Kröslin

Marktüberblick

Kröslin liegt im Landkreis Vorpommern-Greifswald an der Küste des Peenestroms und des Greifswalder Boddens. Die 22,4 km² große Gemeinde hat 1.712 Einwohner (2024) und umfasst fünf Ortsteile sowie die unbewohnte Insel Greifswalder Oie. Große Teile des Gemeindegebiets stehen unter Naturschutz und liegen im Naturpark Insel Usedom. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 5,3 % auf 1.712 gesunken.

Der Immobilienmarkt von Kröslin fällt aus dem Muster ländlicher Gemeinden in Mecklenburg-Vorpommern heraus: Die Angebotsmiete liegt mit 8,56 € je m² über dem Kreis- (7,32 €) und Landesdurchschnitt (7,54 €), der Angebotskaufpreis von 3.426 € je m² liegt deutlich über dem Kreis- (1.937 €) und Landesdurchschnitt (2.057 €). Die Bruttomietrendite beträgt 3,0 % und liegt damit weit unter dem Kreisdurchschnitt von 5,6 % und dem Landesdurchschnitt von 5,4 %. Der Kaufpreisfaktor von 33,35 ist deutlich höher als der Kreiswert von 21,3 und der Landeswert von 22,4.

Diese Kombination aus hohen Kaufpreisen bei moderaten Mieten und niedrigen Renditen ist ein strukturelles Merkmal der Region: Die Nachfrage nach Zweitwohnungen und Ferienimmobilien treibt die Kaufpreise, ohne dass die laufende Vermietung eine vergleichbare Rendite ermöglicht.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Kröslin zeigen starke Schwankungen über die letzten Jahre: 2018 lag der Angebotswert bei 11,00 €/m², fiel 2019 auf 6,67 €/m², stieg 2022 auf 10,71 €/m² und erreichte 2023 mit 5,46 €/m² den niedrigsten Wert der Reihe. 2024 betrug der Wert 6,83 €/m², 2025 10,00 €/m² und 2026 9,88 €/m². Der CAGR von -1,33 % über die gesamte Reihe spiegelt diese Volatilität wider.

Die Kaufpreise verlaufen weniger sprunghaft, aber mit klarer Aufwärtsbewegung: Von 2.927 €/m² (2021) über 2.674 €/m² (2023) stiegen sie auf 3.806 €/m² (2024) und 4.444 €/m² (2025), bevor sie 2026 auf 3.100 €/m² fielen. Der CAGR von 1,16 % über die verfügbare Reihe ist moderat.

Die Kaufpreissteigerung übertrifft die Mietentwicklung, was die Rendite weiter unter Druck setzt. Die hohe Volatilität der Mietpreise geht einher mit der geringen Größe des Marktes, was die Aussagekraft der Durchschnittswerte einschränkt.

Regionale Einordnung

Kröslin ist nicht isoliert hochpreisig: Das Muster der hohen Kaufpreise und niedrigen Renditen wiederholt sich in den benachbarten Ostseegemeinden. Peenemünde (2,3 km) hat einen Kaufpreis von 3.662 €/m² und eine Rendite von 2,99 %. Karlshagen (5,2 km) liegt bei 4.179 €/m² und 3,02 %. Mölschow (6,9 km) bei 4.312 €/m² und 3,4 %. Trassenheide (7,9 km) bei 4.648 €/m² und 2,92 %. Lubmin (9,1 km) bei 4.055 €/m² und 3,18 %.

Rubenow (4,1 km) mit 1.825 €/m² und 4,04 % Rendite sowie Wusterhusen (8,9 km) mit 1.003 €/m² und 8,69 % Rendite bilden die Ausnahme und liegen näher am ländlichen Durchschnitt des Kreises. Wolgast (7,4 km) mit 2.757 €/m² und 3,53 % Rendite liegt dazwischen.

Kröslin liegt mit seinem Kaufpreis von 3.426 €/m² im mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Die niedrige Rendite von 3,0 % entspricht dem Muster der Küstengemeinden, die alle unter 3,5 % liegen. Die Binnenlagen Rubenow und Wusterhusen liegen deutlich unter den Küstengemeinden in den Kaufpreisen und darüber in den Renditen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Vorpommern-Greifswald liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 388 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Dynamik-Index erreicht er Platz 141, im Stärke-Index Platz 397. Die Teilindizes für Demografie (383), Arbeitsmarkt (384) und Wettbewerb & Innovation (373) liegen ebenfalls im unteren Bereich. Der Index für Wohlstand und soziale Lage (318) ist der beste Teilindex, liegt aber ebenfalls im unteren Drittel.

Die Arbeitslosenquote in Kröslin betrug 2016 24,18 %, fiel 2017 auf 23,56 % und 2018 auf 4,6 %. Seit 2019 liegt sie stabil bei 3,14–3,64 %, 2023 bei 3,44 % (34 Arbeitslose). Der Ausreißer 2016/2017 ist statistisch ungewöhnlich und könnte auf eine methodische Änderung oder eine Besonderheit der lokalen Statistik zurückgehen.

Die Bevölkerungsentwicklung ist rückläufig: Von 1.807 Einwohnern (2015) auf 1.712 (2024), ein Verlust von 5,3 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 76 Einwohner je km². Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, aber rückläufiger Bevölkerung und schwacher Standortbewertung im Prognos-Atlas beschreibt eine Gemeinde, die strukturell vor Herausforderungen steht, aber von der touristischen Lage profitiert.

Bewertung

Kröslin präsentiert sich als kleine Gemeinde an der Ostseeküste mit einem Immobilienmarkt, der sich deutlich vom ländlichen Durchschnitt Mecklenburg-Vorpommerns abhebt. Die Kaufpreise liegen auf dem Niveau der benachbarten touristischen Küstengemeinden, während die Mietrenditen entsprechend niedrig ausfallen.

Die hohen Kaufpreise bei moderaten Mieten und niedrigen Renditen sind ein strukturelles Merkmal der Region und nicht auf eine Besonderheit Kröslins zurückzuführen. Das Muster entspricht dem touristisch geprägter Küstengemeinden wie Peenemünde, Karlshagen, Mölschow, Trassenheide und Lubmin.

Gleichzeitig zeigt die Bevölkerungsentwicklung (-5,3 % seit 2015) und die schwache Bewertung im Prognos-Zukunftsatlas (Platz 388 von 400) strukturelle Schwächen auf, die den langfristigen Immobilienmarkt beeinflussen können. Die hohe Volatilität der Mietpreise in der Zeitreihe geht einher mit der geringen Größe des Marktes, was die Aussagekraft der Durchschnittswerte einschränkt.

Die Bruttomietrendite von 3,0 % liegt deutlich unter dem regionalen und überregionalen Durchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 33,35 ist einer der höchsten in der Nachbarschaft. Das Muster entspricht dem touristisch geprägter Küstengemeinden, bei denen die Nachfrage nach Zweitwohnungen und Ferienimmobilien die Kaufpreise über die Miete treibt.