Nieden

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hohe Kaufpreise

Nieden ist eine der kleinsten Gemeinden im Landkreis Vorpommern-Greifswald. Auf 6,5 km² leben 158 Einwohner. Die Gemeinde liegt am Ueckertal an der Landesgrenze zu Brandenburg, etwa auf halbem Weg zwischen Pasewalk und Prenzlau. Die Autobahnabfahrt Pasewalk-Süd der A 20 liegt in drei Kilometern Entfernung. Verwaltungstechnisch gehört Nieden zum Amt Uecker-Randow-Tal mit Sitz in Pasewalk.

Der Immobilienmarkt in Nieden weist ein auffälliges Muster auf: Die Angebotsmiete liegt mit 4,46 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,32 Euro und dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.250 Euro je Quadratmeter über dem Kreiswert von 1.937 Euro und dem Landeswert von 2.057 Euro. Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von nur 2,38 Prozent. Das ist die niedrigste Rendite unter allen acht Nachbarorten im Umkreis und entspricht dem drittniedrigsten Perzentil im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern.

Der Kaufpreisfaktor von 42,04 ist mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 21,28. Das bedeutet, dass die jährliche Bruttomiete rund 42 Jahre benötigt, um den Kaufpreis zu decken – im Kreis Vorpommern-Greifswald sind es durchschnittlich 21 Jahre. Bei Angebotswerten aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, kann ein so hoher Faktor darauf hindeuten, dass das Kaufangebot strukturell von anderen Objekttypen geprägt ist als das Mietangebot, oder dass die Kaufpreise im Verhältnis zum lokalen Mietniveau über dem regionalen Durchschnitt liegen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete lag 2019 bei 4,95 Euro je Quadratmeter und fiel bis 2024 auf 4,68 Euro. Im Jahr 2025 stieg sie wieder auf 5,32 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den verfügbaren Zeitraum beträgt 1,21 Prozent.

Der Angebotskaufpreis ist im Gegensatz dazu seit 2021 kontinuierlich gestiegen: von 1.700 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.250 Euro im Jahr 2025. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 7,26 Prozent. Allerdings ist die Kaufpreiserie als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf Modellrechnungen oder Schätzverfahren beruhen und nicht auf vollständig erfassten Transaktionsdaten.

Die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis – steigende Kaufpreise bei zunächst fallenden, dann nur leicht steigenden Mieten – treibt die Diskrepanz zwischen Kaufpreisfaktor und Rendite weiter auseinander. Während die Miete im Zeitraum 2019 bis 2025 um rund 7,5 Prozent gestiegen ist, liegt der Kaufpreisanstieg seit 2021 bei 32,4 Prozent.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 8,7 Kilometern zeigt Nieden ein extremes Bild. Die nächstgelegenen Orte sind Göritz (3,7 km) mit einer Angebotsmiete von 6,83 Euro und einem Kaufpreis von 2.122 Euro, sowie Brietzig (4,2 km) mit 5,23 Euro Miete und 1.750 Euro Kaufpreis. Rollwitz (5,2 km) weist mit 818 Euro je Quadratmeter den niedrigsten Kaufpreis aller Nachbarorte auf, verbunden mit einer Rendite von 6,61 Prozent. Pasewalk, die nächstgelegene Stadt (8,5 km), bietet mit 923 Euro je Quadratmeter ebenfalls niedrige Kaufpreise bei einer Rendite von 8,78 Prozent.

Papendorf (6,4 km) teilt mit Nieden das Muster hoher Kaufpreise bei niedriger Rendite: 2.404 Euro je Quadratmeter bei 2,89 Prozent Rendite. Dies entspricht dem Muster von Nieden und deutet darauf hin, dass die Kombination aus niedrigen Mieten und hohen Kaufpreisen in diesem Teil des Landkreises kein isoliertes Phänomen ist.

Der Kreis Vorpommern-Greifswald liegt mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 7,32 Euro und einem Kaufpreis von 1.937 Euro über den Werten von Nieden. Die durchschnittliche Bruttomietrendite im Kreis beträgt 5,59 Prozent, mehr als doppelt so hoch wie in Nieden. Auf Landesebene liegt die durchschnittliche Rendite bei 5,37 Prozent, der Bundesdurchschnitt bei 5,10 Prozent. Nieden liegt mit einem Perzentilrang von 3,31 im Bundesland damit im untersten Drittel aller Standorte.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Niedens ist seit 2015 rückläufig: Von 167 Einwohnern im Jahr 2015 auf 158 im Jahr 2024, ein Verlust von 5,4 Prozent. Besonders deutlich war der Rückgang zwischen 2015 und 2021, gefolgt von einem leichten Anstieg auf 162 im Jahr 2022, der sich jedoch nicht fortsetzte.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,06 Prozent, was 3 arbeitslosen Personen entspricht. Im Vergleich dazu lag die Arbeitslosenquote 2018 bei 8,7 Prozent und 2019 bei 7,84 Prozent. Der Rückgang der Arbeitslosigkeit geht einher mit der Bevölkerungsentwicklung, die seit 2020 weitgehend stabil bei 158 Einwohnern liegt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Vorpommern-Greifswald mit einem Gesamt-Rang von 388 von rund 400 deutschen Kreisen sehr schlecht. Besonders schwach ist der Teilindex „Wettbewerb, Innovation“ mit Rang 373 und „Stärke“ mit Rang 397. Der Teilindex „Dynamik“ liegt mit Rang 141 deutlich besser, was auf positive Impulse in bestimmten Bereichen hindeutet. Der Rang bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die Gemeinde Nieden.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Boden- oder Grundstücksdaten vor.