sowie dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Im Landesperzentil rangiert Tutow auf dem 63. Perzentil, was bedeutet, dass die Rendite in etwa zwei Dritteln aller Orte im Land übertroffen wird. Der Kaufpreisfaktor von 17,98 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 22,42 und dem Kreisdurchschnitt von 21,28. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Die niedrigeren Kaufpreise in Tutow führen zu einer höheren relativen Rendite bei gleichzeitig niedrigerem Preis-Miete-Verhältnis.

Die vorliegenden Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Miet- oder Kaufpreise. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und den tatsächlichen Transaktionspreisen.

Preis- und Mietentwicklung

Die historische Entwicklung zeigt eine bemerkenswerte Volatilität, insbesondere bei den Mieten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,24 Euro je Quadratmeter (2022) und 10,11 Euro je Quadratmeter (2026). Der Anstieg von 5,24 auf 7,98 Euro zwischen 2022 und 2023 entspricht einem Sprung von über 50 %, gefolgt von einem weiteren Anstieg auf 8,56 Euro im Jahr 2024. Im Jahr 2025 fiel der Wert auf 6,50 Euro, bevor die Reihe 2026 mit 10,11 Euro einen neuen Höchststand ausweist. Diese Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem bereits wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die Kaufpreisentwicklung ist stabiler, verläuft aber ebenfalls dynamisch. Von 1.100 Euro je Quadratmeter (2021) stieg der Wert kontinuierlich auf 1.480 Euro (2025). Die Kaufpreissreihe ist als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf Modellen oder Stichproben beruhen und nicht auf vollständigen Transaktionsdaten basieren. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei etwa 7,7 % für Kaufpreise und 7,3 % für Mieten. Beide Reihen sind mit Unsicherheit behaftet, insbesondere die Mietenreihe mit ihren extremen Ausschlägen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu acht Kilometern zeigt Tutow ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,28 Euro je Quadratmeter ist nur von Jarmen (7,47 €/m²) übertroffen, liegt aber deutlich über den Werten in Kruckow (5,22 €/m²), Bentzin (5,91 €/m²) und Kletzin (5,35 €/m²). Beim Kaufpreis mit 1.571 Euro je Quadratmeter liegt Tutow über fünf der acht Nachbarorte, nur Völschow (2.301 €/m²), Alt Tellin (1.635 €/m²) und Görmin (1.578 €/m²) liegen in ähnlicher Höhe oder darüber. Der Durchschnitt der acht Nachbarorte liegt bei etwa 1.244 Euro je Quadratmeter, Tutow liegt damit rund 26 % darüber.

Diese Diskrepanz zwischen relativ hohen Preisen im Nachbarsvergleich und niedrigeren Preisen im Landes- und Bundesvergleich lässt sich aus der Struktur des Ortes erklären: Tutow verfügt über einen nennenswerten Bestand an Plattenbauwohnungen aus der militärischen Siedlungsphase, die nach dem Abzug der Truppen 1994 günstig angeboten wurden. Dieser Bestand drückt die durchschnittlichen Kaufpreise im Vergleich zu ländlichen Orten ohne solche Bestände, während die Mieten durch die Nachfrage nach kleineren Wohnungen gestützt werden.

Standortfaktoren und Struktur

Die Bevölkerungsentwicklung ist von einem deutlichen Rückgang geprägt. Von 1.196 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl auf 1.013 im Jahr 2024, was einem Verlust von 15,3 % entspricht. In den Jahren 2023 und 2024 stabilisierte sich die Bevölkerungszahl bei 1.013, was auf eine vorübergehende Beruhigung hindeutet. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,18 % (38 arbeitslose Personen) und hat sich seit dem Höhepunkt von 12,27 % im Jahr 2016 deutlich verbessert.

Der Landkreis Vorpommern-Greifswald erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 388 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Dynamik liegt mit Rang 141 im oberen Mittelfeld, während die Indizes für Stärke (397), Demografie (383), Arbeitsmarkt (384) und Wettbewerb/Innovation (373) den unteren Bereich der Rangliste einnehmen. Der Wohlstandsindex erreicht mit Rang 318 das beste Ergebnis des Landkreises. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt.

Die historische Entwicklung des Ortes prägt die aktuelle Struktur: Tutow entstand erst in den 1930er Jahren als Siedlung beim Bau des Flugplatzes Tutow. Nach dem Abzug der NVA und der GSSD 1994 übernahm die Gemeinde das militärische Plattenbauviertel und bot die Wohnungen günstig an, wodurch die Bevölkerung kurzfristig von 1.291 (1993) auf 2.249 (1994) stieg. Seitdem ist die Bevölkerung kontinuierlich zurückgegangen, und ausgewiesene Gewerbeflächen wurden aufgrund mangelnder Nachfrage wieder zurückgenommen.