Wusterhusen

Marktüberblick

Wusterhusen präsentiert sich als Markt mit deutlich unterdurchschnittlichen Kaufpreisen und überdurchschnittlicher Rendite. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.003 Euro pro Quadratmeter und damit weniger als die Hälfte des Landesdurchschnitts in Mecklenburg-Vorpommern (2.057 Euro/m²) sowie weniger als der Hälfte des Bundesdurchschnitts (2.409 Euro/m²). Die Angebotsmiete von 7,26 Euro/m² liegt ebenfalls unter dem Landesmittel (7,54 Euro/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro/m²).

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und moderater Miete ergibt eine Bruttomietrendite von 8,69 Prozent. Damit liegt Wusterhusen auf dem 90. Perzentil im Landesvergleich – nur etwa zehn Prozent der 724 Orte in Mecklenburg-Vorpommern weisen eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 11,52 ist ebenfalls sehr niedrig und bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das 11,5-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Zum Vergleich: Im Landesdurchschnitt liegt der Faktor bei 22,4, was auf deutlich überbewertete Märkte in anderen Teilen des Landes hindeutet.

Die niedrigen absoluten Preise und die hohe Rendite stehen im Zusammenhang mit der strukturschwachen Lage des Landkreises Vorpommern-Greifswald. Der Kreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 388 von rund 400 deutschen Kreisen – damit im unteren Fünftel. Besonders die Teilindizes für Wohlstand und soziale Lage (Rang 318), Arbeitsmarkt (384) und Wettbewerb und Innovation (373) liegen deutlich unter dem Mittel.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Wusterhusen war in den letzten Jahren deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 5,10 Euro/m² im Jahr 2018 auf 9,54 Euro/m² im Jahr 2026 – ein Anstieg von rund 87 Prozent in acht Jahren. Der CAGR (jährliche Wachstumsrate) liegt bei 8,14 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2021 und 2022, als die Miete von 5,00 auf 8,00 Euro/m² sprang. Im Jahr 2023 folgte eine Korrektur auf 6,41 Euro/m², bevor die Werte 2024 (7,48 Euro/m²) und 2025 (9,09 Euro/m²) wieder stiegen. Diese Schwankungen deuten auf einen noch nicht stabilisierten Markt hin.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich ruhiger und leicht rückläufig. Von 1.078 Euro/m² im Jahr 2024 sank der Wert 2025 auf 1.067 Euro/m². Der CAGR von -1,06 Prozent zeigt eine leichte Abkühlung. Im Vergleich zur dynamischen Mietentwicklung bleibt der Kaufpreis stabil bis leicht fallend, was die hohe Bruttomietrendite weiter unterstützt.

Die Bevölkerungsentwicklung ist rückläufig: Von 1.158 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl auf 1.068 im Jahr 2024, ein Rückgang von 7,8 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 56 Einwohner pro Quadratkilometer. Trotz des Bevölkerungsrückgangs zeigen die Mietdaten steigende Tendenzen, was auf eine Verknappung des Mietangebots oder steigende Nachfrage bei gleichzeitigem Wohnungsbestandshruck hindeuten könnte.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Vorpommern-Greifswald liegt Wusterhusen bei der Angebotsmiete mit 7,26 Euro/m² knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 7,32 Euro/m². Beim Kaufpreis liegt Wusterhusen mit 1.003 Euro/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.937 Euro/m². Die Bruttomietrendite von 8,69 Prozent übertrifft den Kreisdurchschnitt von 5,59 Prozent um mehr als drei Prozentpunkte. Der Kaufpreisfaktor von 11,52 liegt unter dem Kreiswert von 21,3.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein unterschiedliches Bild. Lubmin, zwei Kilometer entfernt, weist mit 10,73 Euro/m² die höchste Miete und mit 4.055 Euro/m² den bei weitem höchsten Kaufpreis auf. Die Rendite liegt dort mit 3,18 Prozent deutlich unter der von Wusterhusen. Brünzow (3,5 km) liegt mit 9,90 Euro/m² Miete und 2.777 Euro/m² Kaufpreis ebenfalls über Wusterhusen.

Andere Nachbarorte wie Katzow (756 Euro/m²) und Neu Boltenhagen (790 Euro/m²) weisen sogar noch niedrigere Kaufpreise auf, erreichen aber aufgrund ihrer sehr niedrigen Mieten (7,64 bzw. 7,99 Euro/m²) eine noch höhere Rendite von über 12 Prozent. Wusterhusen liegt damit im unteren bis mittleren Preissegment der Region, wobei die Rendite im oberen Drittel liegt.

Die Arbeitslosenquote in Wusterhusen beträgt 3,86 Prozent (2023) und liegt damit unter dem Landesdurchschnitt. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt 26 Personen. Die Quote ist seit 2015 von 5,37 Prozent auf 3,86 Prozent gesunken.

Standortfaktoren

Wusterhusen liegt im Amt Lubmin, dessen Verwaltungssitz in der Nachbargemeinde Lubmin liegt. Die Gemeinde umfasst fünf Ortsteile: Wusterhusen, Gustebin, Konerow, Pritzwald und Stevelin. Die Gesamtfläche beträgt 19,17 Quadratkilometer.

Ein historischer Standortfaktor ist das Kernkraftwerk Lubmin (offiziell Kernkraftwerk Greifswald), das sich auf dem Gemeindegebiet von Lubmin befindet und nur zwei Kilometer nördlich von Wusterhusen liegt. Das Kraftwerk wurde 1974 in Betrieb genommen, 1990 abgeschaltet und 1995 endgültig stillgelegt. Heute betreiben die Entsorgungswerke für Nuklearanlagen das benachbarte Zwischenlager Nord. Die historische Bedeutung des Kraftwerks für die lokale Wirtschaft und Infrastruktur prägt die Region bis heute.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Kreisstraße K 22 zwischen Wolgast und Greifswald. Wusterhusen liegt etwa 16 Kilometer östlich von Greifswald. Historisch bestand seit 1897 ein Anschluss an die Kleinbahn Greifswald–Wolgast, die jedoch nicht mehr in Betrieb ist.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Der Prognos-Zukunftsatlas bewertet den Landkreis Vorpommern-Greifswald insgesamt auf Rang 388 von rund 400 Kreisen. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Demografie (383), Arbeitsmarkt (384), Wettbewerb und Innovation (373), Wohlstand und soziale Lage (318), Dynamik (141) und Stärke (397). Die Dynamik mit Rang 141 ist der relativ beste Index, was auf positive Impulse in bestimmten Bereichen hindeutet, während die Stärke mit Rang 397 nahezu am Ende liegt.