Heinrichswalde

Marktüberblick

Heinrichswalde liegt im Osten Mecklenburg-Vorpommerns im Landkreis Vorpommern-Greifswald. Die 14,32 km² große Gemeinde mit 376 Einwohnern (2024) gehört zum Amt Torgelow-Ferdinandshof. Der Immobilienmarkt ist durch niedrige absolute Preise gekennzeichnet: Die Angebotsmiete liegt bei 6,03 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.560 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Kreisdurchschnitt (Miete: 7,32 Euro, Kaufpreis: 1.937 Euro) und dem Landesdurchschnitt (Miete: 7,54 Euro, Kaufpreis: 2.057 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 21,57 liegt leicht über dem Kreiswert von 21,28, aber unter dem Landesdurchschnitt von 22,42. Die Bruttomietrendite von 4,64 % liegt unter dem Landesmittel von 5,37 % und dem Kreiswert von 5,59 %. Das bedeutet: Die Mieten stehen in einem geringeren Verhältnis zu den Kaufpreisen als im Landesdurchschnitt. In Heinrichswalde sind die Kaufpreise zwar niedrig, die Mieten liegen jedoch noch weiter darunter.

Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und spiegeln nicht den tatsächlichen Marktdurchschnitt wider.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Heinrichswalde zeigt eine starke Dynamik, die sich in zwei Phasen gliedert. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2023 (6,00 Euro) und 2024 (5,00 Euro) leicht rückläufig, bevor sie 2026 wieder auf 6,15 Euro anstieg. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 0,83 % – ein moderater Anstieg.

Deutlich stärker fällt die Kaufpreisentwicklung aus: Von 698 Euro je Quadratmeter im Jahr 2023 stieg der Wert 2024 leicht auf 701 Euro, bevor er 2025 auf 1.700 Euro und 2026 auf 1.800 Euro anstieg. Die jährliche Wachstumsrate von 37,1 % ist außergewöhnlich hoch und deutet auf eine starke Marktdynamik in den letzten Jahren hin. Dieser Anstieg übertrifft sowohl den Kreis- als auch den Landesdurchschnitt bei Weitem. Der Kaufpreis von 1.800 Euro je Quadratmeter (2026) liegt zwar immer noch unter dem Kreisdurchschnitt von 1.937 Euro, hat die Lücke jedoch deutlich geschlossen.

Die starke Kaufpreisdynamik bei gleichzeitig moderater Mietentwicklung lässt auf eine sich verändernde Marktdynamik schließen, bei der die Preise schneller steigen als die Mieten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Heinrichswalde ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 6,03 Euro liegt nahe am Wert von Galenbeck (6,01 Euro, 4,8 km entfernt) und Wilhelmsburg (5,96 Euro, 6,2 km entfernt), deutlich unter dem von Ferdinandshof (6,88 Euro, 9,3 km) und Voigtsdorf (6,78 Euro, 10,5 km). Der Kaufpreis von 1.560 Euro je Quadratmeter liegt über dem von Wilhelmsburg (777 Euro) und Ferdinandshof (732 Euro), aber unter dem von Galenbeck (1.851 Euro) und Schönhausen (1.780 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,64 % liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Sie ist höher als die von Galenbeck (3,9 %) und Schönhausen (4,23 %), aber deutlich niedriger als die von Ferdinandshof (11,28 %), Wilhelmsburg (9,21 %) und Rothemühl (9,75 %). Die hohen Renditen in Ferdinandshof und Wilhelmsburg korrespondieren mit ihren niedrigen Kaufpreisen (732 bzw. 777 Euro), während die niedrige Rendite in Heinrichswalde durch den relativ hohen Kaufpreis bei moderater Miete erklärt wird.

Im Landesvergleich liegt Heinrichswalde mit einer Bruttomietrendite von 4,64 % auf dem 44. Perzentil – die Hälfte der Orte im Land weist eine höhere, die andere Hälfte eine niedrigere Rendite auf.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Heinrichswaldes ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 422 Einwohnern im Jahr 2015 auf 376 im Jahr 2024, einem Rückgang von etwa 11 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 26 Einwohner je Quadratkilometer. Der Rückgang hat sich 2023/2024 verlangsamt: Nach einem deutlichen Einbruch von 399 auf 385 Einwohnern zwischen 2021 und 2022 blieb die Zahl 2023 und 2024 bei 376.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,11 % und damit deutlich unter dem Landesdurchschnitt. Sie ist seit 2015 (11,2 %) kontinuierlich gesunken und entspricht damit dem allgemeinen Trend in Mecklenburg-Vorpommern, wo die Arbeitslosigkeit in den vergangenen Jahren stark zurückgegangen ist. Mit 14 arbeitslosen Personen ist der Arbeitsmarkt in absoluten Zahlen klein, aber die Quote ist im regionalen Vergleich moderat.

Der Bevölkerungsrückgang von 46 Personen in neun Jahren kann sich auf die Nachfrage nach Wohnraum auswirken. Gleichzeitig deutet die stabilisierte Einwohnerzahl in den letzten beiden Jahren auf eine gewisse Stabilisierung hin.

Standortfaktoren

Der Kreis Vorpommern-Greifswald liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 388 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Kreis im Teilindex Stärke (Rang 397) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 373). Positiv fällt der Teilindex Dynamik mit Rang 141 aus – der Kreis zeigt also in einigen Bereichen Verbesserungen, wird aber insgesamt von strukturellen Schwächen geprägt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist geprägt von kleinen Betrieben: zwei Transportfirmen, eine Elektrofirma, eine Brunnenbaufirma, eine Fischerei mit Verkaufsstelle sowie weitere Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe.

Die Verkehrsanbindung ist vergleichsweise gut: Heinrichswalde liegt 9 km von der Bundesstraße 109 (Berlin–Greifswald) und der Bahnlinie Berlin–Stralsund entfernt. Ca. 10 km südlich verläuft die Bundesautobahn 20 (Ostseeautobahn). Diese Anbindung ermöglicht Pendlerverbindungen in die größeren Städte der Region.

Heinrichswalde liegt am Südrand der Friedländer Großen Wiese mit dem Galenbecker See – eine Naturregion, die Erholungswert bietet. Der Ort wurde 1737 im Rahmen der friderizianischen Kolonisation als Vorwerk des Amtes Torgelow angelegt und 1748 von pfälzischen Kolonisten besiedelt.