Rubenow

Der Ort

Rubenow ist eine Gemeinde im Nordosten Mecklenburg-Vorpommerns im Kreis Vorpommern-Greifswald. Auf 35,4 km² leben 739 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 21 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Der Ort liegt in einer dünn besiedelten ländlichen Region, etwa 6 Kilometer westlich der Küste am Greifswalder Bodden. Die nächstgelegene größere Stadt ist Greifswald als Kreisstadt. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick: Niedrige Preise, niedrige Rendite

Der Immobilienmarkt in Rubenow ist durch niedrige Miet- und Kaufpreise geprägt, die unter dem Durchschnitt des Kreises und des Bundeslandes liegen. Die Angebotsmiete beträgt 6,14 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 16 % unter dem Kreis-Durchschnitt von 7,32 Euro sowie 18 % unter dem Landeswert von 7,54 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.825 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 1.937 Euro und dem Landeswert von 2.057 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 24,77 ist jedoch der höchste unter allen Nachbarorten und liegt deutlich über dem Kreiswert von 21,28 und dem Landeswert von 22,42. Das bedeutet: Trotz der niedrigen absoluten Kaufpreise muss die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis besonders niedrig sein. Die Bruttomietrendite von 4,04 % liegt damit im unteren Drittel aller 724 Orte in Mecklenburg-Vorpommern (Perzentilrang 31,4 %).

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarn im Umkreis von bis zu 9 Kilometern zeigt sich ein deutliches Muster: Die küstennahen Orte wie Lubmin (10,73 €/m²), Peenemünde (9,13 €/m²) und Brünzow (9,90 €/m²) weisen deutlich höhere Mieten auf, während Rubenow mit 6,14 €/m² den niedrigsten Wert aller Nachbarorte hat. Die niedrigen Kaufpreise werden durch noch niedrigere Mieten kompensiert, was die niedrige Rendite erklärt.

Preisentwicklung: Volatile Miete, kein Kaufpreistrend

Die Mietentwicklung in Rubenow zeigt keine klare Trendrichtung, sondern starke Schwankungen. Von 2018 bis 2026 liegen acht Jahreswerte vor, die zwischen 4,86 Euro (2019) und 8,84 Euro (2025) variieren. Der CAGR von -2,54 % über die gesamte Reihe ergibt sich daraus, dass der Endwert (5,47 Euro, 2026) unter dem Startwert (6,72 Euro, 2018) liegt – die starke Volatilität dazwischen wird dabei verwischt.

Besonders auffällig ist der Einbruch von 6,72 Euro (2018) auf 4,86 Euro (2019), gefolgt von einer allmählichen Erholung auf 5,43 Euro (2023) und einem Sprung auf 8,84 Euro (2025), bevor der Wert 2026 wieder auf 5,47 Euro fällt. Diese Volatilität ist für einen kleinen ländlichen Markt typisch, wo einzelne Inserate das Angebot stark beeinflussen können. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Für den Kaufpreis steht nur ein einzelner Jahreswert von 1.825,69 Euro pro Quadratmeter (2024) zur Verfügung. Eine Entwicklung lässt sich daraus nicht ableiten.

Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende, aber beschäftigte Gemeinde

Die Bevölkerung von Rubenow ist seit 2015 um 52 Einwohner (-6,6 %) gesunken. Der Rückgang beschleunigte sich ab 2019: Von einem Höchststand von 802 Einwohnern (2019) fiel die Zahl bis 2023 auf 739, seither stabilisiert sie sich auf diesem Niveau. Dieser demografische Trend entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in Ostdeutschland.

Gleichzeitig zeigt der Arbeitsmarkt eine positive Entwicklung: Die Arbeitslosenquote sank von 7,2 % (2015) auf 3,94 % (2022) und liegt 2023 mit 4,13 % immer noch deutlich unter dem Ausgangsniveau. Mit 21 Arbeitslosen ist die Arbeitslosigkeit in absoluten Zahlen gering. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine alternde Bevölkerung hin: Weniger Menschen leben im Ort, aber die verbleibende Erwerbsbevölkerung ist gut beschäftigt.

Standortfaktoren: Strukturschwacher Kreis mit Dynamikpotenzial

Der Kreis Vorpommern-Greifswald erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 388 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schlecht ist der Rang im Teilindex Stärke mit Platz 397. Positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 141 aus – der Kreis liegt damit im oberen Mittelfeld. Diese Mischung aus schwacher aktueller Wirtschaftskraft und relativer Dynamik ist charakteristisch für strukturschwache ländliche Räume in Ostdeutschland.

Rubenow profitiert indirekt von der Nähe zu Greifswald (Universität, Krankenhaus, Verwaltung) und den energiepolitisch relevanten Standorten an der Küste (Lubmin, Peenemünde). Allerdings liegen die Immobilienpreise und -mieten in Rubenow unter denen dieser Küstennachbarn, was den Ort für preisbewusste Haushalte attraktiv macht, aber die Rendite für Investoren drückt.